Classement des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Surin · #1

A mon grand regret, l’IEIF ne publie plus son classement des SCPI en fonction de la cote / ANR.
Qu’à cela ne tienne, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même:

Ceci est une photographie au 1er juin 2018 qui peut changer en fonction des évolutions du prix d’achat notamment pour les SCPI à capital fixe dont le prix varie parfois tous les mois ou semaines pour les 2 premières du classement.
J’ai mis entre parenthèses la valeur de réalisation de chaque SCPI au 31/12/2017.

Analyse:

Sans surprise on retrouve en tête de classement les SCPI à capital fixe qui sont décotées.
C’est parfois justifié lorsque par exemple avec Atlantique Pierre 1 le patrimoine est moyen et qu’il y a des litiges au sein de la SCPI. Parfois moins, cela peut être du principalement au fonctionnement du marché secondaire, les vendeurs s’accumulent et ne trouvent pas en face suffisamment d’acheteurs, cela peut refléter un manque de dynamisme de la société de gestion pour vendre la SCPI ou cacher d’autres problèmes.
Un commercial de chez BNP Paribas - Reim m’expliquait qu’à cause de l’IFI, beaucoup de porteurs de parts les ayant depuis longtemps s’en séparent, ce qui expliquerait en partie l’accumulation des parts à la vente sur les carnets d’ordre (voir aussi Fructipierre, heureusement un institutionnel semble s’y intéresser) ainsi que la baisse des prix qui en découle.

Par définition les SCPI à capital variable ne peuvent avoir un prix de part inférieur de 10% à leur valeur de reconstitution, comme il y a souvent au moins 10% d’écart entre valeur de réalisation et valeur de reconstitution, elles ne peuvent pas décoter sauf si la société de gestion le justifie auprès de l’AMF.

Dans le bas du classement on retrouve beaucoup de SCPI "star" (ou anciennement…) qui expliquent peut-être en partie leur prix élevé du fait du succès qu’elles rencontrent à la souscription.

Conseils d’investissement:

Ce classement ne doit pas être le seul critère pour acheter des SCPI, ni le critère principal. Vous pouvez regarder le classement par rapport au dividende mais cela peut aussi changer, certaines SCPI ont prévu de l’augmenter, d’autres le diminuent notamment lorsqu’un problème est rencontré sur un immeuble et qu’il faut prévoir un budget pour les travaux.
Il se veut une aide à la décision si après analyse du patrimoine, de la situation de la SCPI et de ses performances vous hésitez encore.
Je pensais retrouver Foncia Pierre Rendement en queue de classement mais elle n’est pas dernière, PFO2 décevra encore ceux qui en ont et Edissimmo surprend car elle surcote vraiment beaucoup, on approche de 25%, ça commence à compter surtout quand sa rivale en interne Rivoli Avenir Patrimoine affiche un peu moins de 18%.
Etonnant aussi de trouver une SCPI à capital fixe dans le bas du classement, Le Patrimoine Foncier est réputée pour avoir un patrimoine de qualité, elle le fait payer et Foncia semble bien gérer ses SCPI à capital fixe sur ce plan car les ordres arrivent toujours à peu près dans les mêmes prix, contrairement à d’autres SCPI qui peuvent avoir des "incidents" sur le marché secondaire, dans un sens comme dans l’autre.

Remerciements:

Je remercie non sans ironie Sofidy qui ne publie pas la valeur de réalisation dans ses bulletins (il faut la chercher dans le rapport annuel) et Foncia qui la donne mais au global, il faut faire la division pour la connaître par part.
Pierval fait un mix des deux, le rapport entre le nombre de parts à fin 2016 et fin 2017 est d’ailleurs impressionnant, proche de 2,5 mais dans le domaine de la santé c’est très en vogue.

J’ai pu rencontrer quelques erreurs dans les bulletins lors de mon enquête, je passe sur l’analyse du marché d’immobilier d’entreprise qui parfois a augmenté ou baissé selon les chiffres dont dispose le gestionnaire.
Dans le bulletin de Fructirégions Europe on apprend que notre SCPI est à capital variable, lapsus révélateur ? Je leur ai signalé, ils m’ont répondu très rapidement qu’ils feraient la modification sur le bulletin en ligne.
Quant à Cifocoma c’est carrément son patrimoine immobilier à Paris qu’elle a oublié de comptabiliser dans son camembert de répartition géographique du patrimoine. 65% du patrimoine de la SCPI qui disparait, un détail.

N’hésitez pas si vous avez des questions.

Dernière modification par Surin (09/01/2020 20h46)

Mots-clés : classement scpi, cote sur anr, decote sur anr, decote sur valeur realisation, scpi

cat · #2

Surin, c’est un tableau fort intéressant. Je me méfie quand même des valeurs d’expertise surtout pour les SCPI avec des TOF faibles et probablement des locaux durablement vacants (ce qui "pourrait" être le cas de vos SCPI classées 1, 2 et 3 mais je ne les connais pas bien et ne suis pas allé voir en détails).

Pourriez-vous préciser à quel SCPI à capital fixe vous pensez quand vous écrivez :
"C’est parfois justifié … Parfois moins"
Pour lesquelles serait-ce moins justifié et pourquoi?

Tssm · #3

Merci pour le job

Je ne m’intéresse pas aux SCPI et votre tableau conforte mon premier avis

Comment pouvez vous (les nombreux membres) investir dans des véhicules qui surcotent autant par rapport à leur valeur d’actifs (en prenant comme postulat que celle ci soit le plus juste possible) ?

Comme il ya 10% des frais d’acquisition en moyenne (inclus dans votre prix au 1/06 j’imagine ?), les SCPI qui surcotent jusqu’à 10% ne sont pas excessives sur leur prix d’achat si on ne regarde que ce critère ?

Je trouve la comparaison défavorable par rapport aux foncières cotées, à d’autres fonds immobiliers voir même à de l’immobilier en direct

Dgcmez · #4

Tssm,

Je ne peux pas répondre pour les autres, mais pour ma part je peux investir dans ce genre de support, et ce malgré cette surcote, parce que cela me convient.

Oui il y a des frais d’entrée d’environ 10% et la surcote affichée par le tableau devrait me faire changer d’avis mais pourtant ce n’est pas le cas. Pour ma part, ayant aussi un appartement en location, j’avoue apprécier le fait de ne pas avoir à gérer le quotidien de ces investissements en SCPI. Qui plus est, j’ai d’ailleurs pu réaliser ces investissements par l’intermédiaire de crédits, ce qui aurait été bien plus compliqué à mettre en place pour acquérir des foncières cotées par exemple.

Alors certes je suis bien conscient que ces investissements ne sont pas les meilleurs possibles, mais ils présentent tout de même certains atouts qui m’ont fait m’y intéresser. Cela étant il est certain que ce tableau est un plus à ne pas négliger quand on veut s’intéresser de plus près aux SCPI.

cat · #5

@ Tssm
Il y a eu également des périodes dans un passé récent (il me semble, je ne suis pas expert) où il était difficile de trouver des foncières cotées "de qualité" avec décote (actuellement cela semble un peu plus simple, surtout pour les foncières de commerces). Pourtant, cette surcote des foncières de "de qualité" n’empêchait pas de trouver des acheteurs pour ces titres.

Pour les SCPI à capital variable qui surcotent jusqu’à 10% (Epargne Foncière, Selectipierre 2), la politique de la société de gestion peut expliquer cette surcote moindre (personnellement je préfèrerai en acheter d’autres avec une surcote plus importante).

Pour ce qui est des comparaisons avec d’autres types d’investissement immobilier, chacun a ses avantages et inconvénients :
1/ quelle banque prête à 20 ou 25 ans avec des taux sous les 2% pour investir dans des foncières cotées?
2/ qui investit dans l’immobilier physique de haut rendement (et sans souci) sans jamais bouger de chez lui?

Si vous avez des réponses pour 1, 2 je suis vivement intéressé!

Bien à vous,
cat

Surin · #6

Alors oui il faut préciser que ces valeurs de réalisation sont basées essentiellement sur des valeurs d’expertises réalisées par un… expert immobilier. Sans remettre en cause la compétence de ces gens, même avec les meilleures informations sur le marché et de la rigueur, il y a forcément une part de subjectivité. On l’a vu avec Atlantique Pierre 1 où les valeurs d’expertise étaient surévaluées d’environ 12%, il peut aussi y avoir des expertises erronées, probablement volontairement car certains peuvent à un moment y avoir un intérêt.
Méfiance donc en effet.
Moi-même on l’a vu je pensais savoir combien cotait mon studio parisien or j’étais loin du compte, une évaluation est bien plus complexe que ça n’y parait et au final seul le marché a raison.
Ces expertises sont réalisées tous les 5 ans pour chaque immeuble et simplement réactualisées chaque année en fonction du marché local. Il y a forcément un temps de retard en cas de retournement du marché.

Pour répondre à votre question Cat, prenons les 8 premières SCPI de ce classement:

Accès Valeur Pierre:

Du bureau à Paris pour la majorité qui plus est dans de beaux emplacements et de même pour le reste du patrimoine avec une telle décote, franchement, c’est tentant. C’est le reflet de la carte que présentait Mi345 en conseillant d’acheter dans les zones les moins rouges, quant à moi je conseillais l’inverse:

Avec cette SCPI on est servi, c’est Paris VIII et Paris XVI, Levallois, Neuilly et Boulogne.
Les inconvénients ? Le prix stagne depuis près de 10 ans, le dividende est faiblard, le patrimoine vieillissant nécessite des travaux.

France Investipierre:

SCPI fortement décotée aussi, je ne la connais pas bien. c’est pareil elle décote mais depuis 10 ans son prix végète, aucun indicateur pour ces deux SCPI ne permet d’être assuré que ça va monter et encore moins quand…

Atlantique Pierre 1:

Je l’ai dit, typiquement la SCPI qui justifie sa décote. Et pourtant elle semble vouloir sortir de l’ornière, nouvelle société de gestion, à voir comment évoluent les procédures en cours et les impayés dus aux locataires, de mauvais payeurs dans du patrimoine pourri acheté à la va-vite.
Un pari spéculatif, avec le risque d’un marché secondaire encombré car les anciens associés sont nombreux à se lasser.

Actipierre 1, 3 puis 2:

De mon point le vue la plus qualitative est la plus décotée et réciproquement. La tendance semble s’inverser, attention, ça bouge sur le marché des parts. Je ne peux m’empêcher de penser que le marché secondaire pénalise ces 3 petites SCPI de commerce qui ont un taux d’occupation qui tourne autour de 95%.

Cifocoma 2:

Une belle SCPI, sabordée par les dernières augmentations de capital qui sont comme un boulet à traîner car la majorité des locaux vacants sont les derniers acquis. En découle un TOF en baisse à 88% et une valeur de part qui a perdu 30%.

Epargne Foncière:

Sûrement la meilleure SCPI de La Française. Le gestionnaire semble la maintenir à un prix abordable probablement de peur qu’elle ne se bloque comme 2 de ses consœurs. J’aime la sortir mais comme le dirait Montebourg, et si son plus gros défaut n’était pas sa société de gestion ?

Selectipierre 2:

Une SCPI qui a vu son prix doubler en quelques années. Beaucoup attendaient probablement le coup de baguette magique actuel pour s’en défaire, ils ont un coup à deux bandes. Le même dividende que Accès Valeur Pierre, un patrimoine encore plus parisien (71%) mais elle se paie 170€ de plus la part, personnellement je passe mon tour. D’ailleurs Montebourg dirait encore plus…

Tssm:

Oui le prix de part inclut les frais. Oui on paie souvent autour de 15% de plus en frais que la valeur des actifs lorsqu’on achète une SCPI, comme pour un achat immobilier. Je n’ai pas assez analysé les foncières pour tenir un comparatif mais j’invite ceux qui savent répondre à le faire.
Ceux qui ont acheté des SCPI ces dernières années ne s’en plaignent globalement pas car les frais ont souvent été épongés par les augmentations de prix de part mais jusqu’à quand ? Nul ne peut y répondre.
Comme le dit Dgcmez en terme de gestion c’est idéal, pour constituer une rente par exemple. On dépend moins des variations qu’il y a sur les marchés boursiers, c’est du vrai B&H.

AMF: Associé de la majorité de ces SCPI listées.

rocambole · #7

SCPI et foncières cotées sont classes d’actifs avec risque, liquidité, horizon d’invest, max perte en cas de crise differents et complémentaires. De plus les SCPI permettent de les financer à crédit pdt 25 ans.

Comment peut on opposer les 2 ?

cat · #8

@ Surin
Concernant Accès Valeur Pierre et France Investipierre, on nous vante effectivement de l’immobilier "prime". Néanmoins, avec un TOF qui végète aux alentours des 85% (et ce n’est pas nouveau de cette année), il y a un vrai problème. Des explications possibles :
1/ de vieux immeubles mal entretenus ou pas si idéalement situés que cela.
2/ une société de gestion qui ne fait pas les efforts suffisants pour corriger ce TOF (travaux, arbitrages, renégociation des loyers, recherche de nouveaux locataires).
A mon avis, c’est un peu un mix des 2 points et c’est de mon point de vue la principale explication à la décote (d’ailleurs dans une problématique similaire on peut également embarquer Epargne Foncière). Sans vrai changement de politique, je ne vois pas pourquoi la situation évoluerait favorablement à court/moyen terme pour ces 2 SCPI.

Sur des emplacements similaires, Immorente a un TOF 10 points de pourcentage au-dessus de celui de Accès Valeur Pierre et France Investipierre.
Voir ici pour le taux d’occupation par typologie d’actifs pour Immorente (p. 5) :
Newsletter 2018 - Sofidy
(je pense que si on avait les chiffres pour Efimmo ce ne serait pas très différent).

Surin · #9

Je mets à jour le classement des 10 SCPI les plus abordables par rapport à leur valeur de réalisation assorti de quelques commentaires.

J’ai ajouté l’Oustal des Aveyronnais car nous l’avons évoquée dans le portefeuille de Scipion8, ainsi nous retrouvons 10 SCPI à capital fixe parmi celles qui décotent le plus, la suite du classement changeant peu (on retrouve Epargne Foncière suivie par Selectipierre 2) car la plupart des SCPI à capital variable n’ont pas changé leur prix, les autres SCPI à capital fixe ayant soit stagné, soit vu leur prix de part s’apprécier.

1/ Accès Valeur Pierre :
Toujours décotée, moins de parts à la vente mais tout de même, l’afflux de vendeurs a du mal à être compensé par les achats. TOF toujours décevant.

2/ Atlantique Pierre 1 :
Peu de changements, parfois les acheteurs se sont accumulés, parfois les vendeurs => ça s’équilibre à ce prix. TOF sur la bonne voie, à confirmer.

3/ France Investipierre :
Jolie progression depuis la sortie du classement en juin, elle a rattrapé ses frais. Les acheteurs ont finit par acheter à peu près les parts disponibles à la vente. Bon TOF à confirmer.

4/ l’Oustal des Aveyronnais :
De l’immobilier à Paris qui décote, la faute à un statut particulier de SCPI avec un seul immeuble et un marché secondaire au fonctionnement plutôt discret, pour ne pas dire communautaire (sans critique aucune). TOF enfin au top.

5/ Actipierre 1 :
En progression, toujours en dessous de sa valeur de réalisation. Marché plus calme depuis la rentrée. TOF au top et même plus, AEW-Ciloger s’engageant sur la voie d’un TOF pouvant dépasser les 100% en comptant les indemnités compensatrices ou autre. Seuls eux agissent ainsi.

6/ Cifocoma :
Toujours peu d’échanges du fait d’un manque d’acheteurs, la liste de vendeurs s’allongeant. Comment pourrait-il en être autrement avec des acomptes sur dividende en baisse de 30% et probablement davantage pour le dividende annuel ? TOF en chute libre mais le CS applique la devise "motus et bouche cousue". Pourtant il est payé et fait payer la SCPI pour informer, ce qu’il ne fait pas.

7/ Cifocoma 2 :
Un peu plus d’échanges mais tendance à la baisse, enrayée par Paref Gestion et sa gestion bien particulière d’un carnet d’ordre (ils ne respectent pas les instructions AMF) ajoutée à une erreur dans le bulletin sur le prix de part, ce qui devient une habitude (les erreurs dans les bulletins). TOF en baisse régulière, pas près de remonter contrairement à ce que claironne le CS à qui veut bien l’entendre.

8/ Actipierre 3 :
Tendance baissière, beaucoup de vendeurs, ils pourraient s’impatienter. TOF en baisse mais restant très correct.

9/ Capiforce Pierre :
La 4ème SCPI à capital fixe de Paref Gestion rejoint ce classement peu glorieux, y aurait-il un problème ?
TOF stabilisé à 86,1% après baisse ininterrompue.

10/ Actipierre 2 :
Tendance baissière, les vendeurs s’accumulent, à surveiller aussi. TOF restant très bon.

----------

Bilan :

C’est grave docteur ?
Oui.
On parle de -30% pour certains prix de part ou dividendes, on peut même attendre davantage. Des TOF en baisse de 3 ou 5% à chaque trimestre quand ce n’est pas 10% d’un coup ! Oui c’est grave, il ne faut pas se jeter dans la gueule du loup en voyant des opportunités partout.
Il y a parmi cette liste des opportunités mais il y aura des déceptions car le fond n’a pas encore été touché.

Faites vos devoirs, travaillez, épluchez les RA, les bulletins, interrogez-vous sérieusement sur votre capacité à prendre 20% de perte sur un critère alors qu’on pense avoir touché un point bas, il va falloir s’armer de patience pour certaines SCPI.
Bienvenue au club des couteaux qui tombent, illiquides au possible qui plus est.

Surin · #10

Voici le classement des 10 SCPI qui cotent le plus bas au 1er mars 2019 par rapport à leur valeur de réalisation de fin 2017 :

Il faudra attendre quelques mois pour connaître les valeurs de réalisation au 31 décembre 2018, elles devraient globalement ressortir en légère hausse.

Dernière modification par kc44 (07/03/2019 01h51)

gandolfi · #11

Merci KC44 pour votre tableau très instructif.

J’ai souscrit une AV Spirit et je voudrais acheter des SCPI en UC. Le choix n’est pas énorme.

J’ai fait une premiere sélection en me basant sur le rendement et le ratio valeur d’achat en AV par rapport à l’achat en direct. Cela recoupe votre classement en partie mais il y a des divergences entre la surcote de votre tableau et la valeur à l’acaht en AV.

Bureaux :
Epargne fonciere --> BOF. Chere à l’achat en AV comparé à l’achat direct
F europimmo --> BOF. Diversifiée mais faible rendement. prix moyen
PF GrandParis / Primopierre --> Rendement autour de 4.5 % et pas chere à l’achat en AV
PF02 --> bon rendement pas trop chere à l’achat en AV

SANTE
primovie --> rendement assez bon , pas chere et diversification santé.

Commerce
ficommerce --> BOF: Chere à l’achat en AV comparé à l’achat direct
patrimmo commerce --> bon rendement pas très chere

- Que pensez vous de cette sélection ?
- Apparemment vous avez un avis assez négatif sur PFO2.
- Pensez vous qu’il faille privilégier plutot les commerces (plus stable dans le temps) ou bureaux (plus menacés par la remontée des taux) ?

Merci

Surin · #12

Si c’est à moi que cela s’adresse je n’ai pas d’avis tranché sur PFO2, je ne la connais guère et elle ne m’intéresse pas, je critique la communication sur des critères marketing tels que la mise en avant du patrimoine en Europe alors que la SCPI est investie principalement en province, c’est moins vendeur.

Concernant vos 2 autres questions, je ne les comprends pas car entre parenthèse vous ajoutez un avis/ressenti (?) que je ne partage pas.

gandolfi · #13

En fait j’aurai voulu savoir :
- Si vous partager mon analyse de ces quelques SCPI. Je les ai choisi en fonction des infos glanées sur le forum et j’ai ajouté pour chacune d’elle des indications sur leur cherté par rapport à leur cout d’achat sur l’AV. (calcul fait dans une autre file)
- Pensez vous que dans l’avenir il faille plus privilégier les bureaux ou les commerces ?

PS: les indications entre parenthèses sont des infos prises dans un livre sur les SCPI.

Surin · #14

_Sur la sélection, j’ai du mal à me prononcer. "Bof" "pas chère" "bon rendement" me paraissent très subjectifs, on peut penser l’inverse, tout dépend où l’on se place.

_Pour mon portefeuille j’ai tendance à suivre une répartition proche de celle du marché général des SCPI soit à peu près 65% de bureaux et 25% de commerces (source : Indicateurs du marché SCPI - Primaliance).
Je pense qu’il y a des opportunités d’achat sur certaines SCPI de commerce en ce moment, un peu moins sur certaines de bureau mais il y en a. L’avenir reste à écrire et nous dira si le désintérêt envers le commerce se confirme après qu’il ait eu le vent en poupe il y a quelques années seulement.

gandolfi · #15

Vous avez raison je n’ai pas écris une analyse formelle

En fait c’est un ressenti apres tout ce que j’ai lu. J’ai voulu comparer votre tableau avec celui ci
(6/7) Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles dans ce contrat d’assurance-vie

La colonne "Ecart Frais" représente le nombre d’année à partir duquel l’AV est moins rentable que l’achat en direct par rapport aux frais d’entrée. L’AV ayant moins de frais au départ elle tire son épingle du jeu puis ensuite l’écart se réduit à cause des frais sur UC. Mais certaines SCPI sont meilleures marchés que d’autres.

En recoupant ces infos je voulais essayer de trouver les meilleurs critères pour le choix de SCPI en AV. J’y ai rajouté quelques avis perso (bof) d’apres les perspective slues sur le forum.

sm94 · #16

Depuis juin 2018, Accés valeur pierre et France Investipierre ont bien rattrapé leur retard, en particulier en 2019…

Le Patrimoine Foncier dont la côte/ANR était à +24% a suivit le chemin inverse avec -15% en 2019.
Ce critère est donc particulièrement à suivre pour les SCPI à capital fixe.

Surin, auriez-vous la possibilité d’actualiser ce tableau fort intéressant?

eg972 · #17

Actualiser ce tableau maintenant a t’il grand intérêt ?
Dans quelques semaines nous allons recevoir les RA avec la valeur de l’ANR au 31/12/2019.
Mais ce n’est que mon humble avis

sm94 · #18

Je me réponds… Il y a en fait une autre file, plus actuelle…

Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Classement 2021 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)	18	8 981	29/12/2022 12h15 par loicd
Classement 2023 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)	23	6 934	12/11/2023 19h49 par Surin
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation) [ 1 2 ]	46	17 849	04/11/2019 19h02 par cat
SCPI : valeur de retrait ou valeur de réalisation ?	4	8 770	20/11/2013 09h40 par julien
SCPI : RAN, RPV (et PGR) et leur impact sur la valeur et la performance des SCPI [ 1 2 ]	40	10 618	20/11/2020 15h21 par GoodbyLenine
Les astuces des SCPI pour booster leur classement de performance !	9	4 588	15/03/2022 18h28 par PhilP
SCPI : ratio prix acquisition/valeur de réalisation ?	1	1 190	28/02/2017 14h48 par cedREIM