Quelle fiscalité pour des magasins et bureaux en meublé ?

Merci Toufou.
Je suis d’accord sur le fait que les locataires de magasins sont moins chiants. Et qu’il peut y avoir une bonne renta.

Et oui, en faisant des travaux, on génère du déficit foncier qui gomme les bénéfices. Mais je ne vais pas faire des travaux dans le seul but de générer un déficit. Ca ne serait pas rentable. Et le bien n’a pas besoin de travaux actuellement.

Le régime foncier ne me semble pas intéressant fiscalement : comment le passer en BIC (comme pour les apparts en LMNP)? Là est la question

Merci Goodbylenine pour cette réponse complète.

Je rebondis sur les bureaux meublés : savez vous comment se passe la fiscalité de ceux ci?
On les passe en BIC, ok. Mais peut on les acheter en nom propre (et donc rester sur le même schéma que le lmnp)? Ou doit on monter une société (SNC, SCI…) et passer sur des cotisations sociales au RSI (je crois)?

L’idée est qu’actuellement, je n’ai pas l’impression de m’embêter avec la fiscalité de mes appartements (lmnp et en nom propre) et j’ai donc peur de me compliquer la vie si je passe en société / pas par fainéantise, mais par manque de temps. merci

mafo : comment dire … votre réponse est exactement l’information qu’il me fallait. Vous venez de me faire gagner 50.000 balles. Sincèrement merci.

Il est incroyable que mon comptable n’est pas su me fournir cette information. (il disait qu’il était obligatoire de passer en société / donc RSI / ou de passer en foncier).

Donc pour résumer ce fil :
Il est possible d’acheter en nom propre un magasin, de faire signer un bail en local équipé/meublé, de passer le revenu en BIC et de rester en nom propre (donc imposable sur l’impôt sur le revenu), et par ce fait, de conserver l’avantage de la revente en plue value pour les particuliers et de ne pas s’embêter avec une société SCI ou SNC…

Donc c’est en tous points identique au LMNP (mais pour les locaux commerciaux)

mille mercis à tous !

Dernière modification par Smitch (13/09/2019 17h49)

Ca relève du 5° de l’article 35 du CGI, sans aucun doute. Ca ressemble beaucoup au LMNP, sans aucun doute… mais ce n’est pas du LMNP.

Il y a quelques "petites" différences, et notamment le fait que vous êtes assujetti au ex-RSI, peu importe le montant de vos recettes de location de locaux professionnels équipés.

Informations que l’on trouvait facilement sur le forum et ailleurs, par exemple : La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal

Autre idée sur cette thématique que je partage :

J’ai acquis par sci is une usine surdimensionnée par rapport à mes besoins en tant que société locataire également.

Je sous loue plusieurs cellules à plusieurs locataires désormais qui viennent en produits d’exploitation dans ma société locataire. Ce montage permet de ne pas bouleverser l’équilibre initial entre sci et locataire ou je conserve une renta nette nette de 10%.

Le locataire voit son loyer initial quasiment couvert par les sous-locations, ce qui améliore nettement la rentabilité globale du projet et permet de financer des travaux d’amélioration du site qui permettent ensuite d’intéresser de futurs locataires, à mon sens, c’est un cercle vertueux.

Je précise que le bien est meublé au sens pro, donc équipe de machines outils souvent coûteuses qu’aucun de mes locataires ne pourrait s’offrir seul, ce qui motive un loyer élevé.

Je pratique le bail précaire et vais basculer une partie en prestation de services mise à disposition avec services inclus sur séquence horaire prédéfinie, ce qui devrait devenir un business supplémentaire pour moi a terme.

L’acces au site se fait par digicode avec code perso à chaque locataire, surveillance vidéo du site ne visant pas les postes de travail je précise …avec enregistreur dont les sous locataires sont avisés sur leur contrat (droit à l’image etc…)

Je ne pense pas que le CGI soit le document qui permette de déterminer si une affiliation à la SSI est ou non obligatoire (ou même possible). Ce sont d’autres documents qui ont ce rôle.

L’article que cite Bernard2k (d’une source qui la plupart du temps est fiable) indique explicitement que la location de bureaux équipés implique une adhésion à la SSI (même si l’activité est faite en non pro, et en nom propre). Je n’ai pas été vérifier les textes, mais il n’y a en commentaire de l’article en question personne qui n’ait contesté ce point.

Donc je ne tirerais pas (comme Smitch) de conclusion sur la base de ce qui se passe en cas de location meublée (qui est "autre chose" que la location de bureaux équipés, même s’il y a des similitudes au niveau de la fiscalité)….

Bonjour ,

Le RSI touche tous les TNS (travailleurs non salariés ) ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale: entrepreneurs individuels,  auto entrepreneurs et certains dirigeants de société.

Mafo

Bonjour,
Je relance ce sujet pour savoir si vous avez de nouveaux éléments concernant la possibilité de louer des bureaux meublés en BIC (sans RSI et en nom propre).
Je suis dans la même situation que Smitch, je souhaite acheter un local pour le transformer en bureaux meublés, je profiterai d’une partie de ce bureau pour y exercer mon activité de graphiste, le reste sera loué en bureau genre coworking (une table chaise desserte pour chaque personne + coin café).

Smitch : Comme par hasard nous cherchons dans le même arrondissement à Marseille

Merci à vous.

Concernant l’affiliation au SSI, avec le jeu de l’amortissement vous ne dégagerez pas une grande base taxable pour le social au début.
Par contre dans tous les cas redevable de cotisations minimales (1.2k€/an environ).

Suivant l’activité des preneurs, il faut que l’équipement du bureau/local/atelier permette l’exploitation par ces derniers.
S’il n’y a que le local, et certains aménagements fixes, relativement à l’activité du preneur ça peut être requalifié en revenus fonciers.

A la différence du LMNP, il ne faut pas oublier que la fiscalité de la vente du bien n’est pas sur le régime des particuliers…
Ce sera une plus-valu professionnelle, même si en tant que professionnel il y a des échappatoires
au niveau fiscal (art 151 CGI: recette >90k€/ou durée de détention >15 ans), aucune idée si c’est également valable au niveau social.