Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance !

Bonjour Anthony,

Merci pour cette analyse, elle montre bien que le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à prendre en compte…

Pour continuer sur la délégation d’assurance, c’est vrai que celle-ci n’est pas forcément évidente à obtenir. Sur notre dernier crédit immo (fond débloqué en juin 2012), nous avons eu quelques soucis pour la faire passer avec la banque chez qui nous avons finalement signé.

Ce qui a déclenché l’accord de la délégation, ça a été la mise en concurrence. Un peu comme tes 2 scénarios : il a suffit qu’une banque B donne son accord sur une délégation pour que la banque A, qui avait des taux plus intéressants, l’accepte !

C’est vrai que nous avions aussi eu ce discours de la banque qui aime les noisettes comme tu dis… Mais n’avions pas été plus loin avec eux à l’époque.
N’hésite surtout pas à faire jouer la concurrence et à retourner les voir avec la proposition de la banque B !

Bravo pour vos calculs Despe44.

La seule assurance d’emprunt à prendre pour un achat locatif est le décès , le reste n’est pas utile car vous avez un bien qui doit être en auto financement.
Le décès reporte la charge de la succession sur vos enfants d’un bien en cours de paiement pour lequel ils devront payer des frais de succession alors que celui-ci n’est pas payé , pour cela il pourra être nécessaire de procéder à une vente pour payer ces frais et devoir ensuite rembourser la banque.

Limitons les frais , il y a assez d’assurance à payer , de mensualités , d’impôts , de foncier.

A titre personnel , nous faisons avec ma femme des assurances décès à 50-50 car sinon les taux montent trop pour notre tranche d’age 45 ans et des crédits sur 20 ans.
Profitez au maximum les jeunes de 30 à 40 ans pour investir car ensuite vous verrez les taux d’assurances augmenter… 

Philippe

@ SiocNarf : pour de meilleurs résultats encore, j’estime que la négociation devrait plutôt se faire dans l’autre sens, à savoir : allez voir la Banque A avec un très bon taux. Demander une simulation. Apporter le document à la Banque B. Leur faire prendre conscience qu’ils ne sont pas très compétitifs. Même si le taux de la Banque B baisse de 0,10 % c’est toujours ça de pris, et la délégation d’assurance est toujours possible dans ce cas. Bref, peut être la solution idéale, mais peut être utopique aussi.

@ Rodolphe : j’ai bien conscience de l’importance d’être bien couvert pour certains aléas de la vie. Notamment en matière professionnel (prévoyance facultative individuelle). En matière de crédit, la réflexion est quelque peu différente à mon goût.
D’abord, je ne suis pas d’accord avec vous quand vous dites qu’en matière d’investissement locatif, outre la couverture décès, il est nécessaire pour l’investisseur de se prémunir contre le risque de Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie. En effet, dès lors que l’investissement s’autofinance (emprunt + impôt), je ne vois pas l’intérêt de couvrir le risque de PTIA, car cet évènement, bien que malencontreux n’emporterais aucune conséquence financière défavorable.
S’agissant de l’assurance dècès, une assurance à 100% sur chaque tête est naturellement préférable. Pour autant, s’assurer à 50% sur chaque tête me semble relativement satisfaisant dans l’hypothèse d’un investissement qui s’autofinance : les revenus demeurent les mêmes, et le capital restant dû diminue de moitié pour le survivant. Donc les mensualités également. Là où le crédit s’autofinancer auparavant, désormais le rendement du bien permet de tirer des bénéfices conséquents, même avec une assurance emprunteur inférieure à 100 %.

S’agissant de vos arguments relatifs à un remboursement anticipé du crédit, je pense à l’inverse de vous pour deux raisons:

   - Vous dites que les "grosses cotisations d’assurance" sont payées au début du remboursement. Certes les cotisations les plus importantes sont payées la première année, puis réduisent progressivement (si proportionnelles au CRD). Il n’empêche qu’entre une assurance à 0,08 % et une autre à 0,25 %, les premières cotisations de l’assurance "déléguée" demeurent TOUJOURS moins importantes que l’assurance bancaire. Votre argumentation me semble donc faillible.

   - En outre, en matière d’investissement locatif (j’exclus volontairement le cas de l’acquisition de la RP), il me semble contreproductif de rembourser par anticipation le crédit. Ou alors, en acceptant de perdre partiellement le bénéfice tiré de l’effet levier du crédit.

En revanche, s’agissant des cas d’exclusions je suis d’accord avec vous. Il est évident que les contrats de groupe couvrent quasiment toutes les situations. Pour cette raison, je pense que ce genre de garanties convient à des personnes d’un âge plus avancé que le mien (j’en ai que 25 ), ou avec des problèmes de santé avérés (je ne me sens pas concerné), ou qui fument (ne correspond pas à ma situation).
Dès lors, pour des personnes de moins de 40 ans, non fumeurs, et en bonne santé, peu d’éléments arguent en faveur de l’assurance de groupe.
Toutefois, je reconnais l’existence de certaines exclusions dans les contrats d’assurance personnel. Je pense qu’il revient à chacun de déterminer si le contrat, son coût, et ses exclusions conviennent à sa situation, ou s’il devrait plutôt se pencher sur le contrat de masse.

@ JesterInvest : sauf erreur de ma part, vous vous méprenez, et faites un amalgame entre l’assurance-emprunteur (corolaire du crédit) et une assurance décès souscrite indépendamment.
Dans le cadre d’une assurance emprunteur (peu importe qu’il s’agisse d’un contrat de groupe ou d’une délégation), seul la banque sera "bénéficiaire".

Dans le cadre d’une assurance-décès, soit vous nantissez le contrat en faveur de la banque, qui sera attributaire et bénéficiaire des capitaux décès, dans le cas de la survenance prématuré de votre décès, soit vous désignez un tiers, charge à lui de rembourser la banque par la suite.

Je comptais justement venir sur la solution de l’assurance décès, raison pour laquelle je ne m’attarde pas plus longtemps sur ce sujet pour le moment.

Bien cordialement,

Anthony

Dernière modification par Despe44 (13/09/2012 23h02)

Philippe30 a écrit :

Pas de crédits ni de primes à taux variables sur des durées de 20 ans

Bonjour Philippe,
Je pense que notre ami JesterInvest ne parlait pas de prime d’assurance à taux variable, mais avec un montant d’échéance variable.

Quelques éléments de plus par rapport à ce qui a été dit sur les assurances à prime variable :
- le montant de ces primes ne varie pas uniquement en fonction du capital restant dû, mais aussi en fonction de l’âge des assurés. Ce qui fait que dans mon cas, nous payons très peu cher en début de près.
- en cas de remboursement anticipé partiel, le montant des primes diminue également.

Voici a titre d’exemple l’échéancier pour notre dernier prêt : (quotité assurée 50%)

Merci de votre participation Rodolphe.

Il est évident que le prix ne doit pas être la seule condition déterminante (autrement on ne s’assure qu’à 25 %, chez l’assureur le plus bas de gamme qui existe et c’est réglé). Néanmoins, je pense que si chacun prend le temps de consulter les contrats qu’on lui propose certains seront tout aussi protecteur que les autres, avec un prix moins élevé. Dès lors, à prestations égales, autant profitez des aubaines et sélectionner le contrat le moins coûteux à prestations et couvertures équivalentes.

S’agissant des exclusions, comme dit plus haut, je suis tout a fait d’accord avec vous sur le fait que les contrats d’assurance-emprunteur hors groupe en comportent. Néanmoins, si les exclusions concernent la pratique du parachute, la plongée en apnée dans les Bahamas et le vol à dos de dragon (un peu d’humour ne fait pas de mal), activités pour lesquelles je ne me sens pas concerné car j’ai le vertige et que je ne sais pas nager (c’est un exemple bien sûr), pourquoi ces exclusions seraient problématiques ?
Une fois de plus, chacun doit prendre conscience de son niveau de couverture, et des risques qu’il prend en souscrivant tel ou tel contrat. Le maître mot est la Responsabilisation à mon sens.

S’agissant de la couverture en cas d’ITT, IPT, IPP : je pense que l’assurance emprunteur n’est pas le "support" idéal. Autant je suis convaincu qu’il faille se prémunir de ces risques au travers certains contrats prévoyance individuelle prévu à cet effet, autant je pense que l’on peut "s’en passer" en matière d’assurance-emprunteur.

Je m’explique : si je me couvre contre ces risques auprès d’une assurance lambda, et que sa me coûte tant, pour que l’on me verse tant dans le cas de la réalisation du risque, alors cela sous entend que j’ai déjà anticipé ces risques.
Dès cet instant, il me semble contreproductif de s’assurer deux fois pour le même risque, sauf à vouloir disposer de revenus plus conséquents en période d’incapacité/invalidité que pendant la période d’activité.

En dernier lieu, je pense qu’il n’est pas forcément pertinent de prendre des statistiques, "pour faire parler les chiffres". Certes, la moyenne de durée de vie d’un emprunt est de 8 ans. Maintenant, comparez ce chiffre avec la durée d’occupation moyenne d’une résidence principale. Je pense que la majorité des remboursements par anticipation concerne des prêts inhérents à une RP. Pour quelle raison ? Uniquement pour déménager, et ré-emprunter pour la nouvelle.
D’ailleurs, je serais curieux de connaître la proportion de personnes procédant à des investissements locatifs ? Je pense que le ratio est inférieur à un couple sur 2. Dès lors, cela démontre que le délai de 8 ans n’est qu’une moyenne, fortement conditionnée par la majorité des foyers, ne disposant que d’un unique bien immobilier : leur résidence principale. Certes, il y a des investisseurs qui remboursent par anticipation, mais ce n’est pas la majorité je pense. Ainsi, j’estime que la majorité de ces remboursements concerne une RP, ce qui n’était pas le cas de mon exemple initial.

En dernier lieu, sachez que dans le cadre d’un investissement locatif je préfèrerai négocier le taux à proprement parler plutôt que les IRA.
Inversement, en matière de RP, je négocierai les IRA avant le taux d’emprunt, car justement, mes chances de déménager sont plus grandes, et donc la probabilité d’un remboursement anticipé plus importante.

Cordialement,

Pour vous répondre BorderLine, et toujours en prenant l’exemple de mon cas personnel, certaines banques nous on en effet imposer de s’assurer à 100 % sur chaque tête. Or, nous aurions préféré s’assurer de manière moindre (à 75 % sur chaque tête), non pas pour le coût, mais uniquement parce que nous estimions cela suffisant dans notre situation.

D’autres banques, acceptent en effet de diminuer la proportion de l’assurance (100%, 80%, 60%, 50%), mais dans des proportions limitées. Ce sont notamment elles, qui acceptent aussi la délégation d’assurance.

Certaines enseignes, et même le courtier que nous avions contacté, arguent du fait que l’assurance-emprunteur est obligatoire : ce qui est fondamentalement erroné. Mais bon, que faire face au lobbying des banques ? Pas grand chose, sauf allez voir la concurrence.

Après, tout est question de poids dans la négociation. D’un point de vue personnel, la banque n’acceptera  jamais que je ne m’assure pas, car mon patrimoine n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt souscrit. En revanche, pour des clients plus "patrimonial", des concessions peuvent être faites. Mais là encore, le banquier prendra soin de prendre d’autres garanties (hypothèque, nantissement…).

Philippe 30 a dit :

Autant pour une résidence principale , il faut prendre décès et chômage mais pour un bien en location cela n’a pas de sens mais c’est une façon pour la banque de remplir ses caisses.

C’est exactement le raisonnement qui a animé ma réponse ci-dessus.

Philippe, qu’est ce que vous appelez PNO et GRL ?

le prix est important, la qualité de la garantie aussi
mais en même temps une assurance sur le décès :s c’est une assurance sur le décès il n’y a pas de différence possible pour cette garantie

Concernant l’invalidité on est d’accord qu’il faut verifier les exclusions et les conditions de prises en charge (dos, …)

Pour l’investissement locatif il est clair que le DC/PTIA suffit !

Siocnarf a écrit :

Je pense que notre ami JesterInvest ne parlait pas de prime d’assurance à taux variable, mais avec un montant d’échéance variable.

Quelques éléments de plus par rapport à ce qui a été dit sur les assurances à prime variable :
- le montant de ces primes ne varie pas uniquement en fonction du capital restant dû, mais aussi en fonction de l’âge des assurés. Ce qui fait que dans mon cas, nous payons très peu cher en début de près.
- en cas de remboursement anticipé partiel, le montant des primes diminue également.
Voici a titre d’exemple l’échéancier pour notre dernier prêt : (quotité assurée 50%)
]

J’ai regardé votre échéancier , le montant des primes d’assurances varient à la hausse car vous prenez de l’age dans les années 2020 puis à la baisse car le capital moindre je suppose.
J’ai une forme d’aversion pour les taux variables alors pensez des primes d’assurances variables …surtout que je ne suis pas certain que cela soit intéressant , il faudrait calculer le différentiel.

Merci pour votre explication

Merci aussi à JesterInvest pour votre retour d’infos

Philippe