Hgmm [75] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS et SCPIs)

Hgmm · #1

Bonjour à tous,

Ce forum m’ayant permis d’affiner mon projet, vous trouverez ci-dessous quelques détails sur les principales étapes de mon projet

1) Projet

- Volonté d’utiliser ma capacité d’emprunt tout en limitant l’impact de mon taux marginal d’imposition actuel sur le TRI donc création d’une SCI à l’IS pour l’achat de SCPIs PP à crédit pour un montant compris entre 150 et 250k€
- Possibilité du rajout d’une tranche en US pour environ 50% du montant en PP

2) Création de la structure

Je suis reparti de statuts récupérés que j’ai modifiés selon mes propres besoins et volonté de gouvernance de cette dernière. J’ai fait valider ces statuts avant de les déposer par les employés des banques avec lesquelles j’étais en contact
J’ai effectué la publication de l’annonce de la structure via le site « litinerant ». J’attends les statuts signés pour pouvoir faire l’enregistrement.
Ce lien explique en détails les démarches à faire pour la création de la SCI : Société civile - Greffe du Tribunal de Commerce de Paris

3) Emprunt

J’ai contacté les banques traditionnelles et des contacts que j’ai pu récupérer (Merci au forumeurs). Dans cette étape on se heurte très rapidement aux banques qui ne financent que des SCPIs maisons ou à des taux prohibitifs.
Je ferai un récapitulatif des conditions obtenues dès que j’aurai eu tous les retours.

4) Sélection SCPIs

J’aimerais avoir votre avis sur la composition du portefeuille des SPCIs PP.

Pour la sélection, je pars sur des grands classiques: Immorente, Efimmo 1, Epargne Pierre, Pierval Santé, Primopierre, Novapierre Allemagne, Interpierre. Avez-vous un avis sur ces dernières ? J’hesite à ajouter du PFO, PF02 ou PF Grand Paris mais je comprends qu’elle n’ont pas forcément bonne presse.

Pour les SCPIs étrangères, j’hesite à les prendre en direct vs via la SCI. Je n’ai pas encore creusé le traitement fiscal au sein de la SCI IS vs en direct.

J’ai trouvé un CGPI qui me rétrocédera 1,5% des frais de souscriptions.

Merci d’avance pour votre aide.

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

Hgmm · #2

Concernant les financements, j’ai eu des propositions de 1,40% à 1,70% pour une durée de 20ans. La plus élevée ne demandant aucune contrepartie financière alors que l’autre demande une domiciliation de revenus.

La sélection de SCPIs étant cependant libre sur le taux le plus faible, ce qui est un gros avantage.

Timinel · #3

Bonjour
la proposition est excellente pour les SCPI , pour le coup je serai interessé par le contact bancaire

cdt

cat · #4

Hgmm a écrit :
Pour les SCPIs étrangères, j’hesite à les prendre en direct vs via la SCI. Je n’ai pas encore creusé le traitement fiscal au sein de la SCI IS vs en direct.

C’est assez simple pour les SCPI étrangères : étant déjà imposés à l’étranger, les revenus fonciers correspondants ne seront pas imposés à l’IS.

La proposition que vous avez reçu semble tout à fait intéressante en terme de taux et de choix de SCPI. J’avais deux questions au sujet de cet emprunt :
* pourquoi ne pas essayer d’emprunter sur 25 ans?
* pourquoi vouloir vous limiter à 150/250k€?

Bon courage dans ce projet en tout cas.
Bien à vous,
cat

Hgmm · #5

Pour le moment rien n’est finalisé donc un peu prématuré de partager des contacts à mon avis.

Je n’ai pas reçu de proposition intéressante sur 25ans : certaines banques ne financent pas; d’autres ont un écart de taux très élevé vs 20 ans. La plupart d’entre elles offrent la modularité de l’emprunt pour rajouter 2/3 ans à la durée initiale de l’emprunt. Cette option me semble la plus intéressante.

Concernant les montants, j’envisage cet investissement comme une première étape. Si tout se passe bien, j’envisagerai de compléter mais si cela se passe mal je serai en capacité de supporter les remboursements. C’est peut-être petit bras mais je considère que cet investissement reste risqué. Comment aviez-vous calé vos montants ?

cat · #6

J’ai fait un scénario "relativement" conservateur (mais pas catastrophe) et je nous ai autorisés un apport d’épargne mensuel moyen de 400 euros sur la durée du prêt (que j’avais calé à 20 ans suite à discussion avec la banque et avec mon épouse).
C’était un montant qui se substituait grosso modo à un "mauvais" crédit que j’avais suggéré à mon épouse de solder.
Avec mon tableur, j’ai abouti à un montant d’à peu près 200k€. J’ai dû ensuite convaincre mon épouse pour qui ce montant était déjà (trop) élevé.

Aujourd’hui, je pense que l’on pourrait reprendre une nouvelle tranche pour un montant équivalent (sur 25 ans si je peux et avec un emprunt à part pour de l’US), tout en restant avec un effort d’épargne égal, voire moindre. Néanmoins, je préfère attendre un peu que mon épouse soit plus réceptive à cette proposition.

Bien à vous,
cat

Hgmm · #7

J’ai donc eu un peu la même approche.
Depuis mon premier message, mon projet s’est affiné sur 250k€ de PP et 100K€ d’US. Dans un cas dégradé, mon effort d’epargne sera de 400-450e.

Est-il compliqué de trouver de l’US? Une banque m’a alerté sur ce point.

Merci

cat · #8

De l’US au comptant : ce n’est pas compliqué.
De l’US par emprunt : il faut trouver une banque qui pratique l’avance sur titres car dans ce cas il faudra apporter des garanties à la banque (vous ne pourrez pas nantir les parts en US).

Avec 100k€ d’US pour 250k€ en PP, vous devriez dans un scénario moyen être à cash flow positif (au moins pendant la durée de l’US).

Hgmm · #9

Mon scénario dégradé est un rendement de 4%, le moyen à 4,5% et l’optimiste à 5%.

L’optimiste est en-dessous du rendement moyen de ma sélection pour le moment.

Pouvez-vous m’en dire plus sur l’US ?
Je ne suis pas sûr de bien comprendre. Pour le moment 2 banques ont accepté de faire de l’US à crédit, j’attends la réponse pour la 3ieme et la plus intéressante sur les taux.

cat · #10

Quels sont les garanties pour les banques dans le cas de l’US à crédit?
Si vous avez des actifs à apporter en contrepartie, une banque prête à vous aider doit pouvoir effectivement se trouver.

Hgmm · #11

Pour le moment crédit logement ou nantissement des parts. J’attends le retour de la banque avec le taux le plus faible sur la possibilité de financer l’US à crédit.

Je suis en train de faire la dépôt au greffe. Dans mon cas, me confirmez-vous que c’est bien du BIC simplifié ( avec option IS) avec franchise de TVA et assujettiment à la TVA en cas d’opération imposable sur option ?

Merci !

Hgmm · #12

A défaut de réponse, c’est l’option choisie lors du dépôt.

Hgmm · #13

Après un premier refus du Greffe, l’immatriculation est enfin validée. Finalement cela n’aurait pas été si simple avec ces formulaires.

Maintenant j’attends le retour de banques sur le financement à crédit de l’US.

Hgmm · #14

Bonjour à tous,

La recherche d’un financement avance- trop- doucement par manque de temps et des délais de réponse.

Mais j’ai sans doute trouvé enfin une banque avec des conditions a priori bonnes (elles ne sont pas finalisées).

J’aimerais avoir vos avis sur la répartition suivante. Je m’interroge sur la baisse prévue du rendement 2019 pour eurovalys et la concentration sur Corum Origin et Pierval Santé.

PP:

Effimo, Immorente et Corum 22,5% chacun
Pierval Santé 15%
Interpierre 10%
Eurovalys 7,5%

US:

Corum 35%
Pierval Santé 25%
Vendome région et épargne Pierre 20%

En consolidé cela donnerait

Corum 26%
Effimo, Immorente et pierval santé 17%
Interpierre 8%
Eurovalys 6%
Épargne pierre et vendome région à 5%

Merci par avance pour vos retours.
H

Enterite · #15

Pour être en train de finaliser le meme montage que vous, je pense que vous aurez du mal à vous faire financer 6 SCPI différentes en PP pour un montant de 200k€.

J’ai posté les conditions pour lesquelles je m’apprête à signer dans le fil dédié.

Sur quelle durée avez vous prévu de prendre l’US ?

Hgmm · #16

Je n’ai pas retrouvé votre message sur la file.

Mais il s’agirait d’un montant de 300k€+ pour la PP et a priori 6 SCPIs passeraient.

L’US serait sur 15ans.

myred · #17

Bonjour,

Je suis à la recherche d’un financement similaire au votre et je voudrais savoir ce que demande la banque en contrepartie de 100k d’US ?

Pouvez-vous me transmettre votre contact de la banque svp ?

Merci

Hgmm · #18

Bonjour,

Ce n’est pas l’objet de la file et je posterai tous les détails de l’offre une fois finalisée dans la file dédiée.

Mais pour le moment aucune contrepartie.

H

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