Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

niceday a écrit :

D’après mes lectures sur ce forum, cela est uniquement possible lorsque c’est du meublé dont la charge électricité est forfaitaire = incluse dans les charges totales sans possibilité de rattrapage par rapport à la consommation réelle

Non. C’est illégal aussi (pour un meublé qui constitue la résidence principale du locataire). Je répète ce que j’écrivais :

depuis la loi ALUR, ces charges récupérables sont fixée à l’article 25-10 [de la loi de 1989]. Celui-ci donne deux possibilités : soit avec provisions sur charges conformément à l’article 23, soit au forfait pour les charges exigibles par le bailleur selon l’article 23. C’est à dire que, que ce soit au réel ou au forfait, cet article renvoie à l’article 23 pour connaître les charges récupérables. Donc, exactement comme pour la location nue. Or, comme je l’ai dit plus haut, je pense que le décret de 1987 exclut l’électricité des charges récupérables (sauf pour l’électricité des ascenseurs, chauffage collectif etc.). Donc, à mon sens, à la lecture des articles 25-10 et 23 de la loi de 1989, l’électricité n’est pas plus récupérable en meublé qu’en location nue.
Je maintiens ce que j’écrivais plus haut "Quand l’électricité est incluse dans un forfait de charges, la récupération de cette charge est illégale aussi… mais ça se voit moins !".

Après, comme déjà dit plein de fois, si vous faites cela, vous ne serez ni le premier ni le dernier. Chacun assume ses risques. Mais si vous tombez sur un locataire "taquin", qui refuse de payer cette partie des charges et porte l’affaire devant le tribunal, il risque de gagner…

Je répète aussi : si c’est une "location à titre de résidence secondaire, temporaire ou touristique, la location est alors soumise seulement au code civil". Une foreumeuse est tombée sur une maison à vendre divisée en 7 chambres pour faire de la colocation à baux séparés, où le bailleur ne faisait que des baux de courte durée. Ce n’est pas aberrant. Mais encore faut-il que ça ne soit vraiment pas la résidence principale du locataire, c’est à dire qu’il en ait une ailleurs (étudiant domicilié chez ses parents, travailleur en stage ou en mission qui a toujours sa maison chez lui, etc.).

Inversement, si la chambre louée est le seul domicile du locataire et que bailleur fait pourtant un bail de courte durée type "code civil", le remède est pire que le mal : le bailleur méconnaît sciemment l’obligation qui lui ait faite d’appliquer la loi de 1989 et de faire un bail meublé d’un an minimum selon la loi de 1989, avec tous ses aspects protecteurs.

En pratique, se limiter à une population d’étudiants, stagiaires, travailleurs en mission, touristes et autres "non résidents principaux dans le logement", c’est fortement contraignant.

Donc, en pratique, il n’y a que deux solutions :
- facturer l’électricité dans les charges, en sachant que c’est illégal
- installer un compteur ERDF par logement.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2017 08h53)

Pas de permis de louer dans ce quartier?

yugideluxe a écrit :

Si depuis Avril 2019 si je dis pas de bêtise !

Plutot que de dire éventuellement des bêtises, il vous suffit de consulter le site de la mel qui vous dira si votre bien est soumis au permis de louer et au permis de diviser ,(ici )A priori, pour ce dernier, toute division est sujette à l’acceptation de la mairie pour toute la métropole.

Comme vous devez rénover le bien, je vous conseille de vous renseigner directement en mairie pour connaître la tendance. Regardez aussi autour de votre bien s’il n’y a pas de renovation en cours et renseignez vous s’ils divisent ou pas. Je pense que vous trouverez plus facilement vos réponses en local plutôt qu’ici.

Demandez conseil auprès de plusieurs électriciens qui font de gros chantiers (pas un artisan, quoique… ). Il y a probablement des chemins tortueux qui vous mèneront à une possible division.

Sur le fond, votre dossier finira tôt ou tard à la mairie car ENEDIS doit les informer des modifications de réseau, surtout que dans votre cas, la puissance globale installée sera nettement plus importante.

@ lachignolecorse :
Même si mes propos semblaient hésitants, j’avais déjà consulté les services de la mairie ainsi que les sites d’information de la métropole lilloise et je sais que j’ai obligation d’obtenir ce permis de louer (et diviser par la même occasion). Il n’y aura pas de difficulté cependant à obtenir un permis de louer.

Il s’avère que j’ai échangé avec l’architecte avec lequel je vais passer pour les travaux et celui-ci m’a malheureusement confirmer ce que nombre de personnes m’ont dit au même titre que vous à savoir que même si ENEDIS peut poser les compteurs, la mairie bloquera la demande qu’ENEDIS lui transmettra.

@ merilefou1 :
Je vous confirme que la destination est bien habitation, mais autant l’agent immobilier, que les services de l’urbanisme et l’architecte m’ont confirmé qu’il n’était pas possible de diviser le bien et qu’il n’était exploitable qu’en collocation. Cela est potentiellement lié au fait que le bien se situe dans une zone protégé relatifs au patrimoine historique (je continue à chercher les monuments mdr)

Concernant la division, je m’explique :
- Je souhaitais faire la division au cadastre pour pouvoir obtenir un compteur edf par logement sans soucis administratif puisque s’il s’agit d’appartements, je suis en droit (tant que les normes sont respectées) de demander un compteur pour chaque logement
- A défaut d’avoir l’autorisation de diviser au cadastre le bien en plusieurs logements, j’avais souhaité installer des compteurs individuels et diviser officieusement la maison en plusieurs appartements!
Les coûts relatifs à la colonne montante ne me font pas peur car je suis déjà à 150-200K€ de travaux budgété et l’électricité va être refaite dans l’ensemble de la maison.
Seul hic, c’est que comme l’a fait remarqué lachignolecorse, ENEDIS instruit forcément une demande à la mairie, qui bloquera probablement l’autorisation à ENEDIS. Par ailleurs, si la mairie voit que je fais une demande de 10 compteurs EDF supplémentaires, je risque d’avoir des soucis sachant que je n’ai pas l’autorisation de diviser le bien officiellement (au cadastre) et seulement la possibilité de l’exploiter en tant que collocation.

Bonjour Iqce,

A la lecture des différentes réponses qui ont été postées, je reste étonné car la destination du bien est habitation. C’est rappelé dans l’acte de vente, et surtout dans le relevé du notaire lorsqu’il fait la demande aux impôts/cadastre.
L’ensemble de mes interlocuteurs physiques m’ont confirmés qu’il n’était pas possible de diviser car "l’on est dans une zone non constructible en habitation" malgré le fait qu’il s’agit déjà d’un bien qui est déjà à destination d’habitation en raison du PLU. Hors, les lecteurs du forum semblent converger vers ce que vous dites à savoir que si le bien est déjà à destination d’habitation, rien n’empêcherait la division.

Pour revenir au changement du PLU, le nouveau PLU qui n’est pas encore entré en vigueur n’indique plus spécifiquement "l’interdiction de construction à usage d’habitation" contrairement à celui en vigueur actuellement.

Malheureusement, le lobbying arrive un peu tard puisque les concertations se sont terminés quelques mois avant mon acquisition ><

Bonjour,

Je me questionnne dans le cas d’une division non officielle d’un appartement n’ayant qu’un seul compteur en 3 appartements avec chacun un sous-compteur. Je suis conscient que ce montage est illégal mais qu’en est-il si l’on considère que chacun des appartement est considéré comme une colocation d’un seul et unique appartement ?

Ce que je ne comprends pas, c’est qu’avec un forfait de charge, en budgetisant justement ces charges légèrement à la hausse pour être rentable même en cas de surconsommation, n’est ce pas un moyen détourné pour justement revendre de l’électricité plus cher que nous (propriétaire) la payerions ?

Si nous pouvons effectuer des divisions non officielles (donc plus besoin d’autorisation par la mairie d’installer compteurs eau/elec supplémentaires) ainsi et que sur la commune il n’y a pas de mise en place d’un permis de louer; quels sont les moyens de la mairie d’éviter que les propriétaires bailleurs abusent de la division pour maximiser leur rentabilité ?

En faisant une recherche rapide sur ce sujet ce matin, je suis tombé sur une jolie jurisprudence de Cour d’Appel de 2018 sur ce sujet, tout à fait en ligne avec ce que j’écris sur ce sujet dans le présent fil :
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018 … F9E6E94556
Commentaire rapide :
- la Cour reconnaît au locataire le droit de choisir son fournisseur et le droit d’avoir son compteur électrique (qui ne doit pas forcément être situé dans le logement mais qui doit être accessible en tout temps).
- la Cour dit que l’électricité n’est pas une charge récupérable selon le décret de 1987.
- elle dit que, si le locataire n’a pas pris son propre abonnement et que de l’électricité lui a été fournie, le locataire doit tout de même s’acquitter d’une indemnité correspondante, sinon il y a enrichissement sans cause du locataire.
- elle dit que, dans le cas jugé, faute pour le bailleur d’avoir justifié correctement le montant de l’électricité facturée, le locataire n’a pas à payer une indemnité relative à une consommation qui n’est pas correctement prouvée.
- et enfin, bien évidemment, elle dit que le locataire est condamnée à payer le loyer en retard, car ce litige sur les charges d’électricité, sur lequel le locataire au eu gain de cause, ne l’’autorise bien évidemment pas à ne pas payer le loyer.

Je suis tombé aussi un article de PAP écrit par une juriste. Il est tellement en ligne avec ce qui est écrit dans le présent fil (même raisonnement, même jurisprudence citée) que je me demande si la juriste ne s’est pas un peu inspiré de la lecture du présent fil : https://www.pap.fr/actualites/l-electri … ire/a22558

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2021 13h02)

Grumly50 a écrit :

* Faut il plutôt, tant pi pour les frais, laisser l’abonnement au locataire de sept a juin, et le remettre a mon nom pour deux mois en juillet / aout ?

C’est la seule façon parfaitement légale de gérer cette situation. Un locataire en meublé à l’année doit pouvoir choisir son fournisseur et gérer son abonnement.

Mettre l’électricité dans le forfait de charges fait passer la pilule plus facilement, mais ça n’en reste pas moins illégal car les charges récupérables sont fixées par une liste limitative. Il est illégal de récupérer auprès du locataire des charges qui ne sont pas prévues dans cette liste. Or, l’électricité des parties privatives n’est pas dans cette liste. Donc il est illégal de récupérer l’électricité des parties privatives.

Notez que la loi de 1989 dit, dans le passage concernant les charges au forfait, aussi bien pour les baux meublés "à l’année" que pour les baux mobilité" : "Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23". Or, l’article 23 renvoie au décret de 1987 sur les charges récupérables, qui n’inclut pas l’électricité des parties privatives. Donc,  aussi bien pour les baux meublés "à l’année" que pour les baux "mobilité", l’électricité ne fait pas partie des "montants exigibles" par le bailleur, même quand les charges sont au forfait.

Cf ce fil très complet : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?
Il n’y a qu’en saisonnier qu’il est accepté que l’électricité soit au nom du bailleur et qu’il la récupère auprès du locataire au sein du prix de la location saisonnière.

Notez quand même : du point de vue du bon sens, on pourrait considérer qu’un bail étudiant est un bail de courte durée, qui justifie de laisser l’abonnement électrique au nom du bailleur et refacturer l’électricité au locataire, soit au forfait, soit au réel (mais il faut alors que l’ensemble des charges soient au réel, avec provisions puis régulatisation). A mon avis, à la stricte lecture des textes, ça reste illégal, mais ça peut quand même s’avérer une solution "pragmatique" dans un tel cas.

* Peux ton installer des radiateurs bien réglés, bloqués par code pin ? (j’ai ai trouvé, on peut limiter la T°C max, et activer le détecteur)

Non, car la logique est que le locataire doit être libre d’utiliser son logement comme il l’entend.
De toute façon, ça ne réglerait pas le problème car un locataire pourrait tout aussi bien : 1) laisser les fenêtres ouvertes en journée (par vengeance : "ah je n’ai pas le droit de me chauffer comme je veux, eh bien on va chauffer les oiseaux !") 2) ajouter un radiateur supplémentaire sur prise parce qu’il n’a pas assez chaud avec vos radiateurs bridés. 3) installer un gros aquarium ou un PC de minage de cryptomonnaie.
Donc la seule solution sûre pour éviter les dérives de consommation, c’est que le locataire mette l’abonnement à son nom et paie ce qu’il consomme.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2023 18h41)

J’ai opté pour une solution personnelle qui fonctionne jusqu’ici avec 4 colocataires : un forfait avec régularisation à sens unique de l’électricité… c’est un peu particulier comme concept.

Dans les grandes lignes, j’ai un forfait un peu gonflé et je dis à mes locataire que je leur rembourse le trop perçu sur l’électricité en fin d’année, ce qui les motive à ne pas surconsommer inutilement.

Pour plus de détails, lisez ce message et les échanges qui suivent.

Grumly50 a écrit :

Notamment cette année j’ai un logement qui a consommer près du double que l’autre.

La consommation est difficile à comparer d’un logement à l’autre, je vous conseille plutôt de comparer la consommation d’une année à l’autre pour chaque logement séparément.
Pour vous donner mon exemple : j’ai vécu 3 ans à Grenoble sans jamais y allumer le chauffage alors que l’appartement était en simple vitrage, j’étais probablement chauffé par mes voisins.

Bonjour,

à la suite des messages de Orlando et la discussion postée par B2k relatant les péripéties judiciaires de Surin, je m’aperçois qu’il vaut mieux être béton en tant que bailleur dans les contrats et les documents fournis.

J’ai donc une question qui me turlupine, qui revient souvent mais à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse définitive.

Dans le cadre d’une colocation, donc d’une maison dont chaque pièce est louée à un locataire différent avec des baux différents, est-il autorisé / toléré de forfaitiser les charges qui comprennent l’électricité ?

J’entends l’électricité selon trois axes :
- ECS ;
- chauffage (PAC) ;
- électricité propre à chaque locataire.

Si c’est interdit :
- comment faire ? un compteur EDF par chambre ?
- comment distinguer les charges des parties communes et des charges des parties privatives ?

Si c’est autorisé / toléré :
- est-il possible de revoir le forfait à la hausse en fonction de la consommation globale ?
- Doit-on proratiser en fonction de la taille des chambres ?

Merci,

Laurent