LouisXIV : étude de cas immobilier (rentabilité impossible après impôts)

Bonjour,
En général, on prend comme chiffre que pour être en cashflow positif il faut une rentabilité brut de 10% minimum, donc déjà avec 7% brut ça va être dur. (d’ailleurs 7% pour un immeuble de rapport ça me parait quand même plutôt bas, à moins d’être dans une ville ou les rentabilités sont vraiment basses)
Deuxièmement, comme vous l’avez remarqué la fiscalité fait assez vite mal, c’est pourquoi on se tourne souvent vers des moyens pour la diminuer : LMNP, travaux en location nue…

Kromoz0hm a écrit :

Bonjour,
En général, on prend comme chiffre que pour être en cashflow positif il faut une rentabilité brut de 10% minimum, donc déjà avec 7% brut ça va être dur. (d’ailleurs 7% pour un immeuble de rapport ça me parait quand même plutôt bas, à moins d’être dans une ville ou les rentabilités sont vraiment basses)
Deuxièmement, comme vous l’avez remarqué la fiscalité fait assez vite mal, c’est pourquoi on se tourne souvent vers des moyens pour la diminuer : LMNP, travaux en location nue…

Tout les lots de l’immeuble sont déjà loué en nu, donc la LMNP est impossible. En ile de france les rentabilité brut sont très rarement au dessus de 7% (sauf peut être pour les initiés, en off-market).

En simulant dans mon tableau, le bilan devient positif à 10.3% brut, mais pour cela il faut que le prix que baisse de 34% (et on parle ici d’une des meilleures affaire, j’ai des dizaines de bien a vendre simulés dans mon tableur).

J’ai déjà un appartement en location depuis 10 ans, que j’avais payé cash. Je me rends compte que c’est presque impossible de gagner, a moins d’acheter a un prix dérisoire. Le marché est peut-être impossible en ile de france ?

Il existe deux moyens pour faire diminuer le revenu foncier :

- créer un déficit foncier en faisant des travaux.
- faire diminuer les recettes gràce à dispositif spécifique (Borloo Ancien puis Cosse).

Ces dispositifs sont très efficaces.

Sinon, il est très compliqué d’avoir un Cash Flow positif après impôts et prélévements sociaux.

Je vous suggère de :
1) compléter votre présentation, avec en particulier plus de chiffres (voir Information - Forums des investisseurs heureux)
2) compléter votre "étude de cas" en fournissant plus d’informations chiffrées (on n’a même pas le prix de l’immeuble que vous envisagez d’acheter !)

En effet, ce n’est pas aux forumeurs bénévoles (qui voudraient bien vous aider) de jouer aux devinettes, ou d’essayer de reconstituer les informations manquantes avec les quelques chiffres que vous daignez distiller.

Sinon, je pense que vous vous trompez en croyant que
  - ce serait parce que "Tout les lots de l’immeuble sont déjà loué en nu" qu’il serait impossible de faire de la location meublée : vous pouvez tout à fait envisager de passer en meublé, soit à l’occasion d’un changement de locataire, soit en allant négocier avec les locataires (certains accepteront, s’ils y trouvent leur intérêt, d’autres pas). Il y a des discussions du forum sur ce thème.
  - "En ile de france les rentabilités brutes sont très rarement au-dessus de 7% (sauf peut-être pour les initiés, en off-market).", si j’en crois les études de cas qui ont déjà été publiées. Mais, bien entendu, ce n’est pas en achetant un immeuble sans travaux et déjà complètement loué qu’on obtient ces rendements supérieurs à 7% : il faut bien sur ajouter de l’huile de coude pour y arriver, en particulier choisir un immeuble qui nécessite des travaux importants, et sur lequel on apporte une réelle valeur ajoutée. Et, sauf erreur de ma part, ces rendements concernaient plutôt des biens dans l’est de l’IdF ou très loin de Paris, qu’à Versailles, ou dans Paris. Difficile d’obtenir le beurre (une bonne rentabilité) et l’argent du beurre (une localisation de premier choix) et la crémière (pas de travaux, pas de risque), sinon tout le monde le ferait.

Dans votre situation (TMI élevé) (et même sans TMI élevé d’ailleurs), outre la location meublée, et l’acquisition de biens nécessitant beaucoup de travaux (cf. déficit foncier), il faut envisager de détenir le bien via une SCI IS, ou alors préférer les foncières (avec dividende fiscalement imposé juste à 30% de PFU).

Sinon, en payant un bien cash, vous devriez certes avoir un cash flow positif (si c’est ce paramètre qui vous tient le plus à coeur, mais à mon avais ce n’est pas ce paramètre qu’il faut seul considérer, sauf dans certaines situations), mais quasiment toujours une piètre rentabilité après impôts, ou alors il faut sérieusement envisager de revendre le bien (ou alors vous n’auriez acheté ce bien que pour ses perspectives de plus-value à terme).

Toujours est peut être un peu excessif. On n’est pas à l’abri d’une grosse PV suite à l’arrivée du TGV comme a Bordeaux par exemple ou du métro Grand Paris. Généralement est peut être plus exact.

GoodbyLenine a écrit :

…
  - "En ile de france les rentabilités brutes sont très rarement au-dessus de 7% (sauf peut-être pour les initiés, en off-market).", si j’en crois les études de cas qui ont déjà été publiées. Mais, bien entendu, ce n’est pas en achetant un immeuble sans travaux et déjà complètement loué qu’on obtient ces rendements supérieurs à 7% : il faut bien sur ajouter de l’huile de coude pour y arriver, en particulier choisir un immeuble qui nécessite des travaux importants, et sur lequel on apporte une réelle valeur ajoutée. Et, sauf erreur de ma part, ces rendements concernaient plutôt des biens dans l’est de l’IdF ou très loin de Paris, qu’à Versailles, ou dans Paris. Difficile d’obtenir le beurre (une bonne rentabilité) et l’argent du beurre (une localisation de premier choix) et la crémière (pas de travaux, pas de risque), sinon tout le monde le ferait.
….

Bonjour,

Je me permets de revenir sur ce propos en faisant une similitude avec le monde de l’investissement boursier.

Les actions à fortes croissances ont souvent des dividendes assez bas (actions growth)
Les actions à croissance faible de type vache à lait suivant le modèle BCG ont des dividendes importantes (actions values)

Le phénomène du marché immobilier est similaire à un marché boursier.

L’espérance d’une faible demande par le marché donne une faible valorisation.

GLE est un immeuble à Brive ou à Clermont Ferrand. Personne ne voit un développement fulgurant ni de l’immobilier ni de la banque. Le dividende de GLE est très élevé, celui des locations de contrées à faible croissance aussi.

L’espérance d’un gain en capital est fort sur Paris sur Genève ou sur les grandes métropoles mondiales. La demande est très forte, LVMH a un PER très élevé et un dividende faible, c’est un peu la même chose sur tous les immeubles de tous les champs Elysée du monde entier.

J’espère avec cette image arriver à faire comprendre que c’est au dénouement d’une opération qu’on sait vraiment ce qu’on a gagné ou non.

Vouloir avoir un free cash-flow positif n’est pas toujours garant d’une bonne performance in fine.

Bien à vous,

Bonjour,

Je parlais surtout de rendement et de valorisation.

Mais si on étend aux opportunités d’achat, je vois là aussi des similitudes.
Disons que l’approche n’est pas la même, mais le marché se comporte de la même manière et a le même type de comportement avec l’environnement.

Payer moins cher une action, c’est possible dans le temps et dans l’espace sur le marché boursier. L’analyse du CAC40 montre que dans un même segment d’activité certains PER sont plus élevés ou plus bas que d’autres. Certains accès de faiblesse de bourse donnent les bonnes opportunités temporelles à saisir aussi. Pour cela, il faut avoir une analyse fines des comptes, une connaissance du secteur et une intuition sur le devenir. Les connaissances de momentum (même non analytiques) sont aussi appréciables.

L’immobilier masque des visibilités même d’un point de vue physique, il peut exister des vis cachés ou des soucis environnementaux qui n’apparaîtront qu’à l’usage (voisins irascibles, locateurs mauvais coucheurs ou mauvaise évolution des charges). Ces deux marchés (Boursiers et immobilier) ont souvent la même réaction. L’arrivée d’un immeuble occultant la vue d’un autre peut être assimilé à un concurrent qui apparaît. L’apparition d’un nuisance immobilière ou d’une attraction (crêche/tram/commerces) fait aussi parti des éléments immobiliers de risques ou d’opportunité.
Dans le domaine immobilier, certains quartiers peuvent mal évoluer ou au contraire très bien se comporter (comme des entreprises dans leur contexte)

Mais pour revenir au point de base, le cash-flow n’est pas l’unique point à regarder aussi bien en immobilier qu’en bourse pour regarder la rentabilité d’une affaire. Attention à la sortie en capital surtout en immobilier car en bourse il est rare d’avoir un cash flow positif en réalisant un prêt pour acheter actions en bourse.

Bien à vous,

Vouloir justifier l’entretien de la bulle immobilière en agglomération en comparant à l’investissement boursier me paraît une mauvaise idée.

Tout ceux qui ont lu Graham, ou les travaux d’O’Shaugnhnessy, savent qu’acheter des actifs avec un PER (ratio prix/revenus) supérieur à 20 assure de sous-performer son marché.

En bourse comme en immobilier, un PER élevé (rien à voir entre les bénéfices et les dividendes au passage) ne se justifie que dans un secteur où une croissance importante des revenus est anticipée.

Est-ce le cas des loyers résidentiels en région parisienne? Non. Sur-payez et spéculez si vous voulez, je vous annonce qu’en investissant à Paris et son agglomération à moins de 5% de rendement, vous sous-performerez le marché immobilier français.

Comme dans toutes les bulles, le dernier acheteur sera le dindon de la farce. Et à crédit, ça pique encore plus.