LMNP : l'optimisation de l'amortissement lors de l'achat d'un bien immobilier

Bonjour,

Je souhaiterais avoir une confirmation ou du moins votre avis concernant la question des durées d’amortissement en LMNP, sur lesquelles j’ai eu beaucoup de mal à trouver des informations fiables.

De ce que j’ai pu lire, il n’y a pas de règle absolue sur les durées d’amortissement, cela va dépendre notamment de la nature de l’appartement ou de l’immeuble, avec nécessité d’amortir par composants, et c’est en grande partie pour cela qu’un expert comptable est nécessaire. C’est lui qui déterminera ces composants et leurs durées d’amortissement respectives. Des quelques exemples que j’ai trouvés sur Internet, j’arrive à une durée moyenne d’amortissement (sur l’ensemble de l’immeuble moins la part correspondant au terrain) de 35/40 ans.

Or j’ai une amie qui a un petit appartement, j’ai consulté sa liasse fiscale de déclaration LMNP et celui-ci est amorti sur 20 ans, ce qui me paraît très peu (mais bien sûr très avantageux) et qui correspond comme par magie à la durée de son prêt (ce qui est bien sûr pour elle très pratique et très avantageux).

Aussi j’aurais besoin des avis éclairés de ce forum sur les questions suivantes :
1) Est-ce que vous confirmez ma compréhension sur les durées d’amortissement (et notamment le fait que la durée du prêt à l’achat n’a rien à voir) ?
2) Avez-vous des exemples vécus de durée d’amortissement (en moyenne sur la globalité de la valeur amortissable de l’immeuble) que je me fasse une idée ? Et notamment des durées de type 20/25 sont elles constatées et pour quels types d’immeuble ?
3) Quelle est la responsabilité exacte de l’expert comptable dans ce cas-là ? Typiquement si je trouve un expert comptable qui accepte d’amortir sur 20 ans, et que l’administration fiscale décide de faire un contrôle fiscal, en considérant que j’aurais dû amortir sur 40 ans, est-ce que je peux légalement me retourner contre l’expert comptable ?

Merci beaucoup,
Sylvain

1) oui
2) Sur un investissement pour du locatif nu, mon comptable préconise un amortissement sur 15 ans, sans autre forme d’argumentation que celle-ci "en général on choisit une durée d’amortissement égale à la durée du financement". Il n’y a pas non plus de décomposition en terrain / bati / équipement. En LMNP il y aura bien sûr les meubles.
3) C’est bien sûr votre responsabilité qui est engagée en cas de contrôle fiscal, c’est donc à vous de contrôler les durées d’amortissements. Plus la durée d’amortissement est courte, plus l’administration fiscale sera vigilante.

Je ne fais pas de LMNP pour ma part, mais me permet d’intervenir ici sur les amortissements :

Gérant de plusieurs sociétés, quand j’investis, je fais un point au moment du bilan avec l’EC pour déterminer les durées d’amortissement :

Exemple typique les voitures : l’EC préconise 5 ans pour du neuf et 4 pour de l’occasion (avec un plafonnement de value en fiscal d’ailleurs ce qui n’est pas le sujet). Dans les faits, on fait plutôt comme on veut sans incidence : je mets souvent 2 ou 3 ans sur des occasions, quand il s’agit de voitures qui finiront ensuite à la casse et qui correspondent par expérience à leur durée réelle d’exploitation dans la société.

A contrario, j’étire (raisonnablement) la durée pour limiter la PV sur VNC quand je pense à une revente à son terme.

Vous aurez compris que je pense qu’une certaine élasticité est tolérée du moment qu’elle se justifie dans les faits. De par son mécanisme de taxation de Pv, je pense aussi que le sujet est d’un intérêt faible pour le fisc en cas de contrôle.

Même parmi les EC qui pratiquent bien l’amortissements par composant, les durées d’amortissement retenues pour chaque composant sont dans la pratique variables d’un EC à l’autre.

Parmi certains investisseurs avec qui je suis en contact qui font du LMNP à rendement élevé, j’en vois certains comparer (et même avoir réalisé un véritable benchmark) pour choisir leur EC sur le critère "celui qui pratique les amortissements les plus courts" afin de ne pas se retrouver en bénéfice comptable  trop rapidement à leur goût..

Bonjour,

L’amortissement est une méthode de dépréciation forfaitaire. Par conséquent, il n’est pas réellement représentatif de la réalité.
Et ce d’autant moins que pour les TPE, on amortit sur les durées d’usage (et non réelle) et sans tenir compte de la valeur résiduelle.

Il y a donc une certaine latitude dans les taux retenus et ce d’autant plus que la décomposition de chaque bien va être différente en fonction de leurs spécificités (immeuble, maison, bord de mer, récent, ancien…).

De mémoire, la décomposition fournie par le BOFIP conduit à un amortissement moyen de 3,33 % par an.
A mon sens, en restant dans une fourchette +/- 0,5 %, le risque fiscal est très faible (pour un bien de 1 000 K€, le delta annuel serait de 5 K€ / an. Pas de quoi rentabiliser le contrôle!).

Pour ma part, je suis plutôt sur 20 % pour la valeur du terrain pour les appartements (j’ai relevé mes estimations suites aux jurisprudences parisiennes). Pour les maisons, je pense que l’on pourrait monter facilement à 40/50 % vu les valeurs des terrains dans les grandes métropoles.

Pour l’amortissement, je pratique environ 3,6 / 3,9 % par an.

Ps: Mettre en cause l’expert comptable en cas de mauvais conseil OK, mais qu’elle récompense prévoir en cas de bon conseil?😊

Je crois surtout que la meilleure attitude est de travailler avec les bons et de fuir les mauvais.
Et aussi, de prendre ses responsabilités…

Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Quant à la "récompense" de l’EC, je rejoins Trahcoh pour penser que je le paie pour un travail et que le minimum est bien qu’il applique des durées d’amortissement cohérentes et en ligne avec la législation fiscale.

Et j’ai également posé la question de la responsabilité de l’EC à un ami qui termine de passer son diplôme d’EC, il me confirme que l’EC a une responsabilité (et une assurance associée) en cas de mauvais conseils conduisant à un redressement fiscal pour son client. La seule exception, c’est si un cas est exclu dans la lettre de mission de l’EC.

Evidemment, le seul responsable vis à vis de l’administration fiscale en cas de contrôle, c’est bien le contribuable, mais il y aurait dans ce cas possibilité de se retourner contre l’EC quant aux conséquences pécuniaires de ce contrôle.

Donc pour lui, il serait envisageable d’amortir sur 20 ans si c’est l’EC qui le préconise et que la lettre de mission n’écarte pas sa responsabilité sur ce point.

Je suis en lmnp, pas en sci is mais je pense que ça n’a pas d’incidence. Mon EC n’utilise pas la méthode par composant. Il a été contrôlé et n’a pas de remarque sur ce point. Par contre, les durées d’amortissement sont de 30 ans sur l’ancien et 40 ans sur le neuf (réduction faite de 15% pour le terrain). Si vous comparez cette simplification par rapport à la méthode des composants que vous citez, vous trouverez un écart de quelques pourcents entre les 2 méthodes.

Mon EC gère plusieurs centaines de lmnp donc je pense que sa méthode est valable. Dans le cas d’une sci is, je ne vois pas trop l’intérêt de faire autrement.

Comme vous le mentionnez, le fisc viendra vous poser des questions s’il y a un écart de rentrées fiscales entre la méthode classique (composants) et celle que le contribuable/EC aura choisi. Par exemple, je considère comme exemple répréhensible la vente du bien et un amortissement sur une durée (trop) courte. C’est surtout flagrant sur un lmnp, moins sur une sci is. Bref, seul un calcul au cas par cas peut vous indiquer l’intérêt d’un contrôle fiscal.