LMNP : date de début d'amortissement d'un bien immobilier ?

Bonjour,
je ne comprends pas, la question pour sur des les honoraires ou sur l’amortissement ?
Pour moi l’amortissement commence au moment de la mise en exploitation mais n’ayant pas de biens en LMNP je ne fais pas autorité.
Bonne journée

Bonjour,

Tout d’abord vous devez corriger votre déclaration BIC de l’année 2016 (comptabiliser les écritures relatives à votre studio et ainsi modifier la liasse fiscale), si vous n’avez pas comptabilisé l’amortissement au titre de l’année 2016, votre amortissement est en théorie définitivement perdu.

En effet, votre immeuble est mis en service à la date d’acquisition, sauf s’il y avait des travaux à faire, qui vous empêchaient de le louer.

(Exemple: j’achète une machine outil le 1 février 2017, j’utilise cette machine la première fois pour mon premier client le 10 février 2017, la date de début d’amortissement est le 1er février)

Source : Article 322-4 alinéa 2 du Plan Comptable Général
2- L’amortissement d’un actif commence à la date de début de consommation des avantages économiques qui lui sont attachés. Cette date correspond généralement à la mise en service de l’actif.


Article 39B du CGI: A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

140

Faute de respecter l’obligation édictée par le premier alinéa de l’article 39 B du CGI, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

150

La perte du droit à déduction est définitivement acquise dès la clôture des résultats de l’exercice au cours duquel l’ensemble des amortissements cumulés s’avère inférieur au montant des amortissements linéaires.

Source bulletin officiel des impôts  BOI-BIC-AMT-10-50-30


Sauf qu’en vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Il convient d’admettre, sous réserve des dispositions de l’article 39 B du CGI, que les amortissements
qui n’ont pas été effectués en période bénéficiaire, par suite d’une insuffisance des résultats
comptables, peuvent, dans la mesure où leur inscription dans les écritures aurait mis les entreprises
en déficit, être assimilés à des amortissements différés en période déficitaire et par suite, être reportés
sur les bénéfices nets des exercices suivants dans les conditions prévues au 2° du 1 de l’article 39
du CGI.
Source : BOI-BIC-AMT-10-50-40

En conclusion, vous devez tout d’abord corriger votre déclaration BIC 2016, et dès que cela devient possible régulariser les amortissements différés.

Le comptable préfère modifier un bilan plutôt que de passer l’écriture à une date ultérieure ce qui ne me semble pas légal.

Si vous passez les frais notariés début 2017, vous risquez d’être redressé en cas de contrôle.

L’article 39-1 du C.G.I dispose que le bénéfice net est établi sous déduction des charges engagées au titre de l’exercice.

Une charge comptabilisée sur un mauvais exercice pourra faire l’objet d’un rehaussement.

Vous devez fiscalement corriger votre déclaration BIC, et ainsi bénéficier des charges de l’exercice 2016. De plus, le studio doit être enregistré à l’actif au titre de l’exercice 2016, car il y a un risque de minoration de l’actif net dans votre cas.

Le cabinet comptable a l’obligation de faire votre comptabilité au titre de l’année 2016, si elle souhaite respecter les règles comptables, et fiscales.

Et pour info, les contrôles fiscaux sont à charge et à décharge.

Ok Bernard2K, je vous remercie pour votre jurisprudence, surtout qu’elle est relativement récente.

Cependant vous êtes d’accord avec moi, il doit bien comptabiliser son studio à l’actif pour l’exercice 2016?

Il manquait des éléments essentiels dans votre premier message !

AMHA, la situation est claire.

En décembre 2016, le bien est entré dans votre patrimoine privé, où il a produit des revenus fonciers.

En décembre 2017, le bien a quitté votre patrimoine privé et est entré à l’actif de l’"entreprise" LMNP, où il doit être alors amorti pour la valeur vénale au moment de la mise en service (donc décembre 2017).
Les frais liés à l’acquisition sont définitivement "perdus" pour la compta LMNP.

La compta LMNP commence en 2017 et il n’y a aucune raison de réaliser un exercice 2016 pour cette compta.

Déjà abordé ici : (24/27) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Euh… le comptable est au courant que le bien était loué en nu en 2016 ?

Bonjour, j’espère que vous pourrez m’aider avec un doute où je trouve des informations contradictoires…
J’ai acheté et loué mon appartement en régime micro BIC depuis l’an 2008, et je viens d’apprendre que j’aurais dû inscrire mon activité et obtenir un numéro de SIRET.
Si je fais mon inscription (p0i) avec début d’activité en janvier 2018 et je passe au régime réel, quelle est la date de début des amortissements? 2008 comme date de mise en location ou bien 2018 comme date de début de l’activité?
Merci d’avance pour votre aide!

Bonsoir GoodbyLenine et merci pour votre réponse!

Le fait est que justement, jusqu’à présent j’ai toujours fait mes déclarations en Micro BIC donc je n’ai pas eu nécessité d’avoir un comptable… D’ici vient aussi mon ignorance concernant la nécessité d’obtenir un numéro de SIRET et d’enregistrer l’activité…

Je suis en train d’étudier si le régime qui me compense plus est le Micro Bic ou bien le régime réel, mais en contactant avec deux services de comptabilité spécialisés en LMNP, je reçois des réponses contradictoires liées justement à la date de début de l’amortissement. Un de ces services me confirme que ca vaut la peine de passer au réel, et l’autre le contraire. La différence vient du fait que l’un considère que l’immeuble a été amorti pendant 10 ans et l’autre considère que l’amortissement commence maintenant car j’inscris mon activité à présent.

Au fond, il s’agit de savoir si le début de la période d’amortissement est conditionné par le contrat de location ou bien par l’enregistrement de l’activité… et où pourrais-je trouver une réponse avec lois et/ou jurisprudence à l’appui, sinon ici?

Je vous remercie à nouveau pour votre aide!

Bernard2K a écrit :

La jurisprudence considère que la mise en service d’un bien locatif meublé est sa mise en location effective (ou autre forme d’exploitation commerciale). Et ça semble très logique, car on ne voit pas bien comment on pourrait "consommer les avantages économiques qui lui sont attachés" d’un bien locatif, tant qu’il n’est pas loué, donc tant qu’il ne rapporte rien.

Je me permets de rebondir sur votre message qui résume mes interrogations développées plus bas (et je ressuscite le sujet au passage).

Je reste intrigué par cette apparente impossibilité d’amortir un bien tant que celui-ci n’est pas mis en location (exploité).
Pour cette raison je sollicite vos avis sur mon interprétation du bofip.

Dans le BOI-BIC-AMT-10-40-10, le cas particulier des "immeubles de placement" est abordé au paragraphe §140 du BOI-BIC-AMT-10-40-10 dans lequel je peux lire :

§140 BOI-BIC-AMT-10-40-10 a écrit :

Les immeubles de placement qui feraient l’objet d’une décomposition devront être amortis en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d’utilisation (sans tenir compte toutefois de la politique de cession de l’entreprise).[…]

Mais du coup, un "immeuble de placement" c’est quoi ?
Pour la définition d’"immeuble de placement" je me réfère à l’avant-dernier alinéa du 5° du 1 de l’article 39 du CGI ou au §140 du BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, tous deux mentionnés en bas du §140 du BOI-BIC-AMT-10-40-10, et qui donnent exactement la même définition (mot pour mot).

définition immeuble de placement a écrit :

constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale, à l’exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’article 39 du CGI affectant ces biens à leur propre exploitation.

Je comprends que c’est considéré comme un "immeuble de placement" à partir du moment où l’immeuble est inscrit à l’actif mais tant qu’il n’est pas mis en exploitation.

D’après le cas n°2 détaillé au §200 du BOI-BIC-AMT-10-40-10 on voit qu’un "immeuble de placement" est amorti pareil qu’un immeuble standard, à la différence du gros oeuvre qui s’amorti sur une durée plus longue.
Apparemment une histoire de différence entre "durée d’usage" "et "durée normale d’utilisation" (durée de vie de la structure) si on se base sur ce qui est définit au §130.

§130 a écrit :

La structure, c’est-à-dire la partie de l’immobilisation restant après décomposition, doit comme les composants être amortie sur la durée normale d’utilisation en application du 2° du 1 de l’article 39 du CGI. Après décomposition, la structure ne peut être considérée comme identique à l’immobilisation prise dans son ensemble. Dans ces conditions, en l’absence d’usage pour les structures, il convient de se référer à la durée normale d’utilisation, soit la durée de vie de la structure. Cette durée devrait correspondre dans la plupart des cas à la durée d’amortissement comptable.

Toutefois, il sera admis, par dérogation à cette règle d’adéquation des durées comptable et fiscale d’amortissement pour les composants, qu’elles puissent être amorties sur la durée d’usage fiscale applicable à l’immobilisation corporelle prise dans son ensemble.

Par ailleurs, cette dérogation relative aux structures d’immobilisations décomposées ne s’appliquera pas aux immeubles de placement.

Du coup, j’en viens à mon interrogation.
Si on remplit le formulaire P2P4i de déclaration de nouvel établissement avec la date de l’acquisition, je comprends qu’on peut considérer que l’immeuble est inscrit à l’actif de l’activité LMNP à cette date, même si non encore exploité (pas encore mis en location).

Et que du coup il est considéré comme "immeuble de placement" jusqu’à sa mise en location (début de l’exploitation) ce qui apparait compatible avec le fait de pratiquer des amortissements dessus.
Mais ces amortissements seraient moins avantageux : pas de dérogation pour amortir le gros oeuvre sur une durée plus courte.

Ou peut-être que c’est juste moi qui fais une mauvaise interprétation de l’ensemble pour essayer de trouver une excuse pour gratter quelques mois d’amortissements ?

Du coup, amortissement ou pas amortissement entre la date d’acquisition et la date de mise en location ?

Je suis preneur de vos avis.

Discussion interessante !
Mais alors pour avoir le droit de rentrer les droits de mutation en amortissements, y a-t-il un ordre précis à suivre dans les déclarations ? SIRET, P0I ?