Helln : étude de cas immobilier (vente appartement)

Prenez votre propre notaire si celui conseillé par l’agent immobilier n’est pas le même que celui du vendeur.

C’est la base oui, toujours avoir son propre notaire, qui ne défendra que vos intérêts. Ce n’est pas faute de le dire sur ce forum.

helln a écrit :

je suis de toute bonne foi

helln a écrit :

(plus de vingt ans sans travaux)
…
les parties communes sont en mauvais état (fuite toiture, crépi qui s’effrite, barreaux manquants sur la rembarde, cache fil absent, local poubelle inexistant)
…
ma gentille locataire qui n’a pas apprécié que je lui dise qu’elle n’était pas prioritaire à l’achat car appart vendu loué…

On peut se permettre d’en douter, un copropriétaire est responsable de l’état de son immeuble et doit s’assurer que la sécurité des occupants y est assurée. Il peut y avoir eu des démarches en ce sens et un refus des autres copropriétaires mais déjà il faut s’assurer que les bases sont correctes.
Pour quelle raison avoir "zappé" la locataire si elle voulait acheter ?

Seul un notaire pourra dire si la vente doit se faire en l’état, il me semble que oui car il n’y aurait pas eu d’arrêté de mise en péril si vous avez reçu un simple courrier.

Et si l’acheteur connaissait quelqu’un à la mairie?

Ce courrier, juste à ce moment, me surprend.

En tous cas, vous pouvez toujours consulter gratuitement les conseillers de l’ADIL de votre département.

S’agissant de parties communes, je suis très surpris que vous êtes le seul à recevoir ce courrier. A minima, c’est le syndic , même bénévole, qui aurait du en être destinataire.

Bref, ces "coïncidences" sont louches.

Comme conseillé, vous pouvez aussi prendre votre propre notaire. Cela ne vous coûtera pas plus cher, puisque les notaires se partagent les honoraires prévus sur la vente. Et au moins, votre conseil veillera peut-être davantage à vos intérêts que celui de l’acheteur ou de l’agent immobilier.

Bien que supposé "neutre" et assermenté, vous trouverez, sur Internet, plein d’affaires mettant en cause des notaires qui ont failli à leurs missions quand certains ne sont tout simplement pas malhonnêtes.

Par expérience, ayant eu à en "traîner" deux devant les tribunaux, évitez de leur faire une confiance aveugle.

Merci de vos retours, voici pour les précisions, j’ai repris les dates précises

21 juillet: signature du compromis
28 aout: courrier simple de la maire avec mise en demeure dans les deux mois (soit avant le 28/10)

Etant en congé, j’ai pris connaissance de cette lettre à mon retour

13 septembre: envoi de la copie à l’agent immo, devant son "incompétence"
20 septembre: envoi de la copie au notaire, pas de nouvelles
17 octobre: mail de la notaire me demandant de la rappeler, le notaire de l’acquéreur veut des devis pour déterminer le montant de l’accord forfaitaire et transactionnel
17/10 je répond à la notaire que l’acquéreur a visité les lieux, les parties communes étant quand même visibles quand il faut monter 2 étages, le compromis signalait que l’acquéreur prenait tout en l’état; sa réponse "Je vous ai effectivement évoqué cette même règle « d’achat en l’état » par téléphone. Néanmoins, je vous ai également précisé que l’injonction de travaux était intervenue suite à la signature du compromis de vente et c’est là toute la difficulté. Au jour de la signature du compromis de vente, l’acquéreur n’avait pas cette obligation de travaux.

18/10 la notaire attend toujours le devis (fuite toiture connue mais syndic  a laissé trainer +++) il y en a pour 500€ pour toute la copro
je lui renvoie un mail après avoir appeler que choisir, je demande sur quel fondement l’acquéreur veut reporter la vente à fin novembre.
pas de réponse

Entre temps, mon frère (propriétaire avec moi) a la notaire au téléphone et on nous dit que pas le choix, faut faire les devis, je demande à la notaire de me redire par écrit la teneurs des échanges avec mon frère (pour avoir des traces, ça sent la tentative d’arnaque à plein nez)
voici sa réponse: "Nous avons convenu avec votre frère qu’il nous fournirait la facture des travaux réalisés sur la toiture, ainsi que des devis pour les autres travaux demandés par la métropole. Suite à leur réception, vous ferez une proposition à l’acquéreur. Dans tout les cas, il faut faire des devis pour votre futur acquéreur, quel qu’il soit.

Vous pourrez apprécier l’opportunité de purger un nouveau délai de rétractation à l’acquéreur à la réception de ces devis."

Pour répondre aux remarques:

La fuite de la toiture avait fait l’occasion d’une ag où mon frère et moi avions donné notre accord pour les réparations
Mais rien n’a été fait malgré plusieurs relances…. Nous sommes face à un syndic bénévole majoritaire qui "décide" de ce qu’il veut ou pas faire dans l’immeuble, j’en ai eu pour 4000€ de réfection de façade car il avait décidé mais n’était pas intéressé par la réfection des parties communes….

Quant à ma locataire, c’est une emmerdeuse, elle n’a de cesse de nous mettre la pression pour un oui pour un non, elle nous a mis en demeure en juin car d’après elle l’électricité n’était pas aux normes (alors que refaite à neuf avant la location) et nous a envoyé un devis de 6000€ avec "menace" de saisir la justice, c’est d’ailleurs à cause d’elle que nous avons décidé de vendre! bref on a fait passé un expert pour diagnostique électrique qui s’est avéré être aux normes.

Enfin, elle n’est pas "solvable": je ne pense pas qu’on puisse accéder à la propriété quand on touche la caf, auto entrepreneur et garant….

Les notaires ne sont pas comme les avocats, ils font ce genre de choses? J’ai bien peur que personne ne voudra reprendre ce dossier….et comment en choisir un fiable?

Pour la mairie, elle me dit que ces éléments constituent des infractions, et par conséquent il m’est demandé de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois à réception….

Je ne suis pas pressée de vendre, juste blasée par le comportement des locataires…..

Je n’ai en effet reçu de l’acquéreur aucune données, je pensais que ça se gérait automatiquement avec le notaire….

Et non je n’aime pas être prise pour une bille mais je suis en indivision avec mon frère….

Attention, toutes vos correspondances doivent se faire par le biais de VOTRE notaire et non pas en direct. Il faut retenir l’esprit du 2) de Carignan, mais une véritable promesse de vente doit être mieux formulée par votre notaire (bis).

@ Zappati : "Pour ma part, je stop tout avec tout le monde, je repart sur des bases saines et je tache de régler avant tout le "soucis" avec la mairie."
Suivant les écrits déjà formulés ou non, la venderesse n’a pas la possibilité de dire "stop" justement.

J’en arrête là, je n’ai pas compris la moitié des données dés le début du 1er post, syndic bénévole ou pas syndic, qui expertise et veut achèter ou pas, un locataire mais pas prioritaire à l’achat…Trop compliqué

Bonjour,

vérifiez que ce que vous avez signé est un compromis et non pas une promesse unilatérale de vente. Si promesse, ça change un certain nombre de choses.

Bonsoir,

comme Rocambole, je me régalerais à envoyer des rafales de scuds en recommandé à tout va :

- à votre notaire pour l’informer qu’en l’absence de justificatif d’obtention de prêt de l’acquéreur vous souhaitez réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue par la loi et souhaitez qu’il vous indique la démarche à suivre, à défaut de réponse sous quinzaine vous prendrez un avocat
- à votre agent immobilier l’informant que ses conseils de réaliser des travaux dans la copropriété sont illégaux, avec un rappel de quelques jurisprudences sur le devoir de conseil des agents immobiliers
- aux services d’hygiène de la mairie, en copie au maire, avec copie du courrier reçu, les informants que la rénovation des parties communes est l’affaire de la copropriété, que vous cherchez à rénover ces parties communes depuis X années preuves à l’appui (les PV d’AG où votre frère et vous avez fait face à l’opposition du syndic ), que votre syndic s’y oppose. Par chez moi, les services de la mairie ne correspondent qu’en recommandé, vous avez peut-être fait l’objet d’une arnaque.

Ces courriers devraient vous acheter le silence radio de tout ce petit monde. Passé quelques temps, reprenez la vente avec votre propre notaire, jamais avec un agent immobilier ni le notaire de l’acheteur.

Cela dit, je n’ai peut-être pas tout compris, mais il me semble très difficile de se retrouver dans un tel bourbier même avec le plus partial et incompétent des notaires.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonjour,

Combien y-a-t-il de copropriétaires ?
Je ne suis pour ma part pas d’accord avec l’idée d’attaquer tous azimuts alors que la situation que vous décrivez n’est pas d’une grande clarté.Entrer dans des litiges durables alors que votre appartement semble facile à vendre serait certainement une erreur.
Vous vous embrouillez avec la locataire, avec le syndic,avec les autres copropriétaires ?,  avec l’agent immobilier et maintenant potentiellement avec le notaire (dont je comprends - à tort peut-être- qu’il n’est pas celui de l’acheteur). Peut-être serait-il judicieux de calmer le jeu.

Avez-vous eu un contact direct avec le service concerné de la mairie ?

Le notaire de votre acheteur fait son boulot en le mettant en garde.

Quoi faire : ne serait-il pas judicieux de répondre aux requêtes (presque le plus simple à mes yeux) en vous appuyant sur le syndic et faire le nécessaire pour finaliser la vente en rassurant l’acheteur ?
Et surtout : posez vos questions à votre notaire qui connaît les enjeux. Seul contre tous, c’est rare, sauf si vous preniez tout le monde à rebrousse poil. Voyez avec elle comment protéger au mieux vos intérêts et les possibilités soit de conclure rapidement et efficacement, soit de vous dégager de vos obligations, soit de "contraindre" votre acheteur (même si à mon sens ça reste une mauvaise idée ).

Notez que je ne crois pas qu’il soit juste de considérer que l’acheteur a tout vu s’il n’a pas eu les éléments mentionnant des défauts de conformité et infiltrations d’eau préalablement connus. Que le courrier de la mairie soit une injonction ou pas n’enlève rien au fait qu’il y a de quoi s’interroger pour l’acheteur tant sur la tenue de la copro que sur une éventuelle injonction à venir au coût non maîtrisé.

Si la vente devait capoter, mettez tout au carré avec tout le monde avant de signer à nouveau.

Enfin, sur votre approche avec votre locataire, ce n’est pas finement joué : si elle paye son  loyer elle est solvable et votre presque mépris perceptible ne doit pas faciliter les choses : de ce point de vue, arrondir les angles surtout lorsque la copro (donc vous) n’est pas irréprochable serait le mieux à faire.

Par curiosité : je en comprends pas "Je propose le bien au syndic, qui me dit ok pour 155 000€". De qui parlez-vous ?

Bon courage mais il semble qu’il n’y ait rien de bien compliqué pour tout recadrer. Sauf si syndic bidon (il y a des AG donc un syndic ?)

Dernière modification par Range19 (24/10/2019 08h23)