WeWork : top départ pour un bear market comme en 2000-2003 ?

Gap · #1

Bonjour,

Super licorne en route pour l’IPO de l’année, WeWork s’est écroulée et a dû être sauvée en catastrophe par son actionnaire principal SoftBank.

Qu’est ce que WeWork ?
Une nouvelle entreprise lancée sur le créneau du coworking, un jeune patron aux allures de rockstar, une hypercroissance vers une rentabilité hypothétique, des actifs surpayés, et une consommation de cash phénoménale (pertes 2018 = CA 2018).
En fait ni plus ni moins qu’un foncière de bureaux travestie en valeur de la tech et valorisée comme telle (avant la chute).

Moi qui suis assez vieux pour avoir vécu l’éclatement de la bulle internet de 2000, je suis très dubitatif face aux valorisations astronomiques données par Mr Market à nombre d’entreprises de la tech.
Probablement avec raison pour certaines. Mais j’ai bien peur aussi aveuglément pour d’autres (Uber ou Lyft par exple).

Si, ralentissement économique aidant, les incidents se multiplient, cela pourrait bien conduire à un bis repetita de 2000-2003.

Mots-clés : bear market, bulle, valeurs de la tech

BulleBier · #2

Wework n’est peut être pas de la tech, mais ce n’est pas une foncière. Les clients ne vont pas dans un wework pour l’espace et la location. C’est plus que cela. C’est un peu un Apple store ou un Starbucks dans ce sens où les gens n’y vont pas juste pour acheter un téléphone ou avoir un café.

Je ne pense pas que la situation est similaire aux années 2000, dans le sens où les Über Shopify et Wework ont de vrais clients et de grandes chances d’être encore plus dominants dans 10 ans.

M07 · #3

Bonsoir !

Il faut rappeler plusieurs éléments sur WeWork, qui montre quelques aspects "border-line" de cette start-up.

Il existait déjà une entreprise importante sur à peu près la même activité : Regus

Pendant que Regus fai(sai)t des profits, WeWork générait des pertes (> 900 millions d’USD cumulés).

Regus a un potentiel locatif (surface de bureaux) six fois supérieur à WeWork. Mais Regus est valorisé à 5 milliards d’USD, et WeWork devait être coté en Bourse pour 47 milliards d’USD. On comprend mieux la chute de valorisation.

Le fondateur de WeWork, Adam Neumann, possède une Holding, "We", qui a facturé l’utilisation du mot "We" pour WeWork, pour le montant (ridicule !?) de 6 millions d’USD.

Adam Neumann a emprunté de l’argent à WeWork, afin d’acheter de l’immobilier de bureaux. Et il a ensuite loué cet immobilier à WeWork… Cela par le biais de la Société ARK (= Adam Rebekah & Kids, donc lui, sa femme et ses enfants).

Ses actions sont dotées de 20 droits de vote, alors qu’il vend des actions avec droits de vote réduits (ou sans).

Le document préparatoire à l’introduction en Bourse contenait 120 fois l’expression "technologies avancées" ; alors que Regus ne serait qu’une "vulgaire" entreprise immobilière.
Dans le même document, on voyait que WeWork, société de "technologies avancées" ne réalisait aucun investissement en recherche et développement (en contre-exemple, Amazon investit 22 milliards d’USD en R&D).

Bref, Adam Neumann aura été un excellent camelot…

parentier · #4

BulleBier a écrit :
Wework n’est peut être pas de la tech, mais ce n’est pas une foncière. Les clients ne vont pas dans un wework pour l’espace et la location. C’est plus que cela. C’est un peu un Apple store ou un Starbucks dans ce sens où les gens n’y vont pas juste pour acheter un téléphone ou avoir un café.

Je ne pense pas que la situation est similaire aux années 2000, dans le sens où les Über Shopify et Wework ont de vrais clients et de grandes chances d’être encore plus dominants dans 10 ans.

Ah bon, pouvez-vous expliquer ce que les entreprises font de plus que venir dans un bureau? Pour voir un peu de près un "micro concurrent", qui voulait regrouper des start-up et profiter de l’effet innovation dans les bureaux, on contate surtout que l’effet est pour ainsi dire nul. Certes les startupper sont contents de se retrouver entre eux, c’est cool. C’est à peu près tout.

A part ça, ils étaient venus parce que c’était pas cher, et ça c’est pour ceux qui ont réussi à avoir des financements et qui peuvent payer, les autres soit on conserve son image cool, on les garde et on perd de l’argent, soit on les vire…

Quand un client géant comme Rakuten loue un immeuble entier à WeWork, j’y vois deux raisons principales: 1) on en parle, ça fait de la pub, 2) c’est un contrat de leasing sans filet pour le propriétaire (conditions de résiliation assez lâches). Bonus 3): c’est pas cher car WeWork voulait aussi se faire de la pub.

Alors bon, la base de "vrais clients", m’est avis qu’ils ne sont pas là pour le long terme. La seule raison pour laquelle on choisirait WeWork en priorité selon moi c’et qu’on peut faire un coup de buzz pas cher.
WeWork réussit à perdre de l’argent alors qu’ils ne font que du leasing d’espace bureau, ils doivent avoir des impayés mais ça ferait mauvais genre de l’avouer ou de s’en occuper, et/ou des couts faramineux là où ils ne devraient pas, etc.

Je ne présume en rien de ce que ça deviendra plus tard, mais je ne vois absolument pas d’avantage concurrentiel ou de spécificité produit autre que le buzz savamment organisé.
Luft, Uber, il y a de la techno derrière (il parait) donc on peut éventuellement être optimiste pour le futur. Personnellement je pense que ça va partir dans les égoûts, mais c’est un autre débat.

Sheeplooser · #5

Pour avoir visité plusieurs immeubles occupés par WeWork, ce que l’entreprise met en avant c’est entre autre leur "facebook" interne, grâce auquel toutes les start-up peuvent communiquer entre elles (de mémoire, un représentant de WeWork indiquait que 50% des start-up qu’ils hébergent avaient déjà vendu un service marchand à une autre start-up hébergée par eux).

Ils insistaient aussi sur la possibilité par exemple d’avoir un poste dans n’importe quel immeuble WeWork lorsqu’on est en déplacement.

En France, certaines grosses entreprises (CAC 40) louent des bureaux pour certaines de leurs équipes dans des immeubles WeWork, ce qui selon eux a un effet vertueux (les start-up sont contentes d’avoir un accès direct à certaines entreprises établies).

D’après eux, les immeubles pris individuellement étaient rentables, ça reste à voir. Au final on retombe dans le schèma classique du mismatch entre obligations long-terme (baux de 12ans), et locations court-terme (quelques mois ou années max).

Enfin tout cela n’empêche pas qu’ils sont entrés dans une spirale négative dont il va être difficile de sortir, à l’heure actuelle on imagine mal un bailleur prendre WeWork comme locataire avec le risque que le locataire soit planté dans 6mois. Sachant qu’aucune banque n’acceptera de financer un immeuble occupé par WeWork.

Et concernant les impayés, l’avantage de leur modèle est qu’ils peuvent dégager très rapidement leur locataire vu qu’il ne s’agit pas de baux de location 3/6/9 classiques.

GoodbyLenine · #6

Votre dernier argument est artificiel : même en bail 3/6/9 un locataire qui ne paie plus son loyer pourra vite être "dégagé", et les baux 3/6/9 ne concernent que la France (marché marginal pour WeWork).

L’effet "reseau" d’un WeWork est bien plus faible que celui d’un Google ou Facebook ou Amazon, et donc il n’y a pas le même effet "winner takes all", sur lequel repose une partie de leurs valorisations…

Mi345 · #7

Sheeploser a écrit :
Enfin tout cela n’empêche pas qu’ils sont entrés dans une spirale négative dont il va être difficile de sortir, à l’heure actuelle on imagine mal un bailleur prendre WeWork comme locataire avec le risque que le locataire soit planté dans 6mois. Sachant qu’aucune banque n’acceptera de financer un immeuble occupé par WeWork.

We Work propose un loyer +20% au dessus du marché pour le bailleur.
Les coworkers trustent le marché parisien.
Le bailleur, un fond institutionnel, place son argent, fait un arbitrage risk reward.
S’il n’envisagera pas louer 10 000m² à un coworker, il peut l’imaginer sur un fraction de cette surface.

DeadBull · #8

https://twitter.com/fabricepelosi/statu … 57088?s=09

La vidéo (de 20 secondes) parle d’elle meme.

Sheeplooser · #9

Mi345 a écrit :
Sheeploser a écrit :
Enfin tout cela n’empêche pas qu’ils sont entrés dans une spirale négative dont il va être difficile de sortir, à l’heure actuelle on imagine mal un bailleur prendre WeWork comme locataire avec le risque que le locataire soit planté dans 6mois. Sachant qu’aucune banque n’acceptera de financer un immeuble occupé par WeWork.
We Work propose un loyer +20% au dessus du marché pour le bailleur.
Les coworkers trustent le marché parisien.
Le bailleur, un fond institutionnel, place son argent, fait un arbitrage risk reward.
S’il n’envisagera pas louer 10 000m² à un coworker, il peut l’imaginer sur un fraction de cette surface.

C’est exact, depuis 18mois les coworkers représentent une très large part des nouvelles prises à bail de bureau à Paris. Par contre toutes les opérations que j’ai vu passer avec WeWork c’était pour des immeubles entiers et pas juste pour quelques étages (pour d’autres coworkers c’est différent).

Pour un institutionnel qui souhaite acheter en equity, pourquoi pas faire un arbitrage risk reward, mais c’est souvent des investisseurs qui veulent du flux long-terme. Et les investisseurs plus "sportifs" ne trouveront au jour d’aujourd’hui aucune banque pour financer un immeuble entièrement loué à WeWork (pour un autre coworker ça sera peut-être différent).

Stouf · #10

Pour info, les réflexions de Damodaran sur WeWork sont intéressants (comme bien souvent !). Et comme toujours, il fournit son évaluation DCF.

Runaway Story or Meltdown in Motion? The Unraveling of the WeWork IPO

Swingueur · #11

J’ai été surpris des mauvaise nouvelles sur WeWork. A Bangalore, Les grands immeubles qu’ils occupent laissent penser a une structure solide, mais ce n’est peut être qu’une façade.
Il faut laisser ses coordonnées pour avoir accès aux informations financières, c’est pas cool.
Sinon, le premier message parlant d’uber également, j’avais vu une vidéo récente ou un intervenant citait Charlie Munger (je n’ai pas pu vérifier la citation) "if there is no cash flow, just say no"
Bref, il va falloir montrer des chiffres solides avant de considérer cette entreprise.

InvestisseurHeureux · #12

Les banques US qui ont marketé l’IPO savaient très bien que le business de la société été pourri et avaient des doutes sur son dirigeant.

Mais plutôt que de jouer un rôle de conseil auprès des potentiels investisseurs, elles ont négocié des commissions et des protections plus élevées pour elles-mêmes :

SeekingAlpha a écrit :
An internal committee at Wells Fargo (WFC -0.7%) initially rejected lending $100M to WeWork (WE) in 2017 on concerns about the company’s prospect and founder Adam Neumann’s style.

But the WFC bankers agreed to the loan after WeWork set aside cash as collateral and after the head of the bank’s Eastdil real-estate unit said he’d keep a close eye on Neumann, the Wall Street Journal reports, citing people familiar with the matter.

Banks, including JPMorgan Chase (JPM -0.4%) and Goldman Sachs Group (GS -0.8%), had significant doubts about We Co., WeWork’s parent, even as they pitched its stock to potential investors, according to interviews and documents reviewed by the WSJ.

Because of concerns about WeWork’s unproven business model and Neumann’s unpredictable behavior, JPMorgan, Goldman, and other banks negotiated big fees and strict protections such as requiring We to set aside cash as collateral.

Still, both JPMorgan and Goldman had pitched multi-billion loan packages to We before it’s failed initial public offering as they vied for top roles in the IPO that would have fetched hefty fees.

Cela dit, rien de nouveau sous le soleil, on sait depuis longtemps que les banques et les cabinets d’affaire ne servent qu’eux-mêmes.

Oblible · #13

Rien ne m’étonne, c’est comme Goldman Sachs qui a parié à plusieurs reprises contre ses propres clients ou magouillé des swaps bidons avec la Grèce … ( et vous retourvez les anciens de GS à la BCE, FED … ).

Revealed: Goldman Sachs ’made fortune betting against clients’ | World news | The Guardian
A Stark Warning: Greece, Goldman Sachs and the ?Swaps Deal? | Keep Calm Talk Law

Piksou · #14

Bonjour,
Je voudrais repartir du message original de Gap.
Je suis également interloqué par le fiasco de WeWork.
Est-ce qu’il s’agit d’un cas isolé ou ne ferait-il pas partie des premiers signes d’une crise plus profonde à venir ? Je n’ai pas de réponse mais je pense qu’il faut suivre avec attention ce segment de marché.

flosk22 · #15

A quel segment de marché est-ce que vous faites référence ?

Piksou · #16

Alex Roepers vous répondra mieux que moi:

Alex Roepers: Where Could Value Investors Find The Best "Candies" To Invest In 2020? - Stock Screener - The Acquirer’s Multiple®

(à partir de 13:30)

mallais · #17

Bonsoir,

J’ai un peu de mal à comprendre pourquoi la faillite de Wework pourrait provoquer un bearmarket comme en 2000-2002 ? Ce n’est pas de la technologie et cela n’a pas grand-chose à voir avec les subprimes de 2008.

A mon avis, il n’y a pas beaucoup de souci à se faire de ce côté là ; mieux vaudrait surveiller l’évolution des taux d’intérêt pour détecter le prochain bear market, mais on a bien encore 3 ou 4 mois tranquilles a minima.

Bernard2K · #18

Les dernières nouvelles de WeWork :
Adam Neumann attaque SoftBank pour non respect d’un deal de 3 milliards de dollars en échange d’actions, échange qui aurait donné à SoftBank le contrôle effectif de WeWork.

je traduis : même bradée, Sofbank ne veut plus de WeWork, malgré les sommes colossales déjà injectées, et préfère jeter l’éponge. Adam Neumman attaque en justice en espérer sauver quelques meubles.

Le fondateur de WeWork porte à son tour plainte contre SoftBank | Les Echos

Ca sent le sapin !

Oblible · #19

WeWork a finalement été vendue à une SPAC … pour 9 milliards de $ alors qu’elle en "valait" 47 en 2019.

Ses ambitions depuis longtemps évanouies, WeWork se vend 9 milliards à une Spac - BFM Bourse

Dix-huit mois après l’implosion du grandiose projet d’introduction de WeWork à Wall Street, la start-up américaine spécialisée dans les bureaux partagés consent à un rachat par un véhicule d’investissement coté (Special Purpose Acquisition Company, ou Spac), sur la base d’une valorisation de 9 milliards de dollars. Soit moins d’un cinquième du montant démesuré que l’entreprise convoitait en 2019, qui en aurait fait la deuxième plus grosse IPO cette année-là après celle d’Uber (lequel avait réussi à se valoriser 75 milliards de dollars).

Ainsi que le révèle vendredi le Wall Street Journal, WeWork a trouvé un accord en vue de son rachat par une Spac, BowX Acquisition, sur la base d’une valeur d’entreprise (incluant donc la dette) de 9 milliards de dollars. Dans la foulée, la nouvelle entité lèvera 1,3 milliard de dollars d’argent frais au travers d’une forme de placement privé (private investment in public equity, ou Pipe) souscrit par des fonds tels qu’Insight Partners, Starwood Capital et Fidelity Management.

L’emblème des bureaux partagés WeWork va entrer à Wall Street à 9 milliards de dollars - France 24

Selon des documents transmis vendredi au gendarme américain des marchés financiers, WeWork a encaissé en 2020 une perte nette de 3,2 milliards de dollars, pour un chiffre d’affaires du même montant.

Et son taux d’occupation est tombé à 47% en 2020, année marquée par la pandémie, contre 72% l’année précédente.

Liberty84 · #20

A noter, un très bon livre, Billion Dollar Loser de Reeves Wideman, qui retrace l’histoire de Wework des origines à la chute, et présente très bien les problématiques des valeurs d’entreprises avec les rounds de financement qui ne reposent plus sur des fondamentaux mais sur des châteaux dans les airs comme dirait Keynes : "investors want b…".

En particulier, le livre montre très bien comment WeWork a tout fait pour se faire passer pour une société tech ("WeOS") plutôt qu’une société immobilière pour pouvoir bénéficier des multiples du secteur, et comment son fondateur Adam Neumann en a profité pour extraire une partie des fonds à son bénéfice (un demi milliard quand même).

Avec Bad Blood de John Carreyrou sur Theranos, c’est un des meilleurs livres sur la face sombre des licornes.

banyuls · #21

En conclusion Adam Neumann est parti avec un demi milliard et tout roule !
N’est t-il pas supposé être inquiété par la justice à la vue des chose qu’il a fait ?

Liberty84 · #22

Non, car si j’ai bien tout compris, ce qu’il a fait de répréhensible tient plus du domaine de l’éthique (ou plutôt absence de) que de l’illégalité (vendre du "rêve" à partir de vide, comme le "WeOS", acheter de l’immo et le louer à Wework à prix d’or, faire payer des royalties à Wework sur les marques "We" via sa société We Company, etc). Tant que Wework était privée, elle n’avait pas les mêmes devoirs qu’une boîte côtée, et en plus les sociétés d’investissement (dont Softbank et le méga Vison Fund majoritairement financé par les Saoudiens) lui avaient donné les pleins pouvoirs via un système de parts à vote majoré.

Softbank a repris le pouvoir avec une nouvelle injection et des conditions modifiées quand la boîte était à sec post IPO avortée, mais avec la promesse d’un parachute doré d’1 milliard supplémentaire pour Adam Neumann via un buy-out. Softbank étant revenu sur ce dernier deal, c’est Adam Neumann qui a attaqué Softbank en justice (news).

La majorité des 500M qu’il a en tiré jusque là vient de la vente d’une partie de ses parts quand la valorisation était au plus haut sur les derniers rounds (rarement autorisée par les sociétés d’investissement avant IPO, mais là c’est passé). C’est un peu l’histoire du greater fool puisque les parts on été vendues quand la boîte était valorisée 40-50 milliards.

flosk22 · #23

C’est surtout lui qui a tout compris, il a profiter à plein de la cupidité et de l’incompétence de tous ces investisseurs.

Valoriser 50Mds une société qui engrange des pertes abyssales, brule du cash par milliards toute en étant dans un business modele qui aura structurellement de faibles marges du fait du peu de valeur ajoutée aux clients; je pense que si j’avais laissé mes économies à ces gens, je me poserais quelques questions quand même.

Oblible · #24

WeWork a fait défaut et devrait passer sous "chapter 11" d’ici novembre prochain.

https://www.bloomberg.com/news/articles … #xj4y7vzkg

WeWork’s Creditors Are Fighting Over Control of the Restructured Company
Creditors seek control of company via second reorganization
WeWork may file for bankruptcy protection as soon as November

https://www.wsj.com/articles/wework-ski … s-42e9d397

WeWork Skips $95 Million Interest Payment to Bondholders to Start Debt Talks

Oblible · #25

La faillite de WeWork est confirmée, encore une casserole chez ~~SoftBank~~ SoftPrank.

WeWork en faillite -Le 07 novembre 2023 à 05:56 | Zonebourse

WeWork en faillite

La foncière spécialisée dans les espaces de travail partagés, adossée à SoftBank, a déposé le bilan lundi auprès d’un tribunal américain. Après avoir promis au monde que le secteur des bureaux allait définitivement et radicalement changer, WeWork rejoint le cimetière des jeunes pousses arrogantes, en attendant une possible renaissance sous le régime du Chapter 11.

WeWork, qui a été (très mal) valorisé 47 Mds$ à son apogée, ne vaut presque plus rien après un plongeon de 98% cette année. Le groupe a signé un accord de restructuration avec des parties prenantes clé afin de réduire de manière drastique sa dette. Cet accord entraînera la fin des baux de nombreux sites, dont la liste n’a pas été communiquée.

WeWork, l’entreprise de SoftBank qui avait autrefois la plus grande valeur aux États-Unis, succombe à la faillite - 07/11/2023 à 06:43 - Boursorama

La démarche représente un aveu de SoftBank 9984.T , le groupe technologique japonais qui détient environ 60% de WeWork WE.N et a investi des milliards de dollars dans son redressement, que la société ne peut pas survivre à moins de renégocier ses baux coûteux dans le cadre de la faillite.

Un porte-parole de WeWork a déclaré qu’environ 92 % des prêteurs de la société avaient accepté de convertir leur dette garantie en actions dans le cadre d’un accord de soutien à la restructuration, effaçant ainsi environ 3 milliards de dollars de dettes.

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WeWork : top départ pour un bear market comme en 2000-2003 ?

1 #1 23/10/2019 16h18

#2 23/10/2019 19h29

4 #3 23/10/2019 19h38

#4 23/10/2019 23h46

BulleBier a écrit :

#5 24/10/2019 11h33

#6 24/10/2019 11h47

#7 24/10/2019 11h55

Sheeploser a écrit :

#8 24/10/2019 12h11

#9 24/10/2019 12h34

Mi345 a écrit :

Sheeploser a écrit :

#10 24/10/2019 13h11

#11 24/10/2019 13h50

#12 08/11/2019 16h15

SeekingAlpha a écrit :

#13 08/11/2019 16h52

#14 25/11/2019 14h49

#15 25/11/2019 14h52

1 #16 29/12/2019 17h45

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#21 27/03/2021 11h00

1 #22 27/03/2021 11h55

#23 27/03/2021 12h29

#24 29/10/2023 22h55

#25 07/11/2023 09h01

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