Gautier33290 [Gironde] : étude de cas immobilier (bâtiment artisanal)

Projet intéressant que j’avais envisagé un temps.

Beaucoup d’artisans cherchent des box de stockage fonctionnels.

L’emplacement me semble important.

Si j’avais eu à approfondir l’idée, j’aurais fait pas de bureaux mais plus de box. Beaucoup d’artisans font leurs papiers et compta à la maison.

Je suivrai le sujet..

Bonjour

la ligne construction à 600€ du m2 me semble plutôt réaliste, vous pouvez chercher (si pas déjà fait) sur le web, on trouve des entreprises de construction métalliques prêtes à poser dans toute la France avec des prix d’appel. 
A ce prix, vous êtes en bardage double peau ?
Avez vous prévu de clôturer le terrain (pour prévenir l’installation de gens du voyage et leurs petits raccordements sauvages..) ?

Sur le loyer attendu, je vous trouve un peu optimiste pour les cellules (je ne connais pas votre zone par contre, donc à nuancer) : 10€ le m2 /mois pour du stockage me semble très élevé (sur ma métropole, on est plutôt à 6 ou 7€.

Récupérez-vous le foncier sur le locataire ? en terme de bail, vous partez directement en bail commercial ou sur un bail précaire pour débuter : pour ma part, échaudé par les procédures de locataires placés en LJ  où on ne maitrise plus grand chose, j’ai privilégié le précaire pour démarrer.

Concernant les bureaux, pour ma part, je livrerai brut (type aggloméré) avec une clim : vous limitez vos frais et le locataire amortira d’éventuels travaux de confort s’il souhaite en faire et lorsque vous récupérerez les locaux, c’est cadeau.

Petite idée que je partage : puisque vous êtes à votre compte, pourquoi ne pas vous louer à vous même sur 3 ans par exemple une cellule ? cela vous permettrait de palier à une vacance de démarrage, et accessoirement de passer dans vos amortissements et charges diverses pas mal de choses qui évitent de plomber la SCI au début …

Beau projet en tous les cas..

Edit // je rebondis sur le post de Range19 qui a tiré pendant ma rédaction : excellente suggestion de mixer les surfaces, vous attirerez ainsi différents profils. Sur l’aspect normatif évoqué, pouvez vous nous en dire davantage sur le risque : je pense (peut être à tort..) que cela fait partie des législations sans contrainte réelle.
Quelle incidence comme bailleur d’être classé stockage plutôt que bureau en dehors d’un foncier moindre ?
Pour avoir été confronté au souci de l’accessibilité PMR, mais mes références datent un peu,  il me semble que si au moins une partie est accessible (exemple la porte sectionnelle sur la zone de stockage), la tolérance existe ?

Dernière modification par serenitis (13/11/2019 16h15)

Bonjour et merci pour toutes vos remarques.
Je vais donc répondre à toutes vos interrogations.

Titoux:
Effectivement l’emplacement est très important dans ce projet. L’emplacement choisi est de qualité: Route très passante, accès facile et belle visibilité de la facade du bâtiment.

Concernant le bureau, c’est très demandé d’avoir un petit point bureau ici, ne serait ce que pour poser un ordi portable et les papiers, faire la pause dej au chaud, recevoir un client pour discuter.

Range19:

Effectivement l’aspect normatif est contraignant (j’ai eu quelques soucis avec deux locaux commerciaux…)
Je suis conscient qu’il ne faut pas louer cela tel que réalisé sur mon plan comme un local Normé ERP/
En revanche, un local artisanal sans réception de public ne pose aucun soucis. Après … Le locataire fait ce qu’il souhaite… Tant que le bail est clair ?

Concernant les surfaces ici énormément de choix à partir de 200 m² … Énormément de surfaces non louées.

Je suis artisan et je recherche un local de ce type depuis 3 ans… Introuvable!
Les agent immo me répètent a chaque fois que pour les petites surfaces de 80 - 120 m² il n’y en a jamais et dès qu’il y en a un il est loué immédiatement car très demandé.
Je suis assez d’accord de varier les surfaces, pour ma part j’aurai aimé faire un local de 120 m² puis 2 plus petit mais … Cela aurai fait vraiment petit pour les 2 autres…

D’ou mon mix de 3 lots de 80 m² et 3 mini cellules de 27 m². (Un ami à fais un bâtiment de stockage pour artisan composé de 20 cellules de 25 m²… Tout est toujours loué (sur des courtes durées de 6 - 12 mois pour stockage temporaire.. mais Il loue cela a 310 € HT !

Serenitis:
Effectivement le poste de clôture + portail a été oublié alors qu’il est absolument obligatoire de le faire.
Le bâtiment sera construit dans un angle du terrain en limite de propriété pour limité le métrage de la clôture.
Des devis seront demandés.

Concernant le bardage il s’agira bien d’un double peau.
Ici les loyers sont dans cet ordre de prix, Cela fais 3 ans que je cherche un local pour moi et … je commence a connaitre les tarifs.
J’avais donc mis une annonce fictive sur le bon coin pour tester… 10 appels sérieux en une semaine.

Concernant le bail:
Pour mes baux commencent par un précaire de 12 mois, renouvelable 2 fois avant de passer sur un bail Pro.
Une annotation sur le bail précaire cependant me donnant l’impossibilité de mettre un terme au bail si la totalité de ce dernier (y compris entretien des locaux) est respecté.
Cela rassure les preneurs pour que je ne les mettent pas dehors sans raison . Et me laisse le droit de les virer au premier impayé.
Le foncier est TOUJOURS récupéré.
Concernant le bureau, en tant que locataire potentiel de ce que je recherche depuis 3 ans, il est, pour moi (j ai peut être tort) impensable en tant que locataire de mettre 10 000 euros de travaux que je ne verrai pas lors que je part. Et tout mes locataires a qui j’ai proposé mes locaux commerciaux refait totalement a neuf m’ont tous remercié de laisser un local propre sans travaux à leurs charge… (ce qui me permet de monter un peu le loyer).
Pour votre idée, je la partage, je serai locataire et effectuerai une partie des travaux.

Pour l’aspect normatif ERP, je dois prendre RDV avec l’urbanisme de la commune pour avoir des détails précis…

Iqce:
Pour les taxes de places de stationnement elles sont valable une fois lors de la déclaration d’achèvement: 160 € par place.

J’ai effectivement parlé de goudron plutôt que d’enrobé, erreur de ma part.
Quand à vos questions techniques….. Je n’ai pas le détails à vous communiquer pour l’instant mais je tarderai pas à vous faire un retour.

@Gautier33290
Avez vous pu concretiser votre projet des construction?
Si oui, pouvez vous nous partager les chiffre finaux?
Si non, qu’est ce qui a fait que kle projet ne s’est pas réalisé?

Je vous remercie par avance