Problèmes de renouvellement de bail commercial en LMNP : stratégies et conseils

Cette discussion porte sur les difficultés rencontrées par un membre (geek) dont l'ami possède un studio en LMNP (loueur meublé non professionnel) en résidence étudiante à Lyon. Le gestionnaire propose un renouvellement de bail avec une baisse significative du loyer, justifiée par une prétendue baisse de la demande locative, ce qui est contesté par les autres membres. Le cas soulève des questions cruciales concernant la gestion du risque dans l'investissement immobilier, notamment en LMNP, et met en lumière les pratiques parfois contestables de certains gestionnaires.

Les participants débattent des arguments pour et contre la contestation de la baisse de loyer. L'argument principal du gestionnaire repose sur une étude d'expert immobilier prétendument démontrant une baisse de la demande locative à Lyon, information jugée erronée par plusieurs membres, car le marché immobilier lyonnais a plutôt connu une hausse des prix sur la période concernée. Un point central de la discussion est la faible rentabilité de l'investissement initial (seulement 50% des loyers reversés au propriétaire après déduction des charges et de la commission du gestionnaire). La diversification du portefeuille est également abordée implicitement, car les participants soulignent les risques spécifiques liés à ce type d'investissement.

La discussion met en évidence la nécessité d'une action concertée des propriétaires face aux pratiques du gestionnaire. Les membres conseillent au propriétaire de se regrouper avec les autres propriétaires pour négocier une solution plus favorable. La stratégie individuelle se révèle peu efficace face à la structure professionnelle et aux moyens du gestionnaire. Le cas met en lumière le risque important lié au choix d'un gestionnaire externe et la difficulté de négocier un bail commercial, en particulier lorsqu'il s'agit d'un bail de longue durée.

Finalement, le propriétaire accepte une nouvelle version du bail avec une baisse de loyer moindre que celle initialement proposée par le gestionnaire, évitant ainsi une procédure judiciaire. Ce dénouement souligne la complexité des relations bailleur-gestionnaire et la nécessité de bien comprendre les clauses contractuelles avant de s'engager dans un investissement immobilier de ce type. La discussion se termine par des questions sur la fréquence de ces pratiques de renégociation à la baisse des loyers par les gestionnaires, confirmant ainsi l'importance de la veille et de la préparation avant tout investissement immobilier.

Plusieurs participants mettent en garde contre l'investissement en LMNP géré par des tiers, soulignant les difficultés potentielles liées aux baux commerciaux et à la négociation avec les gestionnaires. La discussion met l'accent sur l'importance de la rentabilité à long terme et de la gestion proactive du risque pour tout investissement immobilier.