Quelle taille de salle de bain pour une colocation de 4 chambres ?

MedV · #26

Beaux projets ! Question peut être bête mais, sur combien d’années empruntez-vous vous ce type d’investissement?

Ribeiro · #27

Je souhaiterai un emprunt sur 20 ans.
Avec la possibilité d’ajouter 2 ans (contrat modulable comme on peut en trouver souvent maintenant) au cas ou la situation deviendrait plus compliquée.
Par exemple avec un changement de fiscalité sur le meublé…

LeFrigo · #28

À mon avis après 5ans de colocation, un 2eme WC est plus important qu’une 2eme SDB. Car le besoin de douche peut attendre mais l’autre plus difficile…

Ribeiro · #29

Merci pour votre retour LeFrigo,

C’est une expérience de colocation à 4 personnes pour 1 WC qui vous fait dire cela ?

Pour ma part, ayant appartenu à une famille de 4 personnes, j’ai le souvenir à la maison de plus souvent attendre pour la douche que pour les toilettes.

LeFrigo · #30

Je suis d’accord avec vous mais comme j’ai dit, attendre pour la douche est beaucoup plus confortable que attendre pour les toilettes…

potterthekiller · #31

Personnellement la colocation que je possède avec 4 personnes comporte deux petites salles d’eau côte à côte avec douche à l’italienne et meuble sur mesure deux vasques.
Je ne vis pas dedans donc je ne peux pas dire si deux toilettes seraient mieux que deux douches.
J’ai hésité lors de l’achat de ce que j’allais faire.
Je trouvais personnellement deux toilettes inutiles par rapport à deux salles d’eau.
Dans une maison pour 4 personnes de plein pieds vous ne trouverez que rarement 2 toilettes.
Alors que pour des jeunes travailleurs ou étudiants qui peuvent commencer à la même heure.
J’ai du mal à concevoir le jeune se lever 2 heures plus tôt pour prendre sa douche…
Potter

Kalani · #32

Bonjour à tous,

J’ai pour projet d’acheter un appartement pour faire une colocation de 4 chambres.

Je voudrais donc avoir vos avis et retours d’expérience sur les « bonnes pratiques » pour ce type de projet :
• Une seule salle de bain : est-ce rédhibitoire ?
• J’ai lu des témoignages d’investisseurs qui estiment que le salon commun n’est pas nécessaire et qui préfèrent mettre à disposition une grande cuisine. Quand pensez-vous ? :
o Si vous pensez qu’il est nécessaire d’avoir un séjour commun et une cuisine commune , quelle est, selon vous, la taille minimum de ces pièces ?
o Si vous pensez qu’une grande cuisine (sans séjour) est suffisante , quelle est, selon vous, la taille minimum de la cuisine ?

Je suis preneur de tous vos conseils / bonnes pratiques.

J’en profite pour poser une autre question : est-ce que certains d’entre vous connaissent bien le marché immobilier autour d’Angers ? Si oui, j’aurai qq questions.

Merci à tous pour votre aide et vos réponses.

Dooffy · #33

Bonjour,
Une seule salle de bain pour 4 personnes est rédhibitoire. A mon avis il en faut déjà 2 pour 3 personnes. N’oublions pas qu’on ne loge pas une famille mais des personnes qui choisissent de vivre ensemble dans un certain confort. Si vous faites une coloc mixte c’est encore plus vrai car les genres n’ont pas les mêmes exigences. Une salle de bain un peu cheap ne posera pas de souci à un gars, ce sera plus problématique pour une femme.

A mon sens il faut aller sur une pièce à vivre / cuisine américaine. Le but du jeu de la coloc c’est de partager les bonnes choses donc séparer cuisine et salle à manger n’est pas forcément le mieux.

Twanou · #34

Hello,

Étant en coloc actuellement, je confirme qu’une seule Sdb pour 4 c’est court, surtout si les 4 bossent et qu’ils se lèvent approximativement à la même heure.

Un salon n’est pas nécessaire, il est rare de se poser pour regarder un film ensemble. Cependant, une pièce de vie où on se retrouve pour manger ensemble, boire un verre, etc… est important.

Un autre élément non négligeable est que le wifi doit couvrir les 4 chambres.

Kalani · #35

Merci beaucoup.

En prenant en compte vos retours, que pensez vous de la proposition suivante pour une surface totale d’environ 80m2 ?

4 chambres d’environ 10m2 chacune
Une grande cuisine avec éventuellement un coin cocooning (canapé + table de basse) de 15-20m2
2 petites salles de bains
Un WC séparé.

Merci encore

Iqce · #36

Bonjour,

Pour avoir été en coloc’, le salon était en fait un lieu générateur de tension entre le bruit, le désordre et le ménage…
Votre projet semble assez correct , mais les réserves sur la sdb sont encore plus vraies pour les WC "qui à relevé la cuvette ou pas" etc

michaelstaudi · #37

Bonjour,

Si vous souhaitez supprimer le salon, faites bien en sorte que votre cuisine soit grande et adaptée pour cuisiner avec un certain espace dans les cas ou 4 colocataires y seraient en même temps, mais également d’un espace suffisant pour mettre une table avec plusieurs chaises.

Pour votre question de salle de bains, il est vrai que pour 4 personnes il faut au minimum 2 salle d’eau, faites attention avec les évacuations d’eau, plus spécialement des WC, j’ai eu le cas avec un appartement ou il y avait des arrivées d’eau froide et eau chaude, mais aucune évacuation des WC possible..

PoloInOZ · #38

Bonjour,

2 SdB pour 4 personnes est assez correct je trouve.

Comptez vous louez les chambres individuellement ou louer le bien en entier a un groupe d’amis?

Si location de chambres individuelles je conseillerais 2 choses pour eviter certaines tensions et rendre la colloc plus attractive:
- Incluez le cout du menage hebdomadaire des parties communes dans le loyer en faisant appel a un pro.
- Mettez une serrure sur les portes de chaque chambre.

Erwan · #39

Il y a déjà un sujet qui couvre quasiment toutes vos questions (je n’ai pas fait la recherche pour vous mais ça doit être très facile à trouver).

Pour résumer :
- 1 salon ou une grande cuisine est obligatoire pour avoir une vie de coloc et non juste 4 chambres avec des colocs qui se croisent sans aucun sentiment d’appartenance, nettement plus dur à louer.
- 1 salle de bain pour 4 n’est pas rédhibitoire du tout, ça l’est pour une certaine partie de la population seulement. Mais comme vous le savez, vous offrez autre chose (grande chambre, ameublement plus qualitatif, tout neuf, moins cher, etc …). 1 salle de bain pour 2, c’est grand luxe; 1 pour 3 le standard.
- Inclure le cout du ménage dans les charges est difficile (d’expérience), souvent les colocs trouvent ça trop cher et en plus ils se dé-investissent de l’appart ce qui n’est jamais bon.
- 1 serrure sur chaque porte : oui. à peine 20% des colocs le demandent, mais au moins ça sera fait.
- Les chambres de 10m² attirent peu les actifs car trop petit, ils préfèrent au mini 13-14m², idéalement >15m² car ils ont les moyens de payer un peu plus cher pour plus de confort (j’ai par exemple une coloc avec une seule SdB (petite) pour 4 mais les chambres font 19m² et le salon autant, moulures, parquet massif, 3,50m d’hauteur sous plafond, je reloue en 2 visites à chaque changement…)
- Internet obligatoire et de qualité (fibre ou THD), quasi impossible de louer aujourd’hui si la connexion n’est pas bonne

Voilà pour un résumé, trouvez l’autre discussion vous aurez plus de détails.

Erwan

Kalani · #40

Toutes vos réponses sont pertinentes.
J’y vois plus clair ;-)

HiDex · #41

Bonjour,

Globalement tout est possible mais votre offre doit être en phase avec le loyer demandé.

Vous ferez la différence plus facilement sur votre marché avec 2 salles de bain/WC et une pièce de vie que sans. Tout dépend également de la tension locative sur votre secteur.

Je lis qu’une salle de bain pour 3 est la norme. Il ne s’agit pas ici d’une famille dans laquelle maman peut prendre sa douche pendant que papa se brosse les dents. Pour 4, une seule salle de bain est pour moi rédhibitoire.

La colocation devient un marché concurrentiel où vous devez viser les meilleures prestations possibles.

Erwan · #42

Tout dépend de vos objectifs:
La meilleure rentabilité possible ? Le plus facile à gérer possible ? Le moins de turn-over possible ? Etc …

Dans ma région, 1 chambre pour 3 est clairement la norme (j’ai une bonne connaissance de ce marché)
Il y a toujours des gens qui demande 1 salle de bain par chambre et vous trouverez ce genre de coloc, mais c’est rare et quid de la rentabilité ?

Comme toujours c’est un mix entre l’idéal et la vraie vie; souvent on s’adapte à un bien existant on ne part pas avec une feuille vierge comme dans le neuf.

Idéalement :
- Coloc de 4 ; moins vous perdez en renta, plus il y a différents types de pb à régler
- 4 chambres de 15m²
- 2 salle de bain(pas de baignoire)
- 1 Toilettes séparées
- 1 cuisine ouverte sur un salon de taille respectable
- 1 espace pour manger à 4 minimum (en plus du salon)
- Proche transport public
- Avec parking
- Avec cave
- Avec parking à vélo (de plus en plus demandé)
- Avec la fibre
- Appartement avec du cachet, ça facilite la location et ça fait de plus belles photos

On pourrait continuer la liste encore longtemps, mais disons que vous aurez déjà du mal à trouver l’appartement qui correspondra à tout ça.

HiDex · #43

Erwan,

J’ignore sur quel marché vous vous trouvez mais à 15m par chambre on est pour moi dans la surqualité, voire la surenchère. D’autant que plus une chambre sera grande plus il faudra la meubler pour qu’elle ne paraisse pas vide, dépense à multiplier par 4.

Avec un espace commun suffisant, 12m est largement suffisant pour une chambre, d’autant que 4*15=5*12. À 5 chambres on ne parle plus de la même rentabilité.

Erwan · #44

Bien sur que 12m² suffisent, 10m² aussi d’ailleurs.
Je relate juste ce que je constate tous les jours.
Et très clairement 13-15m² est très courant, après je ne suis pas en région parisienne et le prix du foncier n’est pas très cher

Meubler une chambre ne coute vraiment pas grand chose, vous trouvez des lits et des armoires quasi neuves pour une bouchée de pain sur leboncoin, par contre ça demande un peu de temps.

Effectivement si jamais on a 5 chambres à la place de 4, on a une meilleure renta … en théorie.
Car dans les faits, pour 4 chambres, 1 salle de bain peut suffire, pour 5 ce n’est plus possible; donc des m² nécessaires et un cout élevé (les Sbd sont ce qu’il y a de plus chères à rénover).
Dans mon secteur 4 belles chambre de 15m² se louent environ 350€ HC/mois, des chambres de 12m², on a du mal à passer les 300-315€ HC : 1’400€ d’un coté contre 1’500-1’575€ de l’autre.
Donc plus de renta, c’est vrai, mais pas les mêmes colocs !

10m² : majoritairement des étudiants
15m² : majoritairement de jeunes actifs

Les étudiants changent plus souvent, risque de vacance locative en Juin/Juillet. 1 mois de trou et vous perdez tout l’avantage …

Les jeunes actifs restent longtemps, sont très souvent plus matures et ne vous dérangent pas pour une broutille car ils gèrent seuls. Ils dégradent également moins rapidement le bien et c’est très facile à louer (j’ai un taux de remplissage qui oscille entre 95% et 100% en fonction des années).

J’ai eu pas mal de colocataires et il y a des brebis galeuses partout, mais en général je préfère de jeunes actifs 22-30 ans, c’est plus facile à gérer et demande moins de temps.

La vraie question est toujours la même : que veut on et qu’allons nous faire pour atteindre ce but ?
Au départ, j’avais des petites chambres, gros turn-over, appelé toutes les semaines, des déplacements, des dégradations, des ennuis … mais de bonnes rentabilités !
Aujourd’hui, je préfère "sacrifier" quelques points de renta pour plus de calme et une gestion facilité (je reste encore entre 9% et 11%, ce qui me suffit).

A chacun de voir ce qu’il cherche.

Kalani · #45

Erwan , vous avez raison, j’aurais du préciser les objectifs du projet.
L’idée est donc de faire un emprunt sur 20 ans et de générer un cashflow net mensuel (avant impôts) d’environ 200€. Le but est de multiplier ce type d’opérations.
J’entends par cashflow net : Loyers perçus - crédit - taxe foncière - charges de copro - frais de gérance.

Je suis en région parisienne et les biens rentables sont très rares. C’est la raison pour laquelle je fais appel à un chasseur immobilier dans une autre région (Rennes, Nantes, Angers).
Cependant, je me rends compte que le plus dur est d’obtenir des infos fiables sur les rentabilités possibles alors que je ne connais pas le marché.
Je suis censé faire confiance au chasseur mais il m’a proposé qq biens avec une estimation des loyers qui me parait très optimiste…

HiDex · #46

@Erwan

Au delà de 3 chambres la 2e salle de bain est indispensable. Le contraire vous expose exactement à ce que vous semblez vouloir éviter en proposant des grandes chambres : un turn over important de personnes qui sont là par défaut.

@Kalani

Le cash Flow ne me paraît pas énorme pour une colocation. C’est une estimation basse ?

N’oubliez pas d’enlever la facture EDF, abonnement internet, surconsommation d’eau, pour obtenir le net net. La colocation ne fonctionne à mon sens qu’en proposant du tout inclus (idéalement avec l’assurance habitation mais assurance pour compte de difficile à trouver dans la pratique).

Votre projet se tient mais un bémol tout de même concernant la sous traitance de la gestion locative qui pose à mon sens 2 problèmes :

- vu le loyer d’une chambre vous risquez de ne pas être la priorité du gestionnaire au moment de relouer, ce qui peut engendrer des vacances locatives

- les étudiants et jeunes actifs n’aiment pas les frais d’agence (et je les comprends). Vous serez en concurrence avec des gestions directes qui ne factureront pas 50% du loyer en honoraires au locataire, ce qui peut être un critère important en votre défaveur.

Outre les frais de chasse et de gestion locative, comment allez vous gérer d’éventuels travaux à distance ? La livraison et le montage des meubles ? Des solutions existent probablement mais à quel coût ?

Votre projet serait tout à fait viable en région parisienne, des opportunités existent sur des grandes surfaces (> 100m carrés) et la demande y est très forte.

Dernière modification par HiDex (22/11/2019 15h15)

Erwan · #47

Je vous déconseille la coloc à distance, voir le détail dans cette file : Colocation en bail unique : mettre sur l’annonce le montant total du loyer ou non ?

Hidex a identifié 2 soucis, parmi d’autres.

Pour ce qui est des rentas, ça dépendra évidemment de votre région.
Mais pour avoir un ordre d’idée si la colocation ne vous fait pas gagner au moins 25-30% par rapport à une location classique, ça ne vaut pas le coup, trop de gestion pour rien, surtout à distance …

HiDex · #48

Je rebondis sur le lien partagé par Erwan, pour préciser que le bail individuel est à privilégier :

- plus simple à gérer pour le bailleur

- plus sécurisant pour le locataire qui n’est pas solidaire d’inconnus (dans la Coloc 2.0 post 2010, les colocataires ne se connaissent généralement pas ou pas tous)

Kalani · #49

@Hidex
Concernant l’estimation de cashflow net, c’est plutôt une estimation haute.
Voici un exemple :

Prix d’achat : 133000
Travaux : 33000
Notaires : 11000
Charges de copro (dont 30% à la charge du propriétaire ) : 2500
Taxe fonciére :1200
Frais de gérance /an (6%?)  : 950
Loyers perçus / an : 15840
Crédit sur 20 ans à 1,3 : 10680

Cashflow brut : 5160 / an soit 430/mois
Cashflow net avant impot : 2320 /an soit 193/mois

Qu’en pensez vous?

Concernant les biens en région parisienne: si il s’agit de grande surface (au moins 100m2), j’imagine que le prix d’achat doit être élevé… Et donc probablement pas en phase avec ma capacité d’emprunt actuelle qui est d’environ 200 000€ (car je viens d’acheter ma résidence principale).

@Erwan : je vais lire le post avec attention

Dicci · #50

@Kalani, d’après vos chiffres, j’ai bien peur que ce ne soit pas le bon plan du siècle.

En calculant grossièrement on a 177 k€ de prix d’achat pour 15,8 k€ de loyers.
Soit 8,9% de rentabilité, jusque là ça parait pas mal (bien que relativement faible pour de la colocation).

Mais en allant plus loin, on se rend compte que vous cumulez ensuite plusieurs handicaps :

- des charges de copro importantes qui grèvent votre rentabilité ;
- d’importants frais de gestion ;
- potentiellement un fort taux de turnover du fait du type d’exploitation (colocation) ?

Vous occultez également la fiscalité, passé 2-3 ans, il y a des chances que vous payiez suffisamment d’impôts pour que votre cashflow devienne négatif.

A votre place, j’approfondirais les calculs avant de me lancer notamment pour anticiper l’impact de la fiscalité.

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