Lozalex : étude de cas immobilier (appartement en colocation)

Lozalex · #1

Bonjour à tous,

J’ai acheté il y a peu un appartement 3 pièces (mon premier) pour faire du meublé en colocation (800€ de cash flow).
J’ai rempli le cerfa pour faire du LMNP (au réel).
J’ai ouvert un compte dédié à la gestion de cet appartement bien que ça ne soit pas obligatoire.
Etant encore "novice" dans le domaine, je sais que niveau comptable il faut justifier chaque achat mais, concrètement je ne sais pas comment "sortir" l’argent du compte de cet appartement.
Comment cela se passe-t-il ? Faut-il déclarer un salaire ?

Merci pour vos réponses

Mots-clés : colocation, lmnp, salaire

sven337 · #2

Je dis ça gentiment : la question est amusante. C’est une bonne question, d’ailleurs.
En LMNP il n’y a pas de compte séparé avec un titulaire séparé. Vous pouvez ouvrir un autre compte en banque, mais il sera au nom de M. Lozalex tout comme votre compte principal.
Pour "sortir" l’argent, vous faites donc.. un virement SEPA.
Et c’est tout

Il y a transparence fiscale entre le Lozalex loueur non professionnel et Lozalex le particulier, donc rien de spécial à faire : c’est bel et bien votre argent.

Lozalex · #3

Merci pour votre réponse !

Pas besoin de justifier quoique ce soit dans ce cas ?

Ce avec quoi j’ai du mal est la partie comptabilité à tenir : je ne comprends pas comment je peux disposer de cet argent tout en gardant une balance dans la comptabilité ?

Encore une fois je m’excuse si mes questions paraissent idiotes

dangarcia · #4

Lozalex a écrit :
Ce avec quoi j’ai du mal est la partie comptabilité à tenir

Dans votre présentation vous dites pouvoir compter sur un expert comptable.
Compte tenu de votre objectif ambitieux il serait peut être intéressant de lui demander un cours accéléré de comptabilité LMNP !
Au passage faites-lui vérifier vos chiffres pour confirmer que votre premier investissement vous dégage bien un cash flow net de 800€ par mois.

Lozalex · #5

Il m’a déjà fait un cours sur le LMNP mais plutôt orienté sur le fait de réduire les impôts en déduisant tout au réel. La problématique que je rencontre est apparue une fois que tout était ficelé : comment toucher à l’argent

Les 800€ de cash flow net ont été calculés par le comptable après déduction d’absolument tous les frais.

GoodbyLenine · #6

Faire un retrait de ce compte bancaire (à votre nom) n’aura pas d’impact sur la compta au réel que vous devrez faire, et qui comportera toutes les recettes et charges liées à l’activité de loueur en meublé faite en nom propre (si vous aviez constitué une société pour celles-ci, ce serait un peu différent : il y aurait une personne morale en plus, et le retrait serait comptabilisé au niveau de votre compte courant d’associé).

st67 · #7

Lozalex a écrit :
Les 800€ de cash flow net ont été calculés par le comptable après déduction d’absolument tous les frais.

S’il s’agit d’un cash flow net de 800€ à Strasbourg, pour un 3 pièces - même en coloc - c’est que vous avez financé l’achat avec 100%, ou pas loin, d’apport personnel ?

Si ce n’est pas le cas, je suis curieux : quel montant / durée / taux / mensualité de crédit avez vous ?
Et dans quel quartier de Strasbourg ? vu les prix en ce moment, l’investissement doit être conséquent…

Sur une opération de ce type, financée à crédit, cela reviendrait à louer votre 3 pièces, à la louche, à 1700€ : 900€ de mensualité de crédit et 800€ de cash flow net. Si c’est le cas, bravo à vous !

Lozalex · #8

Concernant le bien que j’ai acheté si ça vous intéresse c’est dans le quartier de l’esplanade, un F3 de 58m² (3 chambres pas de salon) à 500€/colocataire hors charges.
Le financement a été fait à 110% (115K€ + 20K€ de travaux + meubles) , j’ai mis 1,70€ d’apport (afin d’arrondir le montant du crédit) sur 25 ans avec un taux à 1,45.

Ce qui me fait des mensualités à 605€ pour 1500€ de loyer.

Nek · #9

GoodbyLenine a écrit :
Faire un retrait de ce compte bancaire (à votre nom) n’aura pas d’impact sur la compta au réel que vous devrez faire, et qui comportera toutes les recettes et charges liées à l’activité de loueur en meublé faite en nom propre (si vous aviez constitué une société pour celles-ci, ce serait un peu différent : il y aurait une personne morale en plus, et le retrait serait comptabilisé au niveau de votre compte courant d’associé).

Petite précision, le fait de prendre de la trésorerie n’impacte pas le compte de résultat
(comme un rachat de CCA en société que vous évoquez) mais il impactera bien le bilan.
En entreprise individuel LMNP ou non, le fait de prendre de l’argent (prélèvements privés)
va impacter le compte exploitant et va influer sur l’évolution des fonds propres.

Fennec60 · #10

Lozalex a écrit :
Concernant le bien que j’ai acheté si ça vous intéresse c’est dans le quartier de l’esplanade, un F3 de 58m² (3 chambres pas de salon) à 500€/colocataire hors charges.
Le financement a été fait à 110% (115K€ + 20K€ de travaux + meubles) , j’ai mis 1,70€ d’apport (afin d’arrondir le montant du crédit) sur 25 ans avec un taux à 1,45.

Ce qui me fait des mensualités à 605€ pour 1500€ de loyer.

Bonsoir:

Donc avec 95 €/mois vous arrivez à payer: PNO+TF+Charges copro+ CFE+ travaux courants… Waouh

HiDex · #11

Il me semble que c’est CFE ou taxe foncière, on ne paie pas les deux.

Je plussoie cependant votre "waouh"… Avec la même circonspection.

@lozalex

Belle opération. Le calcul de votre cash flow net reste cependant flou.

500€ HC par chambre j’avoue être surpris, c’est le niveau des prix en région parisienne.

Sinon pour revenir au sujet initial, vous pouvez taper dans la caisse, c’est votre argent 😊

dalki · #12

HiDex a écrit :
Il me semble que c’est CFE ou taxe foncière, on ne paie pas les deux.

Non, vous paierez bien CFE ET taxe foncière. Cela n’a rien à voir.

Le calcul de votre rentabilité n’est pas assez précis. Outre la CFE et la Taxe Foncière, vous aurez les charges non-récupérables de copro (vieux bâtiments des 70’s dans ce quartier, immenses ensembles, charges élevées).

Vous oubliez également les frais de comptabilité + CGA. Ainsi que les frais de gestion (gestion que je déconseille très fortement en colocation!)

Il faut également y ajouter la vacance locative. Des étudiants ne restent pas 12 mois sur 12 dans un bien sur le campus. Vous aurez des départs à remplacer en janvier, avril, etc. Partez donc dans vos calculs sur un taux d’occupation sur 11 ou 10 mois. Vous proposez un bien sans salon, êtes vous bien sûr que cela va attirer votre public cible ? Cela ne risque-t-il pas d’engendrer un turn-over important ? L’offre en colocation est importante, si vos locataires se sentent à l’étroit ils partiront. Et sans salon, vous ne toucherez pas de jeunes actifs. D’où le risque de vacance étudiante. Quels sont les dimensions de l’espace de vie ? Car avec 3 chambres, la SDB, WC et couloirs/dégagement, il ne doit pas rester grand chose pour la cuisine.
En vous positionnant au prix d’un studio, vous devez offrir impérativement une plus-value à vos locataires, sinon vous ne parviendrez pas à les fidéliser.

Vous n’intégrez par une provision pour les travaux d’entretien. Sur un crédit de 25 ans, avec votre objectif d’arrêter de travailler d’ici 3 ans, comment allez vous financer ces travaux ? En 25 ans, vous pouvez miser sur la réfection totale du bien, chaudière, fenêtres. Une salle de bain, par exemple, se démode complétement en 10 ans.

Utilisez le modèle du site rendement-locatif, cela vous aidera pour affiner vos calculs.

Concernant la multiplication des opérations de ce type, compte tenu du fait que vous investissez seul et du niveau de vos revenus, vous vous retrouverez rapidement bloqué. Bien que CF soit positif. Toutes les banques ne pratiquent pas la compensation de revenus en matière de locatif. Et quand ils estimeront que votre encourt sera trop important, ils ne suivront plus. Cela peut passer sur 2 ou 3 opérations, mais il faudra trouver d’autres solutions ensuite (investir en couple ? apport ? augmentation des revenus du travail ?).

Quel est l’ancien loyer du bien ? A-t-il été libre 18 mois avant la mise en location ? Car vous serez soumis à l’encadrement des loyers à la relocation.

ps: ne soyez pas trop pressé avant d’enchaîner avec une seconde opération, votre épargne de précaution étant limitée je vous conseillerai de constituer une cagnotte "immobilier" pour anticiper des travaux et autres soucis.

Isa6068 · #13

Indépendamment des remarques judicieuses faites par différents membres du forum, et pour répondre à votre question : votre comptable vous établira un bilan de cette activité, avec en guise de "capital" classe 100, un compte entrepreneur 108. Si vous piochez dans votre trésorerie, le compte bancaire 512 aura pour contrepartie votre compte 108. Le résultat comptable de l’année sera également imputé sur ce "compte-courant entreprise individuelle". Avoir un compte bancaire séparé, s’il n’est pas obligatoire, facilite le suivi de l’activité.

Berlin · #14

Une colocation dans 50m2? Comment est-ce possible?

Swear · #15

berlin a écrit :
Une colocation dans 50m2? Comment est-ce possible?

lozalex a écrit :
F3 de 58m² (3 chambres pas de salon)

Je viens tout juste de finir mes études et cela ne me choque pas plus que cela. Le loyer de 500 € me semble plus problématique, surtout avec cette configuration, mais je ne connais pas le marché strasbourgeois.

founal · #16

Pour le cash flow le calcul me semble un peu léger.

Une manière rapide et qui se rapproche de la réalité est de prendre : 70% du revenu brut - mensualités de crédit = 445 €
Dans ce cas ça fait déjà moitié moins de CF, mais ça reste top pour un premier achat.

Lozalex · #17

Bonjour à tous et merci pour vos réponses!

Je reviens avec des chiffres un peu plus précis que ceux annoncés (l’euphorie du début probablement).

Concernant mon opération :
Financement à 110% sur 25 ans : prêt à 148K€ (Appartement + notaires+ travaux + meubles)
Ce qui me fait 600€ de crédit par mois hors assurance.
Assurance à 17€/mois.
Assurance habitation 11€/mois
Charges propriétaire+locataires 1720€/an soit 344€/an de charges non récupérables donc 28€/mois
Comptable 952€/an soit 79€/mois
TF 700€/an soit 58€/mois.

On se retrouve donc avec 793€/mois de frais.

Concernant les loyers que j’ai revu à la baisse : 410€ HC pour la petite chambre et 430€ HC pour chacune des deux autres, soit un total mensuel de 1270€ de loyer.

J’ai donc 1270€ de rentrée pour 793€ de sorties, soit un CF de 477€, bien loin de mes dire du début mais tout de même positif pour une première opération!
Si j’ai oublié quelque chose n’hésitez pas!

lachignolecorse · #18

Il vous manque la cfe…

Certains montants me semblent "etranges" :
- 952€ pour l’EC est très cher pour un seul bien
- etes vous certain de la répartition charges locataire/propriétaire? Chauffage collectif peut-être?
- il vous manquera les impôts à payer lorsque vous aurez passé les frais d’achat du bien

Pour le reste, vous ne tenez pas compte :
- de la vacance (pas de recette, et ce sera à vous de payer la quote part des charges locataire du bien vide)
- des travaux que vous devrez faire au fil du temps

Donc votre CF de 477€ est très théorique

Trahcoh · #19

Lozalex, pour dégager du cash flow ou une rémunération, il faut commencer par trouver des locataires.

Sinon, vous pouvez essayer le cash flow sur YouTube avec les mythomanes de l’immobilier.

Lozalex · #20

Je ne comprends pas bien le sens de votre message Trahcoh?

Trahcoh · #21

Cf le message issu de votre présentation: "Mon premier investissement générant 800€ de cash-flow", avec un appart non loué, vous appelez ça comment?

Annoncer un cash flow de 800 €, calculer les bénéfices d’une location avec un logement non loué, et des projections de loyer décorrélées de la réalités, j’appelle ça de la mythomanie.

Malheureusement, ça devient difficile de vendre du vent et des cashflow virtuels, il y a déjà beaucoup de concurrence sur youtube.

Commencez par trouver des locataires, payez vos charges et vos impôts, et ensuite revenez alimenter cette discussion, si vous en éprouvez le besoin, une fois que vous vous serez versé votre première rémunération.

Lozalex · #22

Quel plaisir d’être nouveau sur un tel forum, un fil de discussion et on se retrouve traité de mythomane!
Pourquoi alimenter la conversation si vous êtes tant aigri ?
Sur ce je pensais qu’il y avait de l’entraide, j’assume m’être trompé sur les prix des loyers, le but de mon fil étant d’avoir des conseils de membres expérimentés et non de papis aigris…
Merci de ne plus commentez le fil pour ne rien dire finalement!
Et une bonne année bien sur

InvestisseurHeureux · #23

Bonjour Lozalex,

Le message de dalki, qui a du prendre un moment à écrire, me semble pourtant une belle entraide.

Sur nos forums, nous aimons ce qui est factuel, circonstancié et précis.

Vous avez indiqué que votre appartement générait 800 euros de cash flow net par mois, ce qui s’avère en réalité inexact, et agace donc certains intervenants. Rien à voir avec une quelconque "aigreur".

Lozalex · #24

Bonjour et merci pour le message!
Effectivement le message de Dalki était constructif je n’ai aucun problème là dessus contrairement à celui de trahcoh!
Mon appartement était en airbnb durant le mois de décembre et les revenus qui sont sur mon compte sont factuels , effectivement je n’en ai pas parlé car c’était du bonus pour moi car les revenus principaux viendront de la colocation. C’est pour cette raison que je n’ai pas de locataires en place.
Pourquoi ne pas chercher à comprendre plutôt que de venir aboyer à tout va ?
En tout cas merci pour les retours (constructifs…).

Surin · #25

Concrètement quand avez-vous acheté ce bien et quand a-t-il commencé à rapporter des loyers ?
Un cash-flow se calcule après-coup, vous pouvez faire toutes les simulations que vous voulez, le résultat c’est ce que vous rentrerez concrètement en "cash-flow" par mois sur une année complète, calcul que vous pourrez réactualiser chaque année.
Là vous êtes passé l’air de rien de 800 à 477€ soit plus de 40% de baisse, comment-voulez-vous que l’on vous prenne au sérieux ?
Si vous louez en saisonnier, comptabilisez-vous bien tous les frais d’accueil, ménage, draps, charges internet électricité eau … etc ?
Idem ça aurait été bien de tout exposer dès le premier message.

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