Raoul : étude de cas immobilier (SCI à l'IS)

Concernant la question sur les dividendes : pas de résultat = rien de distribuable = pas de dividendes.
Sinon, il manque la CRL dans vos calculs. Et le budget travaux/entretien.

Bonjour,

Je commente quelques points car je suis en ce moment en cours de création d’une SCI IS.

J’ai trouvé un comptable pour 300€ TTC dans ma ville. Je ne comprends pas pourquoi il prend aussi peu cher mais enfin je ne vois pas de raison de penser qu’il est incompétent. Avant de le trouver je suis aller en voir un qui voulait 800 HT pour le même travail et qui a eu le toupet de me dire "pour 800€ je vais pas y passer des heures". Moralité, vous pouvez trouver moins cher.  Une petite SCI ne demande pas beaucoup de travail à gérer.

Vous prenez 1500€ de frais de création. Votre montage est-il particulièrement complexe? Personnellement j’ai recopié des statuts type trouvés sur internet que j’ai arrangés à ma sauce. De toute façon tout est encadré par le Code Civil et vos libertés d’actions sont restreintes. Il y a juste certaines clauses à personnaliser en fonction de vos objectifs et de votre capacité à prévoir l’imprévisible… Pour l’annonce de publication dans un Journal d’Annonces Légales : 239€. C’est au dessus de la moyenne car il a fallu recopier l’objet social que j’ai rédigé un peu long, et on paye à la ligne.
Ca vous donne une idée.

Je vous conseille la lecture de ce livre et de ces compléments en ligne qui vous donneront une vue d’ensemble sur le sujet. On y trouve un modèle de statuts fiable.

Concernant votre question sur le versement de dividendes, il me semble que si vous vous retrouvez à la fin de l’année avec de la trésorerie positive vous pouvez très bien décider en AG de vous en verser. Que votre résultat fiscal soit négatif n’a rien à voir si je ne m’abuse.
Cependant on parle de sommes très faibles, voire nulles si un grain de sable vient enrayer votre belle machine. Peut être que vous pourriez emprunter sur 25 ans pour générer plus de trésorerie ou envisager l’apport des frais de notaire. Ne négligez pas l’impact psychologique d’avoir à travailler pendant 20 ans sans jamais se verser de salaire…

Essayez de donner plus d’infos sur votre projet pour qu’on y voie plus clair.

Bonsoir,

Je pense que votre question est purement théorique.

En effet, il me semble que vous allez dégager un bénéfice très rapidement.

La formule est :
Loyers - charges hors intérêts d’emprunt - intérêts d’emprunt  - amortissement bien

Dans votre cas

Recettes :
1686*12=20232

Charges :
TF : 1686
PNO : 480
Intérêts (hypothèse taux 1%) : 2250
Amortissement (sur 20 ans avec une valeur du terrain de 15%) : 225000/20*0,85=9562,50
Comptable : 900
Total charges : 15778,50

Résultat : 4453,50 Euros…

IS : 668

Soit 3785 euros distribuables, soit plus que votre cash flow (qui est surement optimiste…)

Par ailleurs, vous devrez financer, via le CCA, les frais d’établissement de la SCI, ce qui vous permettra de sortir de la SCI les premiers cash flow par remboursement du CCA

Plus théoriquement, étant donné que le cash flow est égal à :
Loyers - charges hors intérêts d’emprunt - intérêts d’emprunt  - amortissement prêt
on a Bénéfice brut - Cash flow = amortissement prêt - amortissement bien
Pour ne pas pouvoir distribuer, il faut donc un amortissement du prêt inférieur à celui du bien, donc, en période de taux bas, une durée du prêt très longue… En cas d’égalité des durées, le non amortissement du terrain provoque une différence…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2019 19h59)

Merci beaucoup pour vos réponses.

Je ne connaissais pas la CRL.

Pour le cashflow, vous pouvez refaire le calcul et vous verrez que vous tomber en gros a 150€ (sans la CRL du coup).

J’ai le livre que vous me conseillez, mais merci, excellente référence.

Je pense effectivement que ce projet comporte peu d’intérêt. La SCI a l’IS n’est pas si avantageuse que cela par rapport a d’autres options, comme le meublé par exemple. Mon TMI est faible (au pire 14%, certaines années moins encore car je fais parfois du déficit foncier).

Le meublé, ce que je fais déjà, est bien plus avantageux pour moi.

Par contre, subsiste la question, que devient le cash flow encaissé en cas de résultat négatif une fois les apports en compte courant remboursés ?

Dernière modification par Raoul (08/12/2019 10h14)

77PourCent a écrit :

Pour ma part, pour creer de la charge pour la sci  et un peu de revenu pour moi, le siège social de la sci étant a mon domicile, je facture un loyer.

Je trouve ce système interessant, dans le sens ou vous créer de la charges déductible pour la sci et un revenu foncier pour vous qui sera imposé Pareil que si vous aviez pris des dividendes [30%].

C’est pas vraiment "pareil" qu’un dividende. Le revenu foncier sera imposé au barème IR (donc en gros à votre TMI IR : selon votre situation à 0%, 11%, 30%, 41%, 45%, ou 45+%) et subira 17.2% de prélèvements sociaux.

Pensez surtout à refacturer une partie des charges (ça au moins, ça ne générera pas de revenu foncier) : charges de copro récupérables, taxe foncière, Toem, électricité, internet, etc.

Raoul a écrit :

Le meublé, ce que je fais déjà, est bien plus avantageux pour moi.

Quels sont vos objectifs long terme? Il est clair qu’il y a plus de frais en sci is qu’en nom propre mais la sci is a d’autres avantages :
- transmission plus "souple"
- évite le seuil qui oblige à passer en lmp lorsque les recettes dépassent les revenus
- possibilité de rémunération
-,,,

Vu votre TMI 14%,  la sci is ne sera jamais aussi rentable qu’en nom propre. Il faut avoir une TMI de 30% mini pour que la sci is soit plus rentable qu’en nom propre (le taux d’imposition en sci limité à 15% compense les frais supplémentaires à partir d’un certain montant de recettes).

Apparemment vous avez d’autres biens meublés, votre TMI risque-t-elle d’augmenter lorsque les amortissements baisseront dans quelques années?

Juste en passant, pas de CRL pour une sci à l’IS si je ne m’abuse

Nicolas