A ma connaissance le mécanisme fiscal est le même avec lorsque les revenus fonciers sont négatifs un plafond déductible des revenus globaux et le reste reporté sur les années suivantes.
Si vous avez lu ce fil vos avez compris que ce n’est pas le mécanisme de la déduction fiscale qui pose problème mais la performance, économie d’impôts incluse, qui n’est souvent pas meilleure que d’autres investissements sans prime fiscale qui sont de plus souvent plus liquides (pas besoin d’attendre 9 ans ou plus pour retrouver une partie ou toute sa mise).
Le risque avec une SCPI fiscale est de ne pas pouvoir récupérer sa mise pendant très longtemps car la revente d’immeubles entiers loués en dispositif fiscal et quelque fois dans des zones peu valorisantes, à des populations homogènes qui prendront peut-être peu de soin des parties communes (c’est un risque supplémentaire lorsqu’il n’y a pas de mixité sociale) peut être longue, et lorsque vous récupérez enfin votre mise, elle est inférieure et vous réalisez 12 ou 13 ans après que votre économie fiscale vous l’avez perdue dans la perte de capital.
C’est ce qui arrive aussi avec la majorité des fonds FCPI et FPI. Votre idée de rouler votre économie tous les ans, je l’ai fait avec les FCPI et FPI pendant 8 ans de suite. Aujourd’hui 5 ans après la fin de mon dernier investissement je n’ai pas encore récupéré tous ceux qui auraient dû être à échéance au bout de 8 ans (certains sont prolongés 12 ans et peut-être plus je ne le sais pas encore) et je n’ai pas gagné d’argent, économie d’impôt incluse (encore moins si je compare à la performance du CAC40 sur la période).
Donc à posteriori, j’aurais gagné plus d’argent et énormément plus de liberté (liquidité) si j’avais simplement investi en bourse et payé mes impôts.
Pour revenir sur l’immobilier, j’ai aussi fait de la défiscalisation avec du Robien. Je n’ai pas encore tout le recul car je n’ai que 7 ans de vie et n’ai pas revendu. Le rendement net est de 3,8% avant déduction fiscale, ce qui est plutôt un rendement correct pour ce type de produit, mais j’ai choisi l’appartement dans ma région, en vérifiant l’emplacement proche du centre ville et visitant le chantier, en m’assurant que la moitié de l’immeuble était acheté par des propriétaires occupants et non des investisseurs, que les charges seraient minimales (2 étages, pas d’ascenseur, pas de caves), que l’offre de location était faible, que le loyer était conforme au marché… Et malgré toutes ces précautions, j’ai dû baisser le loyer de 10% après une période de vacation la troisième année.
Avec une SCPI fiscale aurez-vous toutes ces garanties de rendement correct?
J’aimerais avoir le retour de personnes qui ont été au bout d’une SCPI fiscale avec revente des parts ou liquidation après 9 ans. Cela existe t’il? Quelle a été leur performance?
Dans tous les cas si vous le faites à titre de diversification, il faut être hyper sélectif et choisir la SCPI qui n’investit pas dans des immeubles entiers sur des terrains vagues sans commerces ou lieux de vie autour.
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