SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ?

FCP a écrit :

Par contre acheter maintenant, je ne le conseillerais pas. L’immo est en train de s’écrouler !

Pourriez-vous citer vos sources/réflexions sur le sujet car j’avais plutôt le sentiment que :
- oui dans certains régions l’immobilier baissait pour aller vers une valeur plus cohérente
- et non dans les grandes métropoles..

Merci de m’éclairer !

M.

Oui les prix ont baissé en logement. Un indice des prix parisiens intéressant à suivre est celui de l’IEIF

http://www.ieif-indices.com/noncote/not … hp?noncote
l’historique complet -> http://www1.ieif.fr/indicesieif/fichiers/RPX.pdf

Pour les SCPI de déficit foncier, l’intérêt est qu’elles ont lors de l’acquisition de biens immobilier un levier de négociation nettement plus important qu’un "privé". Elles ne font pas appel à l’emprunt et achètent plusieurs lots en même temps d’où des négociations au niveau des prix.

Il faut cependant rester prudent sur les prix d’achat initiaux.

D’un point de vue fiscal, l’intérêt est plaisant pour la personne lourdement imposé sur les revenus fonciers puisqu’elle peut imputer sur ses revenus fonciers et s’il y a toujours un déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10700€ par an. Le solde est reportable pendant 10 ans.

Pierre 48 est une SCPI de capitalisation, elle ne vient annuler les revenus immobiliers d’autres biens que si l’on investit à crédit (et c’est les intérêts de ce crédit qui viendra imputer les revenus).

Meilleurescpi a écrit :

D’un point de vue fiscal, l’intérêt est plaisant pour la personne lourdement imposé sur les revenus fonciers puisqu’elle peut imputer sur ses revenus fonciers et s’il y a toujours un déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10700€ par an. Le solde est reportable pendant 10 ans.

Concernant la déduction de 10700€ maximum des revenus globaux, savez-vous s’il est possible de déduire moins de 10700€ afin de rester par exemple dans la limite des 30% de TMI soit 26420€ (de ne pas passer dans la tranche des 14%) et de faire la même chose l"année ou les années suivantes ?
Ou bien est-ce 10700€ ou rien ?
Merci.

pasdequoi a écrit :

Macois a écrit :

Pourriez-vous citer vos sources/réflexions sur le sujet car j’avais plutôt le sentiment que :
- oui dans certains régions l’immobilier baissait pour aller vers une valeur plus cohérente
- et non dans les grandes métropoles..

Le jambon baisse de 30% chez Auchan et Leclerc mais pas a carrefour, résultat?
Bien sur plus plus grand chose ne se vend a Carrefour (je parle du jambon).
Je veux vous dire simplement Macois, que l’immobilier c’est un ensemble de micro marchés interconnectés, si les prix baissent dans une ville, les prix baissent autour, touchant ensuite les grandes villes, c’est l’effet domino.
Vous pouvez regarder l’historique des baisses et hausses immo, elles sont toujours généralisés, meme le sacro saint Paris n’y échappe pas. D’ailleurs lors du premier trimestre 2012 les prix parisiens ont légérement baissés.

Franchement qu’est ce qu’il faut pas lire…. Expliquez-moi la stagnation voire micro-baisse (même pas 1-1.5%) à Montpellier, mais la hausse de 5% dans l’écusson (coeur de ville)?

Je reviendrais pas non plus sur le " les prix s’écroulent" datant d’il y a 3 mois…tellement ça en est risible.

Pour revenir sur des principes généraux, je trouve qu’au contraire de la bourse, l’immobilier est quelque-chose de beaucoup plus rationnel. Garder raison et coller aux faits évite toute croyance infondée. En bourse, tout peut basculer en une annonce, une heure, une minute. C’est totalement différent dans l’immobilier, le temps est un facteur majeur.

SCPI de déficit foncier : Renovalys 2, Pierre 48…

Fiscalité :
Au train ou vont les choses , je crains fort que baser un investissement en vue de créer un déficit foncier , est tout sauf un calcul sans risques

Plus value :
Pour ne pas être imposé trop lourdement , il vous faut envisager de les garder plusieurs années

A ma connaissance le mécanisme fiscal est le même avec lorsque les revenus fonciers sont négatifs un plafond déductible des revenus globaux et le reste reporté sur les années suivantes.

Si vous avez lu ce fil vos avez compris que ce n’est pas le mécanisme de la déduction fiscale qui pose problème mais la performance, économie d’impôts incluse, qui n’est souvent pas meilleure que d’autres investissements sans prime fiscale qui sont de plus souvent plus liquides (pas besoin d’attendre 9 ans ou plus pour retrouver une partie ou toute sa mise).

Le risque avec une SCPI fiscale est de ne pas pouvoir récupérer sa mise pendant très longtemps car la revente d’immeubles entiers loués en dispositif fiscal et quelque fois dans des zones peu valorisantes, à des populations homogènes qui prendront peut-être peu de soin des parties communes (c’est un risque supplémentaire lorsqu’il n’y a pas de mixité sociale) peut être longue, et lorsque vous récupérez enfin votre mise, elle est inférieure et vous réalisez 12 ou 13 ans après que votre économie fiscale vous l’avez perdue dans la perte de capital.

C’est ce qui arrive aussi avec la majorité des fonds FCPI et FPI. Votre idée de rouler votre économie tous les ans, je l’ai fait avec les FCPI et FPI pendant 8 ans de suite. Aujourd’hui 5 ans après la fin de mon dernier investissement je n’ai pas encore récupéré tous ceux qui auraient dû être à échéance au bout de 8 ans (certains sont prolongés 12 ans et peut-être plus je ne le sais pas encore) et je n’ai pas gagné d’argent, économie d’impôt incluse (encore moins si je compare à la performance du CAC40 sur la période).
Donc à posteriori, j’aurais gagné plus d’argent et énormément plus de liberté (liquidité) si j’avais simplement investi en bourse et payé mes impôts.

Pour revenir sur l’immobilier, j’ai aussi fait de la défiscalisation avec du Robien. Je n’ai pas encore tout le recul car je n’ai que 7 ans de vie et n’ai pas revendu. Le rendement net est de 3,8% avant déduction fiscale, ce qui est plutôt un rendement correct pour ce type de produit, mais j’ai choisi l’appartement dans ma région, en vérifiant l’emplacement proche du centre ville et visitant le chantier, en m’assurant que la moitié de l’immeuble était acheté par des propriétaires occupants et non des investisseurs, que les charges seraient minimales (2 étages, pas d’ascenseur, pas de caves), que l’offre de location était faible, que le loyer était conforme au marché… Et malgré toutes ces précautions, j’ai dû baisser le loyer de 10% après une période de vacation la troisième année.

Avec une SCPI fiscale aurez-vous toutes ces garanties de rendement correct?
J’aimerais avoir le retour de personnes qui ont été au bout d’une SCPI fiscale avec revente des parts ou liquidation après 9 ans. Cela existe t’il? Quelle a été leur performance?

Dans tous les cas si vous le faites à titre de diversification, il faut être hyper sélectif et choisir la SCPI qui n’investit pas dans des immeubles entiers sur des terrains vagues sans commerces ou lieux de vie autour.

FCP a écrit :

J’ai du Pierre 48. Très bonne SCPI.

Par contre acheter maintenant, je ne le conseillerais pas. L’immo est en train de s’écrouler !

Avec un peu de recul (6 ans), votre avis sur Pierre 48 est-il inchangé ? Quid de l’immobilier ?

Pierre 48 est une SCPI de rendement et non de déficit foncier ? Ou alors j’ai raté un épisode ?

P48 générait du déficit foncier avant.
Moins maintenant.

Commentaire qui n’apportera rien…mais bon…Je trouve quand même hallucinant que des gens qui se disent professionnels se trompent à se point.

D’au autre côté, Cécile Duflot avait mentionné dans une interview que lors de la définition des zonages pour les produit défiscalisants (zone A, B ou C etc), les maires des villes qui ne se retrouvaient pas dans la zone souhaitée faisait du lobbying pour changer de zone…même si le marché n’était pas porteur chez eux.

Résultat, on construit dans des zones où la demande n’est pas présente et l’on plume ensuite les particuliers en leur vendant un produit qui ne convient pas au marché…

Reprenons la définition donnée message N°6 supra:
"…moyen efficace pour réduire ses impôts. J’entends par efficace : réduction importante proportionnellement à l’investissement + contreparties acceptables.
… Julien."

Eh bien il existe des SCPI bénéficiant du dispositif "Denormandie", avec un volet environnemental, sur un créneau original, créées par KYANEOS*, qui méritent d’être examinées car elles ajoutent à une réduction d’impôt le versement de loyers.

*Explications détaillées sur leur site.