Dangarcia [Madrid] : étude de cas immobilier (achat RP en Espagne)

dangarcia · #1

VOTRE PROFIL

- Rentier, 45 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : excellentes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyennes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : temps complet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : local transformable en habitation ; projet de transformation en cours
- Année de construction : 1900
- Étage : rez de chaussée sur rue piétonne (ancien local commercial) luminosité correcte, 45m2 de plain pied, 22 m2 en sous sol
- Libre de suite
- Tout est à faire le bien n’est pas habitable en l’état

LOCALISATION DU BIEN

- Madrid centre (à 700m de la Puerta del Sol)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : prix demandé 150000€ FAI inclus, 15000€ de frais de notaire

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : ce serait ma résidence principale, on parle donc d’une économie de loyer ; actuellement je suis en location dans le même quartier pour 650€/mois mais j’ai eu beaucoup de chance (normalement dans ce quartier c’est 750€ minimum) ; et si je veux déménager c’est quasi mission impossible cause rentier avec revenus exclusivement étrangers (les propriétaires ici sont encore plus méfiants qu’en France)

- Travaux immédiats : tout est à refaire, sur plan les travaux sont estimés à 35k€ mais ça me semble peu pour tout ce qu’il y a à faire. Je vais demander un deuxième avis.
- Pas de travaux prévus dans l’immeuble qui est en très bon état et très bien entretenu
- les charges sont très faibles

- Rentabilité brute : en tablant sur une économie de loyer de 750€ et une enveloppe travaux de 35000€ la rentabilité brute est de 4,5%, c’est peu mais on parle d’un bien au coeur de Madrid

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 100%, étant rentier je n’ai a priori aucune capacité d’emprunt actuellement ; le financement se ferait en liquidant une bonne part de mon portefeuille (dont 30K€ de plus value)

CASH FLOW

- d’un côté une bonne part de la rente de mon portefeuille estimée à 650€/mois brute disparait, de l’autre j’économise immédiatement 650€ de loyer et j’ai 60m2 au lieu de 40. Et je suis "chez moi", ce qui n’a pas de prix !

- c’est surtout en terme de "patrimoine liquide" (soit hors immobilier) que ça change pas mal de choses : aujourd’hui j’ai 170k€ en immobilier et 290k€ en valeurs mobilières (livrets, fonds euros, portefeuille actions) soit 10-12 ans de dépenses, loyer compris ; après l’achat de cette RP je n’ai plus de loyer à payer mais je reste avec 90k€ de patrimoine liquide soit 5 ans de dépenses. Et je ne parle que des dépenses "de base".

- j’ai fait une offre à 160k€ travaux compris (refusée) en indiquant que proposer davantage me mettait en risque financier. J’essaye d’évaluer si c’est vraiment le cas ou si je peux proposer un peu plus. À 160k€ j’avais calculé qu’en tenant compte de l’économie de loyer il me restait un peu plus de 8 ans de dépenses en valeurs mobilières, ce qui me semble un minimum, mais peut être suis-je trop prudent sur ce point ?
Voir aussi que les loyers montent vite à Madrid et que je ne compte pas rester plus d’un an ou deux dans mon logement actuel…

Avis et commentaires bienvenus.

Mots-clés : espagne, immobilier, madrid, rentier, résidence principale, travaux

Mercure · #2

Bonjour,

Vous écrivez que vous n’avez à priori aucun capacité d’emprunt.

A la grosse, 160000EUR / 20 ans / 12 mois = 666EUR/mois.
C’est de l’ordre de votre loyer actuel.

Il semble donc que vous pouvez rembourser un crédit sur 20 ans en redirigeant votre flux loyer vers un flux remboursement crédit.

Mais il faut convaincre un banquier…

dangarcia · #3

Mercure a écrit :
Bonjour,

Vous écrivez que vous n’avez à priori aucun capacité d’emprunt.
[…]
Mais il faut convaincre un banquier…

Au temps pour moi, l’a priori est de trop, j’ai déjà fait le tour des banques et dans ma situation aucune banque espagnole ne me suit. J’ai largement les moyens de rembourser mais si je décide de ne plus le faire la banque n’a aucun moyen de me contraindre à payer vu que mon patrimoine (et les revenus qui en découlent) est à l’étranger.
Vous avez raison sur un point cependant, ça ne coûte rien d’insister.

BulleBier · #4

Bonjour, cela vaudrait peut être la peine de retravailler 6 mois le temps d’obtenir un emprunt non?

dangarcia · #5

Pour acheter autre chose oui peut être, car dans 6 mois je pense que ce bien sera vendu !

De toute façon en Espagne les banques financent au mieux 80% de la valeur du bien, et 60% dans le cas d’un bien ayant encore le statut de ’local commercial’ comme c’est le cas ici.
Je pourrais donc emprunter jusqu’à 90k€, ça me coûterait un peu moins cher que d’utiliser mon capital et surtout mon patrimoine s’en trouverait moins déséquilibré.

C’était mon "plan" initial mais cette opportunité s’est présentée plus tôt que prévu…

Bernard2K · #6

Il n’y a rien à commenter, car vous avez déjà fait le tour de la question :

- C’est un investissement assez bof en termes de rendement (loyer évité /prix d’achat)
- probable gain de valeur dans le temps (encore que, si l’Espagne fédérale éclate comme cela lui pend au nez, peut-être que Madrid, ex-capitale, vaudra moins cher ? Non pas que je juge cela probable, ça peut tenir encore longtemps, comme le Royaume-Uni et la Belgique ; mais la tendance de long terme en Europe va dans le sens de l’autonomisation des régions et de l’affaiblissement des Etats. Une Europe composée uniquement de régions est le rêve de bien des eurocrates).
- c’est une sécurité car si on vous vire de votre location actuelle vous ne retrouverez jamais le même rapport qualité-prix en location
- ça bouffe presque l’essentiel de votre portefeuille boursier donc ça supprime une source de rendement et une source de liquidité (mais ça supprime aussi une source de volatilité !)

A partir de là, vous avez toutes les informations en main et vous pouvez donc faire un choix éclairé ! Choix difficile certes, mais on ne peut pas le faire à votre place et je ne vois pas quoi ajouter.

Double6 · #7

Je vais juste répondre un peu à côté en donnant la tendance en Catalogne.
Assurez vous quand même que la copropriété n’a pas fait d’avenant pour interdire la transformation du local en habitation, ça peut arriver.
À Barcelone l’arrivée de Podemos au pouvoir central, les incertitudes sur l’avenir de la location (je suis hors sujet), la faiblesse des salaires, a refroidi les investisseurs ou les ré oriente (Gracia par expelled).
Mais dans le quartier visé à Madrid sauf catastrophe improbable il n’y aura aucun problème de revente ou de mise en location.
Le risque paraît donc faible.

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