SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

Si les détenteurs de parts (SC à IR) sont imposés sur les revenus non distribués
(y compris les plus-values), alors il me semble qu’ils pourraient être imposés
deux fois s’ils vendent leurs parts, puisque le cours de la part logiquement
s’appreciera du montant de la plus-value.

Cet effet d’appréciation de la part semble d’autant plus probable que la société de gestion,
je crois avoir lu, a la responsabilité de tenir le cours de la part très voisin
de la valeur de reconstitution.

Les spécialistes savent bien que les plus-values des SCPI peuvent subir une double imposition. En théorie, c’est choquant. En pratique, ce n’est généralement pas si grave:

- les SCPI font peu tourner leur patrimoine, donc la double imposition (qui n’apparaît que sur les cessions d’immeubles faites par la SCPI elle-même) porte le plus souvent sur des montants proportionnellement faibles et bénéficiant le plus souvent des abattements pour durée de détention, qui jouent de plus en plus fortement à partir de l’année 5 de détention.

- cela ne fait que - très partiellement - compenser l’avantage exorbitant accordé à l’immobilier, qu’il soit acheté en direct ou via des SCPI, (i) de payer les prélèvements sociaux à un taux inférieur aux 15,5% payés par les actions et les obligations et quasiment tous les autres placements du fait de l’abattement selon la durée de détention et même (ii) d’échapper complètement aux prélèvements sociaux en cas de détention suffisamment longue (30 ans actuellement, et c’était juste 15 ans avant 2011).

Pour cette raison, je me réjouis de cette double imposition et j’aurais aimé qu’elle porte sur des montants bien plus conséquents, pour un peu compenser cette énorme injustice en défaveur des valeurs mobilières, des comptes bancaires et de l’assurance-vie.

Comment apparaît cette double imposition?
Voici quelques hypothèses, pour simplifier fortement  l’explication:
- on néglige tous les frais de souscription de parts, de vente d’immeuble, de "frais de notaire", etc.
- on néglige les loyers perçus et les frais de gestion de la SCPI

- une SCPI a une seule part, émise en 2010 et souscrite par Mme A, pour 100€. La SCPI achète la même année un immeuble valant ces 100€.

- En 2014, l’immeuble est évalué à 150€ (hausse de sa valeur) et Mme A vend sa part pour supposons 150€ à Mme B. Mme A réalise donc une plus-value de 50€ , sur laquelle elle va devoir payer l’IR et les prélèvements sociaux. Elle a donc une simple imposition à son niveau, et n’a pas subi une double imposition.

- En 2015, la SCPI vend son immeuble pour 200€ (le prix a flambé entre 2014 et 2015!) et réalise donc à son niveau une plus-value de 200-100, soit 100€. Elle ne verse pas la plus-value en cash à son associée, Mme B, car la SCPI réinvestit immédiatement les 200€ en un nouvel immeuble valant 200€.
Il n’empêche que la SCPI fait obligatoirement remonter au nouveau de son associée Mme B cette plus-value de 100€, que Mme B devra déclarer et sur laquelle elle devra payer IR et prélèvements sociaux et sans bénéficier d’abattement pour durée de détention, puisque la SCPI a revendu son immeuble un peu moins de 5 ans après l’avoir acquis.

- En 2016, Mme B vend sa part à un acheteur Mme C, qui accepte de la payer 200€, prix logique car le sous-jacent de cette part est un nouvel immeuble valant 200€.
Mme B réalise à cette occasion une plus value de 200-150, soit 50€ et doit payer de l’IR et des prélèvements sociaux dessus.

Conclusion: Mme B, contrairement à Mme A, a subit une double imposition, en payant l’impôt sur une plus-value de 100€ en 2015 puis sur une autre de 50€ en 2016, alors que sa vraie plus-value n’est que 50€ et aurait dû être imposée une seule fois.

Merci GbL pour cette précision.

Cela dit, l’impact économique sur les associés est quasiment inchangé me semble-t-il: la plus-value de cession d’immeuble donne bien lieu à imposition, mais en effet comme vous dites, cette imposition est payée par la SCPI au nom de ses associés (et vient donc diminuer la valeur de leurs parts) au lieu d’être payée par les associés directement.

Peut-etre faudrait-il faire une analogie entre enveloppe de produits boursiers et société de gestion de SCPI ?
Les moins-value que vous pouvez deduire d’actions en +value ne peuvent se faire qu’a l’interieur de la meme enveloppe (CTO,PEA, AV..).
L’action c’est l’immeuble et la SCPI l’enveloppe. Si vous reunissez des SCPI dans la meme enveloppe (AV), vous pourrez proceder a l’equilibre des + et-values.

cedREIM a écrit :

Si mes souvenirs sont bons il est question d’un principe de non compensation des plus et moins-values.
Voilà pas d’explication "logique" mais un principe fiscal, très probablement inscrit noir sur blanc dans le BoFip.

Oui. Et il en va de même pour l’assurance-vie : si vous liquidez deux contrats, l’un en plus-value et l’autre en moins-value, ils ne se compensent pas.

A mon avis,  la remarque de Colia sur les PV de SCPI en AV est exacte.

Lors d’un retrait d’un contrat AV, seule la plus value globale (sa quote-part dans le retrait, sur ce contrat) est imposable (et toutes les MV et PV sur les différentes UC, comme sur les fonds euros, se compensent, pour calculer la PV globale). Et bien entendu il ny a pas d’imposition lors de la cession des UC (par ex de SCPI), mais seulement lors d’un retrait/rachat (partiel ou total).

De manière générale, une MV immobilière ne se compense pas avec une PV immobilière (c’est ce qu’on a en vendant des parts de SCPI, où on bénéficie d’abattement pour durée de détention), contrairement aux MV et PV mobilières  (ce qu’on a en vendant des actions, même détenues sur des CTO différents ou au nominatif pur).

Pour un investisseur "normal" en SCPI, qui conserve ses parts très très longtemps (les SCPI sont largement un investissement "buy-only", avec moins de 2% des parts existantes revendues chaque année), ce sujet est largement un non-sujet (et après 30 années de détention il n’est plus imposé sur une PV, et s’il a reçu ses parts par héritage ou donation c’est la valeur des parts quand il les a reçu qui sert à déterminer la PV).

En AV, les +-/ values de tous les produits presents se melangent et une SCPI est une UC comme une autre.
Comme une -value d’immeuble imputera une +value dans une meme SCPI, les -values d’une UC (SCPI, tracker, Sicav, OPCI, Fcp etc) se deduiront des + values d’autres UC dans la meme AV.
Cela se compensera a l’interieur de telle AV, pas entre 2 contrats differents (meme si vous avez 2 AV Spirit par ex.) , dés lors cela vous permet  de compenser les pertes sur valeur de retrait de telle SCPI sur les eventuels gains globaux du contrat.

Je n’avais pas vu ceci en première lecture, du coup je poserai mon autre question plus tard.

GoodbyLenine a écrit :

Pour un investisseur "normal" en SCPI, qui conserve ses parts très très longtemps (les SCPI sont largement un investissement "buy-only", avec moins de 2% des parts existantes revendues chaque année), ce sujet est largement un non-sujet (et après 30 années de détention il n’est plus imposé sur une PV, et s’il a reçu ses parts par héritage ou donation c’est la valeur des parts quand il les a reçu qui sert à déterminer la PV).

C’est loin d’être un non-sujet Gbl car justement, dans le cadre d’une succession de parts détenues depuis 30 ans, ce qui peut être le cas d’une majorité, il se passe que l’on prend comme référence le prix de part à la date du décès, sur lequel il n’y a en effet pas d’imposition sur la plus-value. Seulement si les héritiers vendent leurs parts, ce qui prend du temps, car ils ont d’autres préoccupations et les notaires pas forcément la compétence ni la réactivité, il se passe facilement plusieurs mois durant lesquel les prix de part peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et là le calcul de plus-value démarre à la valeur en date du décès, le compteur est reparti à zéro.

Autrement dit dans mon exemple on se retrouve à avoir des SCPI sans plus-value générale si on les additionne mais on paiera de l’impôt car une aura pris de la valeur quand l’autre en aura perdu.
C’est d’autant plus vrai que dans le cas de succession, les frais de souscription n’interviennent pas, la plus-value arrive très vite, à la moindre hausse.
Cette situation n’est pas du tout tirée par les cheveux et les exemples de SCPI qui perdent ou gagnent 15 à 20% en quelques mois sont fréquents, du moins sur celles à capital fixe, justement celles faisant davantage l’objet de successions.

Dernière modification par Surin (28/01/2020 15h12)

Prix de vente qui aura soit stagné ou baissé, soit augmenté et subi une imposition sur la plus-value alors que si le prix était monté avant, la plus-value était purgée.

Dans le cas des SCPI à capital variable, mieux vaut qu’elles ne soient pas bloquées à la revente car j’imagine que le prix retenu est la valeur de retrait pour la succession. S’ensuit alors un compte à rebours pour revendre des parts invendables, tout ça pour finir avec le fonds de remboursement au lendemain de la succession. C’est ballot ! On paie des droits de mutation sur des sommes irrécouvrables et on en récupère 15% de moins par la suite.

On n’a pas fini de parler de problèmes de successions avec les SCPI.

Je ne partage pas votre avis sur la faible capitalisation des SCPI à capital fixe. Il se trouve que celles qui ont pris plus de 10% en quelques mois ces derniers temps sont Accès Valeur Pierre avec une capitalisation de 1,54 milliards d’euros et Fructipierre avec plus de 1 milliard d’euros de capitalisation.
Certes ce sont les 2 plus grosses parmi 15 autres SCPI de plus de 1 milliard étant elles à capital variable.
Et pour combien de temps …

thierryb180381 a écrit :

Or, sur certains sites, comme Tacotax ou sur MieuxVivre, ils disent que c’est applicable au PFU, et qu’on paie 30% au total.

Vous devriez relire (plus attentivement) ce qui se trouve sur ces 2 sites, et qui me semble exact.

En utilisant l’outil de recherche de ce forum (en haut de cette page) avec les mots-clés "fiscalité SCPI", vous trouverez maints échanges, détails, et exemples concrets, qui devraient vous aider à comprendre. Il y a aussi la dernière page de tous les bulletins trimestriels d’information des SCPI qui traite de ce sujet.

Le PFU de 30% ne s’applique que sur les revenus mobiliers de la SCPI (en gros les intérêts qu’elle obtient en plaçant sa trésorerie excédentaire, en attendant de l’utiliser pour acheter de l’immobilier). Ces revenus mobiliers représentent entre zéro et très peu pour une SCPI (en gros : c’est négligeable et vous pouvez cesser de vous préoccuper de leur imposition).
La majeure partie des revenus d’une SCPI est du revenu foncier, imposé comme tel.

Cet abattement pour ventes inférieures à 15k€ ne concerne pas les SCPI.
De toute façon l’abattement par année de détention n’est pas corrélé à un montant et chacun peut en bénéficier après 6 ans de détention des parts.