Ianet : étude de cas immobilier (donation immobilière aux enfants)

Range19 a écrit :

Avez-vous déjà géré de l’immobilier locatif ?
Vos enfants l’ont-ils faits ?

Non,ni mes enfants. Mais je pense être en capacité de le faire.

Range19 a écrit :

Quelle rentabilité brute et nette envisagez vous pour chacun des biens ? Je doute qu’une maison évaluée 750 000 euros se loue 10% l’an. ça fait un patrimoine immobilier très concentré en valeur.
Avez-vous pensé à l’IFI ?

Pour ma R.P sa valeur actuelle va forcement diminué à cause la division parcellaire: 600 K€ est une valorisation réaliste ( rapport aux biens voisins).
L’objectif est de louer ma R.P actuelle 1400€/mois et les 2 maisons à construire 1200 €/mois chacune ( colocation avec 3 locataires).
Non, je ne pense pas être  soumis à l’IFI dans la mesure où nous ferions une donation d’une partie des maisons à construire à nos 2 enfants dans le montage à mettre en place ( SCI ou LMNP)

Quel montage et mode de gestion patrimonial aurait votre préférence à vous ? à eux ?
Si SCI, qui emprunte ? Qui fait des apports ? Qui est garant de la SCI ? Les revenus de la SCI ne seront-ils pas destinés à rembourser l’emprunt ? (vous évoquez des revenus immédiats)
Quelles répercutions éventuelles sur la capacité d’endettement/le patrimoine/la fiscalité actuels et futurs de vos enfants ?

Si SCI c’est moi qui emprunte et  tous les associés qui font des apports.
Les revenus seront destinés  à rembourser l’emprunt et à générer des revenus ( Différence entre remboursements et encaissement loyer +frais et charges ).

J’avoue que j’ai besoin d’aide et de conseils quant au montage à réaliser, plus que de questions  même si ces questions peuvent aider à décider.

Dernière modification par Ianet (01/02/2020 18h27)

Pour ma R.P achetée en 1992  800 Kf avec un crédit remboursé depuis 20 ans, est-il logique de calculer la rentabilité brut sur le prix actuel plutôt que sur le prix d’achat de l’époque converti en € ?
Si on calcule avec le prix d’achat augmenté des frais de mise à niveau actuel 50 k€ on arrive à 170k€ ce qui donne une rentabilité brute de 10,5 %.
Pour les 2 maisons  mitoyennes  de 100 M2,  le coût de la construction unitaire tout compris sera de 200K€.  Avec un revenu  de 14,4 K€ MINIMUM  en colocation le rendement brut est de 7,2 % et devrait aller sans grande difficulté à 9 % ( 3 loyers de 500 €/m).

Bonsoir,
Oui, j’ai un devis pour la construction des 2 maisons mitoyennes.
Même si la rentabilité d’un bien est très importante, elle n’est pas essentielle dans ce cas pour moi, la transmission à mes enfants d’une partie de notre patrimoine étant l’objectif premier.
Reste à savoir sous quelle forme ?
Je suis d’accord avec vous pour la construction d’un immeuble, mais dans le quartier ou je me trouve il est  quasiment impossible à réaliser de par les règles du PLU.

Bonsoir Pierrot,
On souscrit un emprunt de 400 K€ pour pour la construction des 2 maisons et tout les frais qui vont avec, ensuite on exploite en LMNP au réel les 2 maisons en ayant pris soin de faire une donation à chacun de nos enfants de la nue propriété.
Donc il ne sera plus possible de déduire, du montant des loyers, l’amortissement des maisons ( valeur de l’ordre de 350 K€/ Uni avec le foncier), ce qui obligatoirement imposera nos revenus locatifs à l’IR.
Si nous voulons garder la possibilité d’amortir chacune des 2 maisons  pour avoir en franchise d’impôts  sur les revenu de la location, il ne faut pas donner la nue propriété à nos enfants: A quel moments profiter  de l’exonération de 200 K€ par enfants  pour transmettre le bien en franchise d’impôt ? En faisant une donation partage en 2 fois ( sur 15 ans et 1 jour)?

Bonjour,

Je rebondis sur ce point :

Ianet a écrit :

Pour ma R.P achetée en 1992  800 Kf avec un crédit remboursé depuis 20 ans, est-il logique de calculer la rentabilité brut sur le prix actuel plutôt que sur le prix d’achat de l’époque converti en € ?
Si on calcule avec le prix d’achat augmenté des frais de mise à niveau actuel 50 k€ on arrive à 170k€ ce qui donne une rentabilité brute de 10,5 %.

Cela n’a pas de sens de calculer une rentabilité sur le prix d’achat de l’époque. Au mieux cela vous indiquera si l’investissement était rentable….au moment de l’achat (encore que, il faudrait rapporter le montant de l’achat au loyer de l’époque, pas à celui d’aujourd’hui) et donc s’il était pertinent de le réaliser.

A l’inverse cela a du sens de ré-évaluer le prix du bien chaque année, des loyers estimés et de calculer une rentabilité brute (elle change chaque année, c’est bien normal). De manière générale je pense que cela a plus de sens - en vue d’arbitrer justement une revente, mise en location, etc - de calculer une rentabilité par rapport à un capital immobilisé, ce capital correspondant à la valeur du bien issue d’une revente potentielle, pas au prix d’achat du bien (sa valeur change).

Bonjour Ianet,
On calcule la rentabilité actuelle sur la base d’une valorisation actuelle sinon ça n’a aucun sens.
Si vous vendiez votre maison au prix d’aujourd’hui, vous pourriez percevoir plus que les loyers que vous envisagez avec des investissements financiers, en scpi ou je ne sais quoi sans vous casser la tête et en étant totalement passif.
Vous pouvez vous interroger sur le maintien de vos investissements sur ce seul site en le dévalorisant partiellement plutôt qu’aller acheter/construire ailleurs où la rentabilité serait meilleure.