Claude078 : étude de cas immobilier (vente en viager avec son oncle en SCI)

Bonjour,

J’aimerais avoir des conseils sur le projet suivant :

Mon oncle possède sa maison dans laquelle il vit, d’une valeur de 300 000 €. Il a 68 ans. Il a une faible retraite.
Il a uniquement 3 héritiers : ma sœur, mon frère et moi même.

Nous essayons de planifier la suite avec 3 objectifs :
- que mon oncle puisse rester dans sa maison le plus longtemps possible.
- si mon oncle a besoin de soins, qu’il puisse aller en maison spécialisé et idéalement qu’il puisse revenir chez lui si ca va mieux
- éviter si possible les 55% à régler au fisc lors de sa mort (le plus tard possible bien sûr).

On a retenu une vente en viager de sa maison avec une sci constituée à part égale avec moi, ma sœur et mon frère.

Nous voulons bien sur le faire sans aucune risque que le fisc puisse requalifier cette vente en donation déguisée.
Nous avons retenu une valeur de vente bien réelle et avons bien prévu de régler la rente mensuelle par virement bancaire. Nous avons les revenus pour le faire, pas de souci non plus. Nous ferons très attention à tout cela.

Le notaire a tout préparé, les montants sont validées etc.. mais là il tique sur 2 points :
-mon oncle a prévu de verser le bouquet sur une assurance vie à notre bénéfice ce qui démontrerait qu’il n’y a pas vraiment de paiement du prix
-que la vente en viager ne constitue pas pour lui « une nécessité impérative pour compenser un manque de ressources pour les besoins normaux de la vie quotidienne »

Est ce que vous auriez des arguments pour que je puisse lui répondre ?
Et aussi pour préparer éventuellement les arguments futurs pour le fisc. le but n’est pas de truander le fisc, mais d’optimiser la succession, de sécuriser mon oncle avec la meilleure solution tout en restant dans la loi.

Je pensais répondre que :
- l’assurance vie, c’est un choix, et mon oncle l’utilisera pour ses besoins, y compris pour payer une maison de retraite si besoin. effectivement comme il versera avant ses 70 ans, il y a une forte exonération de succession
-  pour la nécessité impérative, pour moi c’est en une, il ne pourra payer une maison de retraite sinon et sera obligé de vendre son bien en catastrophe.

Détail : mon oncle loue une petite partie de son logement pour 400 € par mois. on prévoit de lui laisser l’usufruit dans la vente en viager pour qu’il puisse continuer à percevoir ce loyer bien sur.

J’avais trouvé un arret de cour sur une vente en viager avec une sci (mais l’hériter avait seulement 20% des parts)  Cour de cassation, 1ère chambre civile, 30 septembre 2009 (pourvoi n° 08-17.411) - rejet du pourvoi contre cour d’appel d’Aix-en-Provence, 2 avril 2008

Merci beaucoup pour vos conseils !

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), viager