Convertir sa résidence principale en locatif meublée LMNP ?

sfyter · #1

Bonjour à tous,

Ne trouvant pas la totalité des réponses à mes questions, je me demande si l’un d’entre vous à déjà converti sa résidence principale en locatif meublé LMNP.

Je voulais connaître les règles fiscales qui accompagnent ce changement.
Outre le fait qu’il faille rembourser les prêts aidés éventuels avant de pouvoir faire cette conversion, je voulais savoir si on pouvait encore bénéficier des amortissements qui rendent le LMNP si avantageux :

Concernant l’IR :
- l’amortissement comptable des murs est-il déjà entamé sur la période d’utilisation comme RP ? ou s’applique-t-il comme si l’appartement venait d’être acheté au moment de la mise en location ?
- idem pour les meubles ? peut on y laisser ses meubles et les amortir ? ou doit on en mettre de nouveaux pour bénéficier de l’amortissement ?
- les frais de notaires, et éventuels frais d’agence peuvent ils être rappelés pour déduction sur les premières années de loyers ? si oui, existe-t-il un délai d’antériorité maximum ?

Concernant la PV :
- l’exonération RP est bien définitivement et totalement perdue ?
- la durée de détention est prise en compte à partir de la date d’acquisition ? ou repart-elle à la date de mise en location ?

En m’excusant de mon ignorance, je vous remercie par avance !
sfyter

Mots-clés : conversion, lmnp, meublé, résidence principale

GoodbyLenine · #2

Je n’ai jamais converti ma RP en meublé, mais je ne vois pas ce qui changerait la règle générale :
- On amortit le(s) bien(s) loué(s) meublé(s) dès lors qu’ils sont inscrit comme immobilisation(s) au bilan de l’activité de location meublée, ce qui peut être décidé le jour où on commence à louer le bien, pour un montant égal à la valeur vénale du bien à ce moment là (et on ne tient pas compte du fait que l’utilisation du bien avant était ceci ou cela, sauf bien sur si on avait pris des engagements qu’on ne respecte plus, auquel cas il peut y avoir des remboursements à faire au fisc);
- Idem pour les meubles (valeur vénale, amortis si inscrits comme immobilisations);
- Les frais de notaire payés avant n’affectent pas l’activité de location meublée et ne sont donc pas à prendre en compte (mais en cas de revente du bien, le calcul d’une éventuelle plus-value en tiendra compte);
- Du moment que le bien n’est plus votre RP et est affectée à un autre usage, il n’y a plus d’exonération de plus-value lors de la revente du bien;
- Pour le calcul de l’abattement sur la plus-value éventuelle, on tient compte de la durée depuis l’acquisition initiale du bien.

N’oubliez pas de vous faire épauler par un comptable pro….

sfyter · #3

Bonjour et merci de votre réponse, rapide qui plus est.

Si je vous comprends bien, il faut estimer la valeur vénale du bien et des meubles au moment du passage en location.
En gros, je prends le bien au prix de marché, et les meubles décotés suivant des grilles de valeurs.

Concernant les frais notaires et agence, vous me dites qu’ils n’affectent pas l’activité de location meublée… mais ils ont eu un impact sur le prix total à payer pour disposer du bien…

Si je reprends un passage du post consacré au LMNP :

dkee34 a écrit :
Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte. - See more at: LMNP : les déductions possibles en régime réel
Ne peuvent ils tout de même pas être inclus dans la valeur totale du bien à amortir ? (hors terrain)

Sinon, je note bien votre conseil de voir avec un comptable pro, cette conversion que j’évoque n’est actuellement qu’un projet… J’essaie donc d’évaluer l’intérêt de la chose avant de prendre une décision (vente ou location), et l’impact fiscal est capital dans l’histoire…

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dkee34 a écrit :

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Michel a écrit :

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sfyter, le 24/10/2018 a écrit :

Bernard2K, le 25/10/2018 a écrit :

#18 17/02/2021 12h40

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#20 27/05/2022 23h26

#21 03/06/2022 20h53

JohnC, le 27/05/2022 a écrit :

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