Fructipierre et Fructirégions : vos avis sur ces SCPI (AEW Ciloger)

En ce qui concerne Fructirégions : Transformation de la société en SCPI à capital variable à l’ordre du jour de l’AG du 8 janvier 2020.
https://www.journal-officiel.gouv.fr/ba … 905024-149
AEW-Ciloger devient coutumier du fait de prendre des virages décisifs dans l’avenir de ses SCPI en période de fêtes, que les associés ne se laissent pas amadouer, il faut ouvrir le courrier, remplir les bulletins de vote et voter non !
C’est important et AEW-Ciloger serait la première société de gestion à arriver à faire perdre de l’argent à ses associés en passant une SCPI à capital variable car le prix reste en baisse par rapport à ce qu’il était l’an dernier et en ce début d’année.
J’ai lu leur arguments, ils sont fallacieux.

C’est ça, vous touchez bien 560€ moins l’imposition sur la PV.
Il fallait bien attendre un peu voyez, ça vous fait un bel investissement sur la durée avec un beau TRI.
Le prix me parait haut, je vous conseille de ne pas tarder, le soufflet pourrait retomber (voir Frutirégions …).
Je ne sais pas combien de parts vous avez mais par exemple si c’est significatif, vendez en 2 fois.
Vous prenez ce qu’il y a à prendre maintenant (mettez en dessous de 560€, ça ne coûte rien et augmente vos chances de passer) et vous tentez une plus-value plus importante lors de prochaines confrontations. Ou pas !

Sur les prix délirants de certains ordres d’achat, on est dans un marché de demande donc les acheteurs se battent, c’est à celui qui mettra l’ordre le plus haut. Ca ne change rien car au final tout le monde paie le prix retenu soit 560€ en février. Idem à la vente, certains se positionnent trop bas, ils vendent idem au prix retenu, ça leur permet juste d’être prioritaire, au cas où il n’y aurait plus assez d’acheteurs, avec le risque que le prix retenu baisse d’autant.

Bonjour,

En complément de la réponse de Surin :

1 - Je vous recommande la file dédiée au fonctionnement du marché secondaire des SCPI

2 - A chaque confrontation, le prix d’échange est fixé de façon à maximiser le nombre de parts échangées. Une fois ce prix fixé, les ordres d’achat aux prix les plus hauts et les ordres de vente aux prix les plus bas sont servis en priorité. Passer un ordre d’achat à un prix élevé augmente les chances d’être servi, mais à un prix qui peut être élevé en fonction du carnet d’ordre et de son évolution dans les dernières heures avant la confrontation…

Canyonneur

Oui c’est beaucoup de parts. Vous les avez payées plus cher avec les frais et c’est ce prix (473.06 €) qui sera retenu pour la PV donc tant mieux.

Je n’avais pas pensé à l’histoire du dividende, oui la remarque de Rentavix est très pertinente à ce titre. Il en est de même pour la PV distribuée en juillet et représentant largement un trimestre de distribution habituellement.
Maintenant on parle d’à peine 5€/part à chaque fois. Le marché évolue très vite en ce moment avec un engouement soudain, alors que la SG a parlé d’une augmentation de capital sur la base de la valeur de reconstitution il y a près d’un an déjà.
Cette valeur 2019 devrait rester au dessus de 600€ donc il y a peu à perdre.
Tout de même potentiellement, sachez que AEW-Ciloger a pris tout le monde de cours avec Fructirégions en annonçant en dernière minute une augmentation de capital sans préavis et avec un prix en baisse de 7%.
Rien n’indique qu’ils feront de même mais pour calmer le marché secondaire, ils pourraient agir en conséquent.
Je confirme donc mon conseil de prendre ce qu’il y a à prendre aujourd’hui sur une moitié de vos parts et tenter le coup en attendant davantage pour empocher dividende + distribution de PV + prix en hausse !

Ou en 3 fois, maintenant, début prochain trimestre donc avril et enfin un dernier tiers pour bénéficier de la distribution de PV mais je ne sais pas jusque quand il faut attendre :

RA 2018 Fructipierre - 7ème résolution a écrit :

Cette distribution sera versée pour les parts en jouissance à la date de la distribution, aux propriétaires des parts détenues en pleine propriété (…).
Cette distribution sera mise en paiement au cours du deuxième semestre 2019.

Ca manque de précision à mon sens, la distribution se fait habituellement en juillet mais quelques jours avant août.

Bonsoir

L’impôt sur la plus value est payé au moment de la cession des parts… Si la cession porte uniquement sur une partie des parts, l’impôt ne porte que sur cette partie des parts…. Donc si vous vendez en 3 fois, il y aura 3 calculs et un impôt par part différent entre les 3 cessions si le prix de vente est différent ou si la durée de détention est différente…

C’est exactement la même chose côté vente que pour des actions…. En revanche, chaque part est numérotée et donc, en cas d’achats successifs, on ne prend pas un prix d’achat moyen mais le prix d’achat de chaque part vendue…

Canyonneur

Il y a clairement plus à perdre qu’à gagner à attendre. En vendant vous prenez votre PV, inutile de se retourner. On entre en eaux troubles, moi-même je suis interrogatif sur les placements en cours et me demande s’il ne faut pas temporiser.
La dynamique acheteuse sur le carnet d’ordres semble encore suffisante mais pour combien de temps ?

Oui j’aurais pensé plutôt à une nette baisse. Je n’ai pas pu m’en occuper. Je vais tenter ma chance ce mois-ci. On verra si il y a encore des acheteurs.
Perso je devais investir beaucoup dans plusieurs SCPI j’ai décidé d’attendre.

La confrontation a eu lieu aujourd’hui. Si je comprends bien aucun titre ne seraient échangés ?

FRUCTIPIERRE | AEW Ciloger

En effet les 5 ordres de ventes les + bas (entre 579 et 590) sont plus haut que les 5 ordres d’achat les + hauts (560 à 576)

A priori mon ordre n’a donc pas du passer.

Je confirme ce que dit Rentavix. Le prix d’échange est donc compris entre 576 et 579€ prix vendeur.
Tous les ordres d’achat au dessus de 579€ sont exécutés, tous les ordres de vente en dessous de 576€ aussi.
Demain nous saurons combien de parts ont été échangées et à quel prix, AEW-Ciloger procède toujours ainsi.

C’est une certitude : votre ordre de vente n’est pas passé, en raison d’un prix trop haut.
Les 5 ordres de vente à 581€ et représentant 282 parts ne sont pas exécutés et apparaissent toujours en vue de la prochaine confrontation.
Dans votre espace client, vous pourrez voir que votre nombre de parts n’a pas changé, alors que ça serait déjà le cas si la vente avait pu se faire.
Le règlement intervient sous un mois en cas de vente.

Edit : Prix d’échange confirmé à 576€ prix vendeur.
Les acheteurs ont perdu le sens des réalités. C’est excessif quand on voit -14% par exemple sur Actipierre 1, dont le patrimoine certes n’a rien à voir.

Dernière modification par Surin (30/04/2020 04h54)

Pour information. Ma vente (fixée à 581€ pour mémoire) n’est pas passée non plus en Mai. Le prix s’est fixé à 579….. Je la maintiens pour l’instant sans grand espoir. Je referai un autre prix en Juillet.

On peut néanmoins être inquiet de voir les offres de ventes les plus basses à 485 / 500 / 537, les gens sont fous ou quoi?

Les offres d’achats les + hauts culminent à 575

Si je comprends bien le fonctionnement je devrais en Juillet faire une offre aux alentours de 570 si je veux avoir une chance de vendre, à priori sauf si ça baisse encore.

Bonjour Surin,

J’ai essayé de suivre vos conseils et j’ai passé mon ordre de vente. Je n’ai pas cherché à vendre 3 ou 5€ trop cher. J’avais juste mis « bêtement » semble-t-il le dernier prix de cession dès le mois de mars. Depuis plein de problème avec le covid et les courriers. J’ai envoyé un courrier chrono post qui a refusé d’être livré faute de réceptionniste chez Fructipierre ! Véridique vive le covid !
Là je vais refaire un ordre soit pour fin Juin soit à partir de Juillet mais je dois dire que du coup je ne sais plus quelle valeur mettre. Si je vends en Juin je perds les 3 mois de revenus soit 800€ en gros. Pas très grave au vu de la valeur totale. Votre conseil est le bienvenu.
Si vous avez un moment je veux bien un commentaire sur mon portefeuille envisagé d’achat Scpi.