Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

espenlind13 a écrit :

Vous êtes durs ! Un jeune couple en CDI gagnant 3,5 - 4k€ / mois peut se loger dans un 2 pièces pour 1000 - 1200€ / mois. C’est exorbitant, certes, mais on peut encore "survivre" avec moins de 10k€ / mois !

1000 euros à Paris vous avez quoi ? un 40m² et encore.
ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

ZeBonder a écrit :

ensuite il faut avoir un niveau de vie Parisien ( faire ses couses à Monop… )

"faire ses courses à Monop c’est bien plus cher qu’au Franprix", voilà encore une légende urbaine !

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invite-365 a écrit :

je sais que c’est interdit mais Phillipe dans la pratique certains bailleurs le demandent, pourquoi remettez donc vous en cause mon récit ?

Le fait d’écrire que "c’est interdit par la loi de juillet 1989" n’a pas remis en question votre récit à ma connaissance

invite-365 a écrit :

D’autre part la loi limite a 1 mois de loyer les frais d’agence a demander au locataire : dans la pratique ca n’est pas du tout respecte !

Je ne connais pas cette loi qui limite à un mois les frais d’agence.

Merci de préciser vos écrits pour la connaissance de tous.

Philippe

L’épicerie du bon marché c’est seulement si on habite près de Sèvres Babylone…

Le problème avec les Franprix, Casino et Monoprix c’est qu’ils appartiennent tous au même groupe et qu’ils sont trop nombreux à Paris.

@Philippe

La limitation du mois de loyer pour le DG fait référence à l’article 22 de loi de 89. Il a peut être dû confondre, car effectivement je ne trouve rien vis à vis des frais d’agence.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 22 | Legifrance

Concernant la liste énumérative des pièces interdites à demander, et sauf si mon interprétation de l’article 2 de la même loi est fausse, celle-ci n’est pas d’ordre public pour les locations meublées. Donc on peut s’y soustraire.

Une bulle immobilière à Paris, ben voyons…

Le ratio Prix/Loyer est un très bon indicateur de l’évolution du marché de l’immobilier.

Il permet de mesurer l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers.

Philippe30 a écrit :

Bonjour BorderLine,

La loi de Juillet 89 fixe les règles et les rapports entre les bailleurs et les locataires , cette loi concerne les locations nues.

La modification du montant de dépôt de garantie en 2009 passant de 2 mois à 1 mois pour les locations nue ,Philippe

Une Stupidité notoire de diminuer le montant du dépot de garantie
Que couvre ton avec 1 mois de loyer ? (pas grand chose, sinon un peu de peinture)

Vous louez un bateau, une voiture etc combien déposez vous ?

Avec le  même raisonnement, à quand le dépot de garantie de 50% ?

J’explique mon mécontentement: j’ai du refaire un appartement d’un locataire ayant légalement déposé 1 mois de dépot

Remarque censée…

@ricou :
Je paye 1200 de loyer, vous pensez que l’on aurait choisi un appt avec un depot de 2400 euros ?!

En plus normalement le dépôt c’est 1 mois de loyer HC (notre bailleur l’applique). Cest un bail classique (enfin non pas tout a fait puisque 6 ans…)

Je suis un potentiel acheteur à Paris, et je pense que les prix à Paris sont chers, mais ne connaissent pas d’anomalie.

3 critères macro majeurs impactent l’immobilier parisien, ainsi qu’une multitude de choses mineures

1- Le taux d’intérêt extrêmement bas : un couple pourra s’endetter davantage pour acquérir un bien à Paris (tandis que la surface disponible ne change pas, d’ou un impact sur les prix)

2- La demande est plus importante que l’offre (centralisation à Paris, capitale économique, culturelle, etc.). Cela créée une tension sur le marché, et a tendance à augmenter les prix. + évolution démographique augmentant toujours la demande.

3- L’environnement économique et (dans une moindre mesure, fiscal) : la France n’est pas au top, d’ou une situation ou les taux d’intérêt contre balancent l’environnement économique. A moins que tout le monde soit surendetté et perde son emploi (auquel cas, crash) il n’y a pas de raison d’avoir une baisse forte du marché.

Et pour les idées reçues :
-on dira que le rendement est faible: 2.5%.
-> oui mais 2 choses. On peut trouver du 3/3,5%. Ensuite c’est une valeur de placement sure et rare (probabilité faible que d’un coup la surface dispo double), et enfin lorsqu’on a un crédit à 3,5% et que le rendement net est à 3%, cela permet de se constituer un patrimoine pour pas très cher sur le long terme (ce qui serait impossible avec des actions, un un investissement du genre par exemple (sauf LBO mais c’est tout autre chose).

Micro simulation simpliste en prenant des hypothèses je pense relativement pessimistes pour l’immobilier, hors fisca, augmentation de loyers et pb éventuels avec locataires :

- l’augmentation des prix a été trop rapide
-> en effet, la demande a été trop forte et croissante, et l’offre est constante. Le différentiel impacte les prix de manière d’autant plus importante que des étrangers investissent, et que la population à Paris et IDF augmente.

- Le marché Parisien est décorélé du marché national
-> en effet, mais d’une c’est le cas dans d’autres villes (Rome, Shangai, NY, etc.) et Paris reste une ville qui fait rêver les étrangers qui veulent avoir un pied à terre à Paris, capitale économique (travail concentré à Paris et IDF), culturelle, etc.

Si l’économie allait bien en europe et qu’on avait 5% de croissance en France, les taux des crédits immo seraient plus importants (car taux directeurs ajustés pour maintenir l’inflation), et l’immobilier ne serait pas si interessant et serait probablement moins cher. Avec une telle croissance, d’autres placements seraient nettement plus intéressants, et prendre un crédit imo pour s’acheter un appartement reviendrait trop cher. (avec un crédit à 6% sur 20 ans, on rembourse 3,2 fois le montant emprunté)

Dans le contexte actuel, économie pourrie, taux directeurs bas pour "relancer l’économie" ou du moins éviter une récession profonde, d’ou taux des crédits immobiliers bas (+ demande croissante et tout ce qui est expliqué plus haut) ->croissance forte des prix de l’immobilier.

Ce qui pourrait faire plonger les prix, c’est une hausse du taux d’intérêt, ou une plus grosse crise (un peu type espagne : les CSP ayant effectué leur achat imo à paris perdent leur emploi, ne peuvent plus rembourser leur emprunt, leur bien est repris par la banque, mais comme il y a trop de biens, et qu’ils ne se vendent pas, baisse généralisée des prix).
Personnellement, je n’y crois pas car pour peu que les prix baissent un peu, les chinois, russes et autres, qui sont de plus en plus riches, achèteront davantage, principalement les biens dans le 1-9+16e arr, ce qui maintiendra les prix à un niveau haut.

A- Je mets 50k€ sur la table + 250k€ de crédit, pendant 20 ans (pour un 35m² dans un quartier moyen). Je rembourse 350k€ mais mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation). En 20 ans, mon patrimoine total est de 400k. et j’aurai déboursé 1450€ par mois pour le remboursement du crédit. (350k au total)

B- Je place 50k€ à 5% constants pendant 20 ans + 1100€ de loyer pendant 20 ans (35m² dans un quartier moyen). Je place la différence (350€/mois) sur un placement à 5%, cela me fait 135k€ sur 20 ans.
En 20 ans, mon patrimoine total est de 267 k€. (mon placement m’aura généré 132k€+135k€, mon loyer m’aura couté 265k€ pour la même surface

Alors certains me diront que je ne prends pas en compte les pb avec les locataires, les charges, les impôts, etc. Mais je leur signale que je ne prends pas en compte non plus l’augmentation des loyers qu’il faudrait prendre en compte dans la simulation B et que actuellement un rendement de 5% net et sur, c’est également très optimiste et que selon les placements ces autres revenus sont également taxés.

Bref, tout ça pour dire que selon moi, l’immobilier n’est pas un mauvais placement, même actuellement, et que si je pense qu’il y aura une baisse légère en 2013 (-5 à -10%) cela repartira à mon avis à la hausse en 2014 ou 2015…

Guess169 je trouve que vous soulignez des points intéressants (par exemple oui à l’instant spot le rendement n’est pas si mauvais) mais j’ai l’impression que vous justifiez aussi en partie les prix par le fait… qu’ils ne peuvent pas baisser :

"c’est une valeur de placement sure et rare "
"Ce qui pourrait faire plonger les prix, c’est une hausse du taux d’intérêt, ou une plus grosse crise […] personnellement, je n’y crois pas"
"mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation"

Quant aux étrangers qui achèteraient à Paris, je ne suis pas sûr qu’il s’agit d’un phénomène nouveau ou en augmentation.

Ceci dit pour une RP je crois qu’il est presque toujours intéressant d’acheter sur les périodes que vous envisagez (20 ans). Et pour investir… à trop attendre une hypothétique baisse des prix on ne se lance jamais !

Guess169 a écrit :

Je suis un potentiel acheteur à Paris, et je pense que les prix à Paris sont chers, mais ne connaissent pas d’anomalie.

S’il n’y avait pas d’anomalie, il n’y aurait pas une aussi grande baisse des transactions et les prix n’auraient pas tant augmenté.

Guess169 a écrit :

1- Le taux d’intérêt extrêmement bas : un couple pourra s’endetter davantage pour acquérir un bien à Paris (tandis que la surface disponible ne change pas, d’ou un impact sur les prix)

On a en ce moment les taux les plus bas mais -40% de transactions, il y a un manque de pigeons sur le marché

Guess169 a écrit :

Ensuite c’est une valeur de placement sure et rare (probabilité faible que d’un coup la surface dispo double), et enfin lorsqu’on a un crédit à 3,5% et que le rendement net est à 3%, cela permet de se constituer un patrimoine pour pas très cher sur le long terme (ce qui serait impossible avec des actions, un un investissement du genre par exemple (sauf LBO mais c’est tout autre chose).

Les prix actuels ne peuvent que baisser, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel !

Guess169 a écrit :

Personnellement, je n’y crois pas car pour peu que les prix baissent un peu, les chinois, russes et autres, qui sont de plus en plus riches, achèteront davantage, principalement les biens dans le 1-9+16e arr, ce qui maintiendra les prix à un niveau haut.

Oui mais les chinois/russes… n’achètent pas les épaves thermiques au 6ème étage sans ascenseur à la goutte d’or, vendus 8000 euros le m², seuls les biens corrects et bien situés connaitront une stabilité dans les prix, les autres vont dégringoler.

Guess169 a écrit :

A- Je mets 50k€ sur la table + 250k€ de crédit, pendant 20 ans (pour un 35m² dans un quartier moyen). Je rembourse 350k€ mais mon bien ne vaut plus 300k€ mais 400k€ (augmentation de la valeur du bien de 1,4% par an en moyenne, soit moins que l’inflation). En 20 ans, mon patrimoine total est de 400k. et j’aurai déboursé 1450€ par mois pour le remboursement du crédit. (350k au total)

Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…

Baisse ou stagnation conjucturelle. D’ailleurs, si on vire les villages de campagnes, les données seraient déjà différentes.

Ça repartira comme toujours. Car la pierre est indestructible et surprotégée constitutionnellement, sans compter l’élément fini, à terme, de la surface constructible.

Je trouve le débat intéressant, et vais tenter d’être le plus neutre possible.

Comme je le disais dans mon précédent post, je pense également que le marché va baisser. Cependant, je table sur une baisse faible (5-10% sur les 2 ans à venir) puis reprise d’une croissance faible à partir de 2014. (si toutefois, les prévisions des économistes s’avèrent relativement justes)

Merci pour vos réponses en tout cas, et j’espère que vous ne prendrez mes réponses comme une invitation à débattre.

andreiev, vous avez raison, on ne sait pas ce qu’il peut se passer en 20 ans. L’immobilier pourrait chuter, il pourriat y avoir une guerre, ou une forte dépréciation de l’immobilier ou de la monnaie, etc.
Cependant, si l’on prend que des facteurs macro (les jobs sont à Paris et IDF, le tourisme est à Paris, il y a un manque le logements et pas de possiblité de construire davantage à Paris, et surtout si on se dit que la BCE va continuer à tenter de limiter l’inflation à 2% et tenter de relancer l’économie en ayant des taux directeurs bas, alors oui, on peut estimer, avec une probabilité qui vaut ce qu’elle vaut, que les prix ne baisseront pas à horizon 20 ans.

Sinclair

1- En effet, je ne prends pas en compte la pshychologie des foules. C’est un point. C’est difficile à estimer et à modéliser. Mais c’est vrai. D’ailleurs, je pense qu’il serait possible, peut être, qu’une amorce à la baisse crée de l’attentisme auprès des potentiels acheteurs qui vont attendre une baisse plus importante avant d’acheter. (dans une certaine mesure)

2- "Si la demande de logements parisiens est supérieure à l’offre, et le restera les prochaines années, cela concerne la nécessité de se loger, pas celle d’acheter le logement."
Tout à fait. Cependant, les deux sont liés. Si les prix venaient à baisser de 20%, et que les loyers restent tels quels avec un taux d’intérêt fixe à 3,6% à 20 ans (comme actuellement) un nombre important d’appartements auraient une rentabilité telle que la location pourrait couvrir à 100% les mensualités d’un crédit. ->enrichissement avec un capital de 0. Cela est un exemple, mais ce que je veux dire par la, c’est qu’il y a un lien financier entre loyer, prix de l’appartement, taux d’intérêt. Donc si cela concerne la nécessité de se loger, cela concerne par extension celle d’acheter un logement.

3- "Le facteur taux d’intérêt est pertinent, mais déjà dans les prix. Il faudrait que ces taux baissent encore pour avoir une incidence."
Je suis daccord, mais je vous pas ou j’ai dit le contraire. Si les taux baissent, le prix se stabilisent ou monte, si ils augmentent, la baisse sera plus importante.

4- "Les étrangers qui achètent à Paris, c’est très faible en volume et ça concerne surtout le très haut de gamme. Il y a toujours eu une part de mythe autour de leur influence."
Je suis sceptique. J’ai lu, je ne me rappelle plus ou, que plus de 7% des appartements (et bien des appartements, pas de la surface) appartiennent à des Quataris (peut être à des étrangers). Bref. Si eux détiennent des appartements de luxe, si ceux qui vendent ces appartements restent à Paris (vente après héritage par exemple), cela fait simplement plus de monde pour une surface parisienne constante -> augmentation des prix.

Il faudrait probablement chercher des indicateurs plus quantitatifs pour ce qui est des étrangers à Paris. Cependant, il pourrait très bien y avoir un effet de : les plus riches achètent les bien de luxes, les riches ne pouvant plus acheter ces biens achètent des biens moyens, qui étaient détenus par la classe moyenne avant, et cette classe moyenne achète soit à Paris si elle touche un héritage, soit en banlieue…
Bref, c’est un des scénarios possibles, mais dans tous les cas, pour une réponse sérieuse, je pense qu’il faille se pencher plus en détail sur des aspects quantitatifs

5- Je n’ai jamais dit que cette fois c’était différent. Alimentée par l’expansion du crédit peu cher, c’est sur. Mais on est loin des politiques US ou une famille s’endette à 60% sur 80 ans pour acheter un bien immobilier. Les banques françaises sont très frileuses sur le crédit immobilier, et je pense encore une fois que les 2 raisons qui feraient qu’il y ait un crash, c’est une crise type espagne en France (les personnes endettées ne peuvent pas rembourser le crédit, -> la banque saisit l’appartement -> demande faible et grosse offre sur la marché  ou que les taux immobiliers augmentent fortement.

ZeBonder

1- Il y a en effet une baisse des transactions. Les causes sont multiples : les prix élevés bien sur mais également la législation fiscale moins favorable à l’égard de l’immobilier (Scellier, potentiel encadrement des loyers) et à l’égard des fortunés, une situation économique morose qui crée un attentisme et une perte de confiance sur les marchés. Ce n’est en aucun cas la non solvabilité des ménages qui à elle seule bloque les transactions, d’un seul coup. Au contraire (avec la diminution récente des taux immobiliers)

2- C’est l’attentisme qui crée ce manque de transactions. Si le dispositif scellier continuait, s’il n’y avait pas de poropositions d’encadrement des loyers, si la situation économique était un peu meilleure, je pense que il n’y aurait pas eu cette forte diminution des transactions

3- Le chinois ou le russe, ou qu’il achète, il prend une part de la surface parisienne, et cela impacte le marché quoi qu’il en soit. Si 10% de la surface parisienne disponible vient aux étrangers riches, il reste 90% aux parisiens, donc les riches, aisés et la classe moyenne peuvent acheter. Quand 30% de la surface appartient aux étrangers riches, les français ont 70%. L’offre de biens passant de 90% à 70% pour les parisiens, le prix augmente…
Ceci est un exemple, mais comme dit plus haut, il faudrait valider quantitativement ces hypothèses, mais je pense que cela a un impact non négligeable

4- "Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…"

Comme j’ai écrit juste en dessous :

"Alors certains me diront que je ne prends pas en compte les pb avec les locataires, les charges, les impôts, etc. Mais je leur signale que je ne prends pas en compte non plus l’augmentation des loyers qu’il faudrait prendre en compte dans la simulation B et que actuellement un rendement de 5% net garanti est très optimiste et que selon les placements ces autres revenus sont également taxés."