Je trouve le débat intéressant, et vais tenter d’être le plus neutre possible.
Comme je le disais dans mon précédent post, je pense également que le marché va baisser. Cependant, je table sur une baisse faible (5-10% sur les 2 ans à venir) puis reprise d’une croissance faible à partir de 2014. (si toutefois, les prévisions des économistes s’avèrent relativement justes)
Merci pour vos réponses en tout cas, et j’espère que vous ne prendrez mes réponses comme une invitation à débattre.
andreiev, vous avez raison, on ne sait pas ce qu’il peut se passer en 20 ans. L’immobilier pourrait chuter, il pourriat y avoir une guerre, ou une forte dépréciation de l’immobilier ou de la monnaie, etc.
Cependant, si l’on prend que des facteurs macro (les jobs sont à Paris et IDF, le tourisme est à Paris, il y a un manque le logements et pas de possiblité de construire davantage à Paris, et surtout si on se dit que la BCE va continuer à tenter de limiter l’inflation à 2% et tenter de relancer l’économie en ayant des taux directeurs bas, alors oui, on peut estimer, avec une probabilité qui vaut ce qu’elle vaut, que les prix ne baisseront pas à horizon 20 ans.
Sinclair
1- En effet, je ne prends pas en compte la pshychologie des foules. C’est un point. C’est difficile à estimer et à modéliser. Mais c’est vrai. D’ailleurs, je pense qu’il serait possible, peut être, qu’une amorce à la baisse crée de l’attentisme auprès des potentiels acheteurs qui vont attendre une baisse plus importante avant d’acheter. (dans une certaine mesure)
2- "Si la demande de logements parisiens est supérieure à l’offre, et le restera les prochaines années, cela concerne la nécessité de se loger, pas celle d’acheter le logement."
Tout à fait. Cependant, les deux sont liés. Si les prix venaient à baisser de 20%, et que les loyers restent tels quels avec un taux d’intérêt fixe à 3,6% à 20 ans (comme actuellement) un nombre important d’appartements auraient une rentabilité telle que la location pourrait couvrir à 100% les mensualités d’un crédit. ->enrichissement avec un capital de 0. Cela est un exemple, mais ce que je veux dire par la, c’est qu’il y a un lien financier entre loyer, prix de l’appartement, taux d’intérêt. Donc si cela concerne la nécessité de se loger, cela concerne par extension celle d’acheter un logement.
3- "Le facteur taux d’intérêt est pertinent, mais déjà dans les prix. Il faudrait que ces taux baissent encore pour avoir une incidence."
Je suis daccord, mais je vous pas ou j’ai dit le contraire. Si les taux baissent, le prix se stabilisent ou monte, si ils augmentent, la baisse sera plus importante.
4- "Les étrangers qui achètent à Paris, c’est très faible en volume et ça concerne surtout le très haut de gamme. Il y a toujours eu une part de mythe autour de leur influence."
Je suis sceptique. J’ai lu, je ne me rappelle plus ou, que plus de 7% des appartements (et bien des appartements, pas de la surface) appartiennent à des Quataris (peut être à des étrangers). Bref. Si eux détiennent des appartements de luxe, si ceux qui vendent ces appartements restent à Paris (vente après héritage par exemple), cela fait simplement plus de monde pour une surface parisienne constante -> augmentation des prix.
Il faudrait probablement chercher des indicateurs plus quantitatifs pour ce qui est des étrangers à Paris. Cependant, il pourrait très bien y avoir un effet de : les plus riches achètent les bien de luxes, les riches ne pouvant plus acheter ces biens achètent des biens moyens, qui étaient détenus par la classe moyenne avant, et cette classe moyenne achète soit à Paris si elle touche un héritage, soit en banlieue…
Bref, c’est un des scénarios possibles, mais dans tous les cas, pour une réponse sérieuse, je pense qu’il faille se pencher plus en détail sur des aspects quantitatifs
5- Je n’ai jamais dit que cette fois c’était différent. Alimentée par l’expansion du crédit peu cher, c’est sur. Mais on est loin des politiques US ou une famille s’endette à 60% sur 80 ans pour acheter un bien immobilier. Les banques françaises sont très frileuses sur le crédit immobilier, et je pense encore une fois que les 2 raisons qui feraient qu’il y ait un crash, c’est une crise type espagne en France (les personnes endettées ne peuvent pas rembourser le crédit, -> la banque saisit l’appartement -> demande faible et grosse offre sur la marché ou que les taux immobiliers augmentent fortement.
ZeBonder
1- Il y a en effet une baisse des transactions. Les causes sont multiples : les prix élevés bien sur mais également la législation fiscale moins favorable à l’égard de l’immobilier (Scellier, potentiel encadrement des loyers) et à l’égard des fortunés, une situation économique morose qui crée un attentisme et une perte de confiance sur les marchés. Ce n’est en aucun cas la non solvabilité des ménages qui à elle seule bloque les transactions, d’un seul coup. Au contraire (avec la diminution récente des taux immobiliers)
2- C’est l’attentisme qui crée ce manque de transactions. Si le dispositif scellier continuait, s’il n’y avait pas de poropositions d’encadrement des loyers, si la situation économique était un peu meilleure, je pense que il n’y aurait pas eu cette forte diminution des transactions
3- Le chinois ou le russe, ou qu’il achète, il prend une part de la surface parisienne, et cela impacte le marché quoi qu’il en soit. Si 10% de la surface parisienne disponible vient aux étrangers riches, il reste 90% aux parisiens, donc les riches, aisés et la classe moyenne peuvent acheter. Quand 30% de la surface appartient aux étrangers riches, les français ont 70%. L’offre de biens passant de 90% à 70% pour les parisiens, le prix augmente…
Ceci est un exemple, mais comme dit plus haut, il faudrait valider quantitativement ces hypothèses, mais je pense que cela a un impact non négligeable
4- "Loyer net = loyer brut ? Pas de taxe foncière*20 ans ? Par de charges ? Pas de ravalement ?…"
Comme j’ai écrit juste en dessous :
"Alors certains me diront que je ne prends pas en compte les pb avec les locataires, les charges, les impôts, etc. Mais je leur signale que je ne prends pas en compte non plus l’augmentation des loyers qu’il faudrait prendre en compte dans la simulation B et que actuellement un rendement de 5% net garanti est très optimiste et que selon les placements ces autres revenus sont également taxés."
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