Comment trouver un locataire pour un bail commercial ?

Je reviens sur un éventuel projet laverie au travers des points évoqués plus haut :

* 80 m2 n’est certes pas le format le plus courant pour une laverie, mais il faut déjà retrancher selon la configuration des lieux entre 5 et 10 à bien plus de m2 pour la partie invisible du public abritant la machinerie : cumulus, pompes doseuses lessivielles, adoucisseur,  corps des machines elles-mêmes quand elles sont encastrées dans un mur de séparation (éviter le placo et préférer le panneau frigo pour ce dernier pour limiter le vandalisme).
Les installateurs vous diront tous qu’il existe une corrélation difficilement expliquée entre  le nombre de machines à dispo et l’augmentation du CA qui suivent souvent une courbe souvent parallèle alors même que la zone de chalandise reste pourtant la même et le taux d’occupation rarement à 100%.

Dans certaines installations masquées, on peut également trouver un système de bâches avec pompe de relevage recueillant les eaux de pluie, ce qui n’est pas licite, mais présente le double avantage d’économiser fortement sur la facture d’eau mais surtout d’enlever au contrôleur fiscal sa principale arme d’estimation du CA réel puisque souvent extrapolée depuis le nombre de m3 consommés / conso nominale des machines (comme les boulangers d’ailleurs sur les baguettes..).

* jumeler une autre activité est intéressant, je proposai couturière mais pose d’autres contraintes comme le statut et la séparation juridique laverie-autre activité. L’idéal pour la couturière étant un statut AE. Pour le salon de thé laverie, creusez ca existe… Pour le temps d’attente, deux écoles : l’ancienne qui ne s’en préoccupe guère, les nouvelles générations qui offrent wifi et distributeur de boissons chaudes (1/3 environ de CA additionnel), principal inconvénient, le nettoyage des locaux qui augmente…(de plusieurs passages journaliers à 1 par semaine selon les endroits)

* le risque de squat est réel quand on n’a pas de présence comme une seconde activité sur place : plusieurs stratégies quand on discute avec des exploitants. Soit vous êtes à proximité et intervenez, soit vous avez autre chose à faire, ce qui est souhaitable si on réfléchit laverie plutôt comme revenus passifs et non comme un fil à la patte.
La base est une installation caméra ip + sonorisation afin de parler (fort) aux indésirables. Il existe des variantes en domotique avec des montages comme une radio à fond ou d’autres bien plus efficaces et bien moins légaux….

Pour tester le potentiel à moindre risque, certains installateurs vous proposeront même un deal en laisser sur place (comme les distributeurs boisson chaude)  : vous fournissez le lieu l’eau et l’énergie, lui les machines avec un nombre X de premiers cycles par mois destinés à couvrir le coût des machines puis un commissionnement sur le CA qui augmente au fil du volume. Soit c’est un échec et il remballe, soit vous rachetez les machines avec décôte ensuite, l’avantage étant d’avoir un prévisionnel rassurant pour une banque.

Je me répète avec mon message précédent mais l’idéal est un parking de proximité pour la clientèle couettes, facteur de développement de la marge du point de vente.

De mon point de vue, les plus belles installations sont en Italie chez "Lavapiu ", attention le terme est utilisé comme mot cle par beaucoup d’acteurs pro dans ce milieu, une belle reconnaissance !

@Iqce :

vous évoquez deux risques liés à cette activité qu’on peut différencier :

1/ les clients et autres indésirables : dans mon esprit, peut- être pas la réalité du local (?) , on a effectivement deux entrées totalement distinctes entre les habitations et le local. D’où l’intérêt de proposer des activités (café, siège et wifi) pour tenir au calme la clientèle.

2/ le "bruit et l’odeur" comme aurait dit Chirac ! …et j’ajouterai les possibles vibrations : sur ces dernières, à savoir que jusque dans les 90’s, les machines de grande capacité n’étaient souvent pas suspendues, à comparer avec une auto avec suspension cassée, ce qui à l’extrême pouvait faire rentrer les dalles béton en résonnance, totalement invivable à proximité à l’essorage. Depuis les choses ont bien changé, avec de puissances acoustiques très acceptables même à proximité, quasiment tous fabricants confondus. Concernant les sèche-linge, on peut considérer comme nuisance leur évacuation, là encore limitée côté bruit perçu, mais également dans le temps 12 mn par cycle contre 1h mini chez soi, il reste indéniable que vous aurez quelques "moutons" qui volent, ce pour quoi un bon installateur sera attentif au sens du vent dominant et pourra proposer des solutions nécessitant une petite maintenance sur ce point.

Je pense vraiment qu’il y a un monde d’écart entre des "blanchisseries" (dans tous les sens que ce terme pouvait évoquer à l’ancienne, et des réalisations depuis 10 ans qui sont épatantes de technologie (mais bien plus chères également..) où les vrais clients de proximité font vite leur choix, la propreté permanente des lieux étant un critère essentiel.

Je reste toujours étonné qu’avec un taux d’équipement des ménages en LL supérieur à 95% depuis plusieurs décennies que ce type de commerce perdure toujours et même très bien pour partie, même si la généralisation des couettes a redonné un coup de boost à l’activité.

Si je devais repenser un concept de laverie assistée, je ferai en sorte d’être relais colis afin de générer du trafic client d’une part, mais aussi des revenus complémentaires pouvant même couvrir le loyer (le plus rémunérateur dans la catégorie est le colis type matelas que personne n’accepte vu les contraintes..): autre idée cordonnier, copie de clés, etc…vieux comme le monde mais très complémentaire à une laverie également et positif à mon sens pour un quartier comme commerce de proximité.