Comment développer son patrimoine avec un TMI élevé ?

Alloha7 a écrit :

Au delà de 150 000euro par assurance vie, la fiscalité s’alourdit aussi d’où l’intérêt d’en avoir plusieurs.

Attention, ce n’est pas par AV mais en versement cumulé.

Blog.nalo.fr a écrit :

Dernier point, le seuil des 150 000 euros s’apprécie sur la totalité des contrats d’assurance vie ouverts par le contribuable. Bien qu’ouvrir plusieurs contrats d’assurance vie présente des avantages, le seuil des 150 000 euros ne peut être contourné de la sorte par les épargnants.

Assurance-vie : quelle fiscalité pour une épargne supérieure à 150000 ? ?

Avec un fort TMI :

   - pour l’immobilier (financé à crédit),  détenez le via une SCI à l’IS : la fiscalité sera différée (via les amortissements, qui cependant grèveront d’autant la plus-value à la revente) et limitée (en gros à 30% de 60% soit 18% d’IR, et 17.2% de prélèvements sociaux, en plus de l’IS), soit en gros 50 à 65% des gains qui resteront dans votre poche (et n’oubliez pas d’y intégrer de l’US, voir le montage du Dr Malolechat);

Autres pistes : nue-propriété (et revente quand elle est finie), biens générant peu de loyer mais des plus-values (et revente après 30 ans), ou faire beaucoup de travaux pour générer du déficit foncier (mais ce sera une escalade avec nécessité de faire de +en+ de travaux), ou fonds de biens achetés en viager;
Je suis de plus en plus sceptique sur la location meublée, soit peu rentable, soit très chronophage (LCD), et fortement imposée si très rentable..

   - valeurs mobilières (actions, pas d’obligation avec les taux actuels): remplir les PEA et PEA-PME, utiliser au besoin des contrats d’AV et de capitalisation (voire tontine), et prendre conscience que même un CTO est peu imposé (30% de PFU).

Je pense que cela vaut le coup d’ouvrir un PEA (pour prendre date) ainsi qu’au moins une assurance vie pour la même raison.

C’est aussi l’occasion de mettre en place des virements automatiques : c’est ce qui m’a permis d’économiser "de force". Il y a des files sur l’intérêt des fonds en euros Vs SCPI dans l’AV (moi je suis resté sur les fonds en euros mais cela dépend de la durée prévisible en raison des frais liés aux SCPI).

Pour le LMNP c’est effectivement soit parce qu’on aime ça et qu’on a le temps et les compétences, soit parce qu’on a un interlocuteur de confiance qui gère. Sinon direction la SCI à l’IS! A ce propos il me semble qu’il fallait considérer un emprunt conséquent pour amortir les frais de compta de la société. Il faut compter environ 1000 euros par an il me semble ce qui représente tout de même 1% d’un investissement de 100ke!

guizmaille, le 02/05/2020 a écrit :

Si la réponse est non, privilégiez les investissements en nue propriété, en viager éventuellement. Je suis à titre personnel amateur des viagers dont un vient de se dénouer ( merci le covid).

Bonjour,

Autant je peux comprendre que le viager puisse être un investissement gagnant/gagnant, autant remercier la période actuelle pour un dénouement me semble moralement très limite.

Désolé pour cet aparté.

Bonjour à tous en ce mardi pluvieux,

Piou Piou : Oui les frais de comptabilité erodent la rentabilité sur des "petits investissements" après même si cela l’erodera pendant quelques années, cela sera plus bénéfique qu’une fiscalité plus lourde après 5 ans si en d’euros d’une Sci soumis à l’IS dans mon cas.
Donc j’en suis conscient mais c’est à visée long terme plutôt et cela me permet de prendre le temps de comprendre les rouages des Sci avant des investissements plus lourds.

Laurent62: Bien que les SCPI soient lourdes de frais, elles offrent une certaine sécurité et diversification qui me plaisent  (plutôt que d’avoir un ou deux locataires/biens possiblement défaillants), et qui plaisent à ma compagne qui est frileuse de se concentrer notre épargne dans un seul et même placement.
Je pense pas qu’on puisse oublier les scpi, il y a l’air d’avoir certains poids lourds de l’investissement ici qui y trouvent un intérêt.

Sbfd : On est d’accord, j’ai aussi trouvé ça… Singulier..

Chtirentier :  Je vois bien l’utilité de suivre ce conseil, afin d’apprendre en pratiquant, sans pour autant faire de lourds investissements pour éviter des erreurs futures qui coûteraient plus cher.
Au final c’est peut être ça le plus "rentable"

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Mon projet semblant se dessiner un peu plus (SCPI À CREDIT AU SEIN D’UNE SCI)

J’ai de nombreuses  questions relatives à ce dernier :

- Est ce qu’il est possible de créer du déficit foncier au sein d’une SCI imposé à l’IS ( Il semble que ça soit le cas pour celle imposée à l’IR mais pas celle à l’IS ?) Quid de la déduction des intérêts d’emprunt lors d’achat de scpi à credit au sein d’une SCI soumise à l’IS ?

- Quitte à créer  une SCI pour un investissement pourquoi ne pas y intégrer la résidence principale que je devrais bientôt acquérir.
Est il possible que la SCI soit imposé  à l’IR quelques années (pour créer déficit foncier des travaux de la RP d’une hauteur de 15 000euro) puis de changer pour une imposition à l’IS ?
(J’ai trouvé qu’une fois choisi à l’IS, on ne pouvait pas aller vers l’ir mais quid de l’inverse ?)

- Si il est n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt :  nous pouvons dans ce cas nous orienter vers des  scpi étrangères sans contrainte ? (Partant du constat que les SCPI étrangères ne peuvent bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunt lorsqu’achetées à crédit) 

- Concernant les plus values, contrairement au SCI à l’IR qui a des caps de 22/30 ans pour les exonérations d’impôts.
Je ne comprends toutefois pas comment elles sont calculées lors d’une SCI à l’IS (j’ai trouvé cette equation :Plus value= Prix achat--priv vente-amortissement), pourriez vous me fournir un exemple ?

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J’ai des questions relatives à l’amortissement lors de l’acquisition de part en usufruit:
-Il me semble que l’on ne peut amortir que les SCPI acquises en usufruit et non celles en pleines propriétés.

- Concernant l’amortissement, si durant la capitalisation il baisse l’imposition et qu’à la fin lors de la revente il baisse à nouveau l’imposition ? Est ce donc un formidable outil ?

Les parts acquises en usufruit ont alors la aussi le double intérêt d’adoucir la fiscalité tout en participant à l’effort d’épargne (voir aller jusqu’au cash Flow positif).

- Dans de nombreux montages, je vois des personnes obtenir des prêts de 20 25 ans pour les pleines propriétés mais seulement une dizaine d’années concernant les parts en usufruit.
C’est parce qu’il est plus simple d’obtenir après 10 ans à nouveau un prêt pour de l’usufruit ? " Tout simplement ? "

- Est il possible, afin d’acquérir des parts de SCPI en usufruit, de nantir notre RP si celle ci n’est pas encore remboursé mais est garanti sous crédit logement ? (J’ai cru comprendre que ce n’était pas possible si sous hypothèque ce qui semblerait logique)

- Quel est l’ordre d’idée pour X euro nanti, combien peut on avoir en Y euro d’usufruit ? (Nous avons 50k d’épargne disponible)

Je vous remercie encore d’avance pour vos réponses précieuses,

Bonne semaine à tous

Tentative de réponse à vos questions (Alloha7) :

- La notion de "revenu foncier" ou de "déficit foncier" concerne une personne physique. Une société imposée à l’IS n’en aura pas, mais pourrait fort bien avoir un résultat déficitaire (lequel se reportera sur les exercices suivants).
Les intérêts d’emprunt sont une charge financière (qui diminue le résultat imposable à l’IS).

- Intégrer la résidence principale dans une SCI à pas mal de conséquences, donc certaines sont très pénalisantes. Le faire au sein d’une SCI qui possède d’autres biens à encore d’autres inconvénients. Creusez bien avant de le faire (= "je vous déconseille de le faire")… Lire Acheter sa résidence principale via une SCI pour une mise en location ultérieure ? ou Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) ou d’autres (https://www.google.com/search?q=SCI+R%C … Principale).

- Il est possible que la SCI soit imposée à l’IR quelques années, puis de changer pour une imposition à l’IS. Mais je ne connais pas ces "15 000€ de déficit pour la RP", et générer du déficit foncier pour les travaux sur un bien ne rapportant aucun revenu foncier me semble abusif.

- Je ne connais pas de disposition qui empêcherait une société à l’IS de déduire des intérêts d’emprunt, si l’emprunt a été contracté dans l’intérêt de la société. Le fait que l’emprunt ait permis d’acheter des SCPI (société transparente) dont une partie du patrimoine est situé à l’étranger ne me semble rien changer à l’affaire. (Ça serait potentiellement différent si c’était une personne physique qui faisait cet emprunt et cet investissement)

- Les plus values (produit de la vente - valeur comptable), pour une SCI à l’IS, augmentent le résultat, sans que la durée de détention ne diminue le montant de la plus-value  en question. (Il y a des subtilités, avec PV court terme et long terme, mais vu votre compréhension, inutile de compliquer).

- On ne peut amortir que ce qui s’use avec le temps. Donc l’usufruit temporaire peut d’amortir (car à la fin, il ne reste aucun actif au bilan). Mais pas la pleine propriété de parts de SCPI.

- L’amortissement (d’usufruit de parts de SCPI), même si durant la capitalisation il baisse l’imposition, et qu’à la fin lors de la revente il baisse à nouveau l’imposition, ne fait pas de miracle : à la fin, il ne reste rien (ça vaut alors : 0€).

- Il est très difficile d’obtenir un emprunt pour acquérir de l’usufruit (et encore plus pour des durées longues). Essayez donc…

- Vous pouvez proposer à votre banquier d’hypothéquer (pas de "nantir" : ce n’est pas un actif mobilier) votre RP,   même s’il y a déjà des garanties prises dessus, pour garantir un emprunt. Mais le banquier considérera cette garantie de second rang en conséquence (=bien moins solide qu’une hypothèque de premier rang), et pourrait ne pas s’en contenter pour vous accorder le prêt.

- Pour emprunter Y euros pour acquérir de l’usufruit, j’ai du nantir ou apporter en garanti des actifs pour X euros, avec X >= Y. (La garanti porte souvent sur 120% de Y, cf tous les frais et intérêts à venir). Votre banquier sera peut-être plus accommodant (par ex. si vous avez un patrimoine de 20 M€, et que Y= 1M€, il le sera sans doute) que le mien. Mais soyez déjà content d’en trouver un qui vous prête pour de l’usufruit…

Bonsoir,

Ma banque, une agence du CMB locale, m’a financé dans le cadre d’un montage similaire à celui de Malo, voir Portefeuille Yvan.

Ma banque est encore ouverte à ce type de montage pour les bons profils, sans contrepartie majeure.

Yvan