Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ?

Bonjour Roberto,

le plus important, je pense, si vous avez 2 projets immobiliers en même  temps est d’essayer de ne pas trop dépasser les "33% d’endettement légal" (à moins de tomber sur  une banque très compréhensive) :

Prêt immo locatif 1 : échéance 680
Prêt RP : échéance ? (2% sur 20 ans : échéance 657 ; 1,8% sur 15 ans : échéance 824)
Prêt immo locatif 2 : échéance ?
TOTAL :

Salaires : 1950 + 1450 = 3400
Revenu locatif 1 (à 70%) = 1000 x70% = 700
Revenu locatif estimé 2 (à 70%) = on imagine la même chose que le (1) = 700
TOTAL : 4800 €
Soit 4800 x 35% = 1680 €
Soit 4800 x 40% = 1920 €

Quand à choisir la durée du prêt, à vous de voir la différence de taux proposé mais plus court voudra dire plus d’endettement et donc avec votre projet locatif (2), ça pourrait coincer
En avez-vous déjà parlé avec votre banque (plus que le forum, c’est elle qui vous dira si votre projet est viable, sur l’endettement).

Cdt,
Frédéric

Bonjour,

à ce jour, votre taux d’endettement doit être aux alentours de 15 %, cela vous laisse de la marge de manoeuvre. Pour limiter votre endettement, la règle est d’emprunter sur la durée la plus longue possible.

Ceci dit,  si vous achetez votre RP, ce taux va monter de manière significative puisque aucun nouveau revenu ne viendra "compenser" la mensualité versée à la banque.
Je vous conseille d’aller voir un courtier avec des chiffres précis sur votre projet.

Je rejoins Bernard2K : acheter sa RP pour n’y rester que 3 à 5 ans se révélera sans doute une opération très moyenne. Si nous étions encore dans une conjoncture haussière, je ne dis pas, vous pourriez envisager réaliser une plus-value, mais à présent, la tendance est tout de même à la baisse. En plus, sur du neuf, les biens on tendance à décoter assez vite.
Si vous envisagez louer, le rendement sera sans doute assez bas.

Une autre option serait d’acheter à prix cassé une maison à refaire dans laquelle vous réalisez vous-mêmes les travaux. Evidemment, les contraintes sont plus fortes mais la plus-value resterait possible.

En bref, si vous comptez déménager d’ici 3 / 5 ans, restez locataires et privilégiez vos projets d’investissement locatif : vous serez moins embêté avec le sujet de l’endettement.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

Acheter deux biens en même temps peut être intéressant pour dépasser un peu votre taux d’endettement maxi (à vos risques et périls), et également pour obtenir des taux de prêt intéressants en faisant passer chaque dossier dans une banque différente.

C’est le principe mis à avant par les "formateurs" immobiliers qui ont "pignon sur rue" sur internet.

Après, je ne dis pas que je cautionne

Il ne faut pas pas s’arrêter à une banque : aller voir la concurrence…. De plus, financièrement parlant, vous y gagnerez… Quitte à revenir voir votre banquier habituel.

En ce qui concerne les règles, rien n’est gravé dans le marbre mais les banques ont eu de fortes recommandations des autorités de tutelle…. Faites une recherche sur le forum.

Bien à vous,

Pierrot31 a écrit :

Il ne faut pas pas s’arrêter à une banque : aller voir la concurrence…. De plus, financièrement parlant, vous y gagnerez… Quitte à revenir voir votre banquier habituel.

En ce qui concerne les règles, rien n’est gravé dans le marbre mais les banques ont eu de fortes recommandations des autorités de tutelle…. Faites une recherche sur le forum.

Bien à vous,

Merci beaucoup pour votre retour. Je vais en effet contacter d’autres banques, dans l’espoir qu’elles ne demandent pas toutes autant d’argent de côté.

Job a écrit :

J’ai déjà une remarque d’usage : au rdc y a-t-il un jardin ?
Et si oui, soyez vigilant aux règles de jouissance de ce jardin
Par ailleurs attention aussi aux règles des vues directes sur le voisin (respect de sa vie privée)

Il y a en effet un jardin au rdc mais c’est bien séparé du jardin de l’appartement du 1er étage.

Pour le respect de sa vie privée, cela fait 20 ans que cet appartement est en location et il n’y a jamais eu de problème en lien avec le respect de la vie privée (deux entrées, deux jardins, aucune fenêtre qui donne sur l’espace privée du locataire …)

@doubletrouble : malheureusement le prix de l’immeuble est plus élevé que ma capacité d’emprunt. En soit j’ai de l’argent de côté si jamais le locataire ne paie pas, pour pouvoir payer la banque. Mon revenue me permet également de payer la totalité de la mensualité mais cela dépasserait largement mon taux d’endettement.
La banque n’accepterait pas de me faire un prêt pour l’achat de l’immeuble si je ne mentionne pas le fait qu’une partie des mensualités serait payée par le locataire du RDC.

Merci pour votre réponse.

Ce n’est pas vraiment un apport que la banque me demande. Elle me demande d’avoir sur un compte 24 000€ de côté en cas de mauvais payeur.

Je dis que je peux payer les mensualités de 1000€ si j’ai des problèmes avec un locataire qui ne paye pas. Mais cela, par pour une éternité. Pas pour un total de 24 000€ donc (ce qui correspond à 2 ans).

Ce que je pourrais payer tous les mois c’est la mensualité qui correspond à ma RP (550€) et non en rajoutant en plus l’appartement en location… (550€ + 450€) C’est ça ma difficulté.

Ce que je me demande c’est est-ce que quelqu’un a déjà eu le même projet que moi (achat d’une maison où se trouve la RP + un appartement à mettre en location) et comment ça s’est passé pour cette personne pour l’emprunt. Car pour faire un emprunt comme cela, la banque contactée me demande d’avoir 24 mensualités sur un compte, qui restent en permanence en épargne. (si jamais il y aurait un mauvais payeur)

Anectode : pour mon tout premier emprunt pour financer de l’usuufruit temporaire de parts de SCPI, qu’aucun autre banquier consulté à l’époque n’avait voulu financer, mon banquier m’a demandé de "bloquer une somme" sur un Compte à Terme dans son établissement. Cette somme ne représentait que 5% du montant emprunté, et c’était présenté un peu comme une "sécurité" pour moi, même si je n’étais pas vraiment dupe et j’avais compris que c’était une petite compensation commerciale (à l’époque, à chaque fois que je demandais quelque chose à ce banquier, il me faisait remarquer que je ne travaillais pas assez avec sa banque qui ne voulais pas juste faire des prêts… et c’était d’ailleurs vrai, et depuis j’ai augmenté mon activité chez eux et ils ne me fait plus ce genre de demande (et même si leurs produits ne sont pas les mieux que je peux trouver, je gagne 10 ou 100x plus que les frais que je leur laisse "en trop", gràce aux prêts qu’ils m’accordent).

J’ai un peu l’impression que cette demande n’est pas (ou pas que) "pour sécuriser votre situation". A vous de voir comment trouver un compromis qui soit acceptable pour vous, et plaisant aussi pour la banque (un exemple: proposer d’ouvrir un PEL, en annonçant vouloir le garnir ensuite, fera souvent "plaisir").

gunday a écrit :

@Bernard2K, le résultat de cette discussion fictive risque d’être bien plus simple et prompte que vous le laissez entendre.
Avec un "nous ne pouvons pas vous suivre sur ce projet" dés l’évocation du mot avocat.
Oui car si avocat, il faut se conformer strictement aux règles prudentielles.

Vous avez raison. Ca serait moins violent avec "expert-comptable".

Ce que je voulais démontrer est :
- comme le dit GBL, très probablement, le conseiller veut vendre un produit de plus, plutôt que respecter une prétendue règle prudentielle.
- montrer les dents, même gentiment, ferait sans doute disparaître cette règle…
- …au risque qu’on vous refuse le crédit, comme vous le mentionnez fort justement. Faire remarquer à un conseiller que sa règle est bidon et qu’on a de solides conseils légaux est toujours à double tranchant.

Voilà ce que je voulais dire. Mais, plutôt que d’être très terre à terre, j’avais envie de faire passer ces messages de manière un peu plus imaginative, pour une fois.

A priori je dirais que le conseiller essaye de souligner un risque au niveau de l’opération et de vendre en même temps.
Un doublé gagnant pour lui en quelque sorte!

Pour les chiffres, merci, ça aide à affiner et à mieux comprendre la problématique.
Je sais que c’est difficile à évoquer, mais pour vous aider sans, c’est un peu nébuleux!

Faisons un ratio simple : 1600+450€ en revenus,  pour un emprunt à 1000€, on est pas loin du 50% d’endettement.

Si on reprend des ratios standards :
revenus : 1600, règle du tiers pour l’emprunt, soit 533€.
Pour le locatif, loyer de 450, généralement, seulement pris en compte à 70, soit 315€.
Donc avec les ratios standards, l’échéance de l’emprunt devra être autour de 850€.

Le blocage est clairement là, pour une 1ère opération, il est difficile d’aller au delà des 33% d’endettement.
Là, il va falloir vendre l’opération, en montrant votre capacité d’épargne, la fiabilité de votre revenu, etc C’est ce que j’ai fait pour l’achat de ma nouvelle RP. Et une seule banque a accepté : j’arrivais avec un dossier détaillant les crédits, les revenus, et l’épargne, et j’en était à ma 6ème opération immobilière en quelques années.
Autre option, ajouter de l’apport pour diminuer le ratio d’endettement.
Avec les 24k€ demandé par la banque en apport, vous arrivez à un crédit entre 850 et 900, pas loin des chiffres que je vous donnais au dessus.

est ce 1 seul bien, ou 2 biens (séparation cadastrale) ?
Car si un seul bien, peut être acheter votre RP avec apport et le locatif sans apport.

Suggestion d’argument : indiquer au conseiller que vous avez bien compris que, pour votre sécurité (et vous pouvez le remercier de son conseil), il est prudent d’avoir 2 ans du montant du loyer attendu en "réserve". Mais ce sont 24 mois du loyer attendu, pas 24 mois de la mensualité du crédit, car votre revenu salarial vous permet déjà de payer (sans trop de risque de devoir manger uniquement des nouilles) la partie de l’échéance du pret qui correspond à votre RP.
Ca permet de suggérer de transiger sur un montant plus faible que 24 000€ (en supposant que vous disposez d’un certain montant). Vous pouvez ajouter que votre objectif est d’augmenter ce montant de votre "réserve", investie dans un produit de cette banque, d’ici quelques temps, et jusqu’à atteindre 24 000€, par exemple à un rythme de 200€/mois par exemple si la location se passe bien (il serait encore mieux que votre capacité d’épargne passée permette de montrer que vos revenus et dépenses passés confirme cette capacité d’épargne).

Autre suggestion : négocier (à la baisse) le prix d’achat du bien. Lisez (8/8) Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l’immobilier ?  (En plus d’améliorer le projet au niveau financier, ça démontrera au banquier que vous savez serrer les boulons).