Bonjour Louis,
Votre message m’interpelle car je suis dans une situation très similaire, et je viens également de me faire rattraper par la patrouille cette année 
Vous pourrez consulter ma présentation pour plus de détails, mais dans les grandes lignes j’exploite également deux immeubles en meublé (sous le statut LMNP, et LMP à partir de cette année), dans lesquels j’ai fait un peu de travaux en amont de l’exploitation (représentant respectivement 15% et 35% en plus du prix du bien), acquis en 2015 et 2018, qui génèrent des recettes très proches des vôtres, également avec de fortes rentabilités (12% et 15% respectivement).
Et comme vous, je vais déclarer pour la première fois cette année un gros bénéfice fiscal (environ 25k€), que je n’avais pas bien anticipé. Pourtant un simple prévisionnel réalisé à partir de mes précédents bilans comptables aurait été suffisant pour l’anticiper et le budgétiser.
Je crois que l’origine du problème vient du discours que l’on entend souvent, à savoir qu’il faut investir dans des biens avec beaucoup de travaux et avec un maximum de crédit. Ce type d’investissement est intéressant à de nombreux titres, mais pas pour celui de la fiscalité pour un loueur LMNP :
- les taux d’intérêts sont tellement bas que les intérêts d’emprunts déductibles sont ridicules. Dans mon cas, environ 5k€ sur 80k€ de recettes, alors que j’ai toujours acheté avec un crédit total.
- les travaux réalisés en amont de l’exploitation, puis tous ceux d’un montant >500€, réalisés lors de l’exploitation, passeront en amortissement. La plupart des travaux de rafraîchissement / second oeuvre passeront en Agencement (durée d’amortissement : 15 ans) ou Equipement (durée d’amortissement : 20 ans). Avec le risque de ne jamais en "bénéficier" comptablement, si l’immeuble est revendu avant que la totalité de l’amortissement n’ait été déduit.
Vous avez dû être induit en erreur, comme moi, par le double effet kiss cool de l’achat de nouveaux biens. En année n vous déduisez en charge les frais d’acquisition (FDN+FAI), et ne percevrez qu’une partie des recettes, le temps de réaliser vos travaux et parce que vous serez probablement sur une année fiscale incomplète. Par contre en année n+1, vous percevez vos loyers plein pot et n’aurez aucune charge à déduire, uniquement un peu d’amortissement. Donc grosse augmentation de fiscalité.
Pour revenir à vos questions :
- votre stratégie globale ne doit pas forcément être remise en question. La fiscalité n’est qu’un paramètre parmi d’autres. En choisissant le régime LMNP/LMP au réel, vous bénéficiez déjà d’une des meilleures niches fiscales, si ce n’est la meilleure pour optimiser les cash-flows et multiplier les opérations sans être pénalisé à la revente.
- en revanche il est urgent que vous établissiez un prévisionnel comptable afin de savoir quel bénéfice vous devrez déclarer chaque année. La bonne nouvelle c’est que les amortissements sont consommés de façon très progressive, et donc vous allez atteindre un "plateau" de fiscalité.
Cela ne vous prendra que quelques minutes pour l’établir :
+ recettes (loyers charges comprises)
- charges récurrentes (eau, électricité, gaz, PNO, TF, CFE, comptable…)
- petite provision pour charges d’entretien (dépenses < 500€)
- intérêts d’emprunt
- amortissement
= bénéfice brut avant impôt
Demandez à votre comptable, s’il ne les fournit pas de lui-même, votre comptabilité complète y compris le grand livre et le tableau des dotations aux amortissements. Toutes les infos y seront.
- passer LMP, tant que le paiement de cotisations au SSI n’est pas obligatoire pour les loueurs de meublés de longue durée, pourrait en fait être une aubaine sous certaines conditions que Bernard2K a très bien résumées.
- la colocation a le vent en poupe actuellement, mais comme tout je ne peux que recommander de diversifier et ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier. La législation semble s’assouplir sur certains points (ex: passer la taille minimale de surface privative, afin de pouvoir établir des baux individuels, de 14m2 à 9m2). De l’autre beaucoup de gens se lancent et commencent à saturer le marché (du moins dans les villes moyennes), ce qui tire les prix vers le bas. Enfin, si demain le gouvernement faisait appliquer strictement l’encadrement des loyers déjà prévu en théorie dans la loi ALUR (interdiction de louer plus cher en colocation qu’à un locataire unique), ce serait la catastrophe pour les rendements. On pourrait d’ailleurs appliquer les mêmes arguments pour la location courte durée.
- les décisions d’arbitrages entre vos biens (conserver, OBO / revente à soi-même via une SCI IS, revente simple et/ou rachat de nouveaux biens) font partie du cycle normal de l’investissement long terme. Ce sont des décisions complexes qui mixent objectifs patrimoniaux, fiscaux, de transmission… A mon sens l’augmentation de la fiscalité peut être bloquante si vous comptiez vivre de vos cash-flows, mais ne saurait constituer une raison à elle seule.
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