PatBo31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS et compte-courant d'associé dans une succession)

Bonjour,

Un ami m’a parlé de sa situation patrimoniale et à l’image de Jerhau dans ce fil, je me suis aussi improvisé conseiller, ceci n’étant pas mon métier, je voulais avoir vos avis car il reste des zones d’ombres. De son côté, pas de danger, il réfléchit à s’orienter dans tous les cas vers un professionnel mais serait en confiance s’il n’arrivait pas les mains vides à ce futur entretien.

Situation:
Mon ami, Fiston Durand, a une sœur. Madame Durand, 65 ans, possède actuellement en nom propre une maison en location, valeur 300 000 euros. Elle souhaite, avant ou après son décès, que cette maison lui appartienne et elle souhaite également qu’il bénéficie des revenus dès que possible. Elle ne souhaite pas qu’à son décès cette maison face partie de la succession.
Fiston Durand, possède une épargne de 100000 euros et peut contracter un prêt maximum de 100000 euros.
Madame et Mr Durand ont déjà utilisé les abattements de 100000/15ans, à travers d’autres donations pour chacun de leur enfant.
Madame Durand souhaite que cette maison reste dans le patrimoine de la famille et ne soit pas vendue à un tiers (du moins, avant très longtemps).
Enfin, deux points, Fiston Durand compte mettre cette maison dans une SCI à l’IS une fois propriétaire et Madame Durand ne souhaite pas exploiter la donation de biens car il lui serait compliqué d’équilibrer la donation avec la sœur de Fiston Durand.

Mon idée:
- Constitution d’une SCI à l’IS (mère/fils), apport par Fiston Durand de 100000 euros par compte courant d’associé, apport de l’usufruit de la maison par Madame Durand (120000 euros), rachat de la nue-propriété (180000) par la SCI via la 100000 euros du CCA + prêt de la SCI de 80000 euros restants.
- Fiston Durand bénéficierait des revenus locatifs - charges - remboursement du prêt - impôts par remboursement de son compte courant d’associé.

Mes questions en suspens:
- Dans cette situation, j’ai du mal à comprendre ce qu’il se passera au décès de Madame Durand; la SCI n’ayant plus qu’un seul associé sera-t-’elle dissoute si personne ne se présente pour racheter les parts ?
- L’usufruit quelle aura apporté au sein de la SCI va-t-il s’éteindre ? La dette relative persistera-t-elle ?
- Quelle sera la valeur des parts de Madame Durand à son décès ?

Situation un peu complexe que j’ai essayé de décrire clairement mais il reste surement d’autres zones d’ombres (nombre de parts à la création ?

Mots-clés : compte courant associé, patrimoine, sci (société civile immobilière), succession