Immobilier locatif : locaux commerciaux vs locaux d'habitation

Je ne dois pas savoir m’y prendre car pour avoir cherché pendant un moment un local commercial pour investir, c’est
- soit emplacement de premier ordre et rentabilité moyenne
- soit emplacement pas top top et bonne rentabilité
- soit c’est vide et, en effet, ça fait peur

Et puis, je dois me poser trop de questions mais, souvent, je me dis « si c’est un si bon plan que ça et que le commerçant est si prospère, pourquoi n’achète-t-il pas les murs? »

Par contre, un immeuble avec des locaux commerciaux me semble une bonne piste… Cependant, il reste les freins de la fiscalité (ou les inconvénients de la SCI à l’is) et, accessoirement, celui du financement plus dur à obtenir…

Gassinvest a écrit :

Pour un emplacement numéro 1 n’espérez pas plus de 6% à 7% de rendement. Mais c’est un rendement net d’inflation puisque le loyer est régulièrement réévalué de l’ILC.

Question de néophyte et pour ma culture personnelle, pourquoi investir dans ce genre de commerce alors que des foncières cotées "premium" du genre URW ou Klépierre permettent de dégager les mêmes dividendes sans gestion ?

Des avances sur AV sur 3/6/9 ans permettraient pourtant d’acheter des foncières cotées mais dans ces conditions sans déductibilité des frais liés au crédit…

Le principe est simple

On se rencontre et on discute afin de s’assurer que nous sommes associé compatible c’est l’affecto societatis.

Ensuite l’idée est le montage d’une SCI IS entre les associés , le fait d’être éloigné n’est pas un problème car  cela permet à chacun d’avoir une zone de recherche et de connaissance connue.

Si l’un trouve une annonce , il l’envoie par mail aux autres et chacun donne son avis , celui qui peux visiter va voir et ensuite la discussion est ouverte.

Chacun à le même nombre de parts et de voix , c’est la démocratie

Pour l’aspect financier , le fait d’apporter à 4 ou 5 un montant en apport compte courant de 50 K€ par exemple permet de disposer de 200 à 250 K€ d’apport.

Cela permet de partir sur des achats de 400 à 500 K€.

L’argent apporté en compte courant par les associés sera rémunéré au taux en vigueur et tous les ans il sera procéder à un remboursement progressif des CCA ou conserver pour d’autres opérations 

C’est le mode normal de fonctionnement d’une société , le regroupement de plusieurs associés permet une diversité de recherche et une capacité d’emprunt augmentée

Quand je parlais de 100 Ke d’apport , c’est en global pas sur une seule opération forcement.

L’union fait la force

En souhaitant avoir répondu au mieux à vos interrogations , le reste sera par mail

Je me permets une question + retour d’expérience.

J’ai pas mal d’apparts sur Marseille. Bien rénovés, ils se louent dans la journée. (emplacement premium ou pas).

Là j’ai acheté un local vide, très bradé en prix, emplacement intermédiaire (bon quartier, mais pas sur l’artère principale). Résultat : un peu galère de trouver un bon locataire. (que des alimentations jour/nuit) / ok c’est la crise sanitaire aussi

Je pensais essayer la location de bureaux en co-working? Quelqu’un à testé?

merci!

Bonjour à tous,

quelques questions pour les habitués des baux commerciaux :

- loyer payable au trimestre ou au mois ?
Il me semble plus commode pour tout le monde de fonctionner au mois. La seule raison que je vois de passer au trimestre, c’est de pouvoir demander un dépôt de garantie plus important. Y aurait-il une autre raison de préférer le trimestre ?
Sur ce montant du dépôt de garantie : l’article 145-40 du code de commerce dit que la totalité des loyers, y compris le dépôt de garantie, doit être inférieur à 2 termes, sinon ils sont productifs d’intérêts.
Donc, pour un loyer payable d’avance, si on est au mois, on a un dépôt de garantie de 1 mois seulement (puisqu’on reçoit 1 mois de dépôt de garantie + 1 mois payable d’avance : on est déjà aux 2 termes de l’article 145-40). Si, au début du mois de juin par exemple, le locataire ne paie pas, le temps de le mettre en demeure, on ne va pas réussir à l’expulser avant septembre, résultat, le dépôt de garantie aura payé le mois de juin, mais les mois de juillet, août et peut-être septembre sont perdus.
Alors que, pour un loyer payable d’avance, si on est au trimestre, on a un dépôt de garantie de 1 trimestre (puisque 1 trimestre de dépôt de garantie + 1 trimestre payable d’avance : on est aux 2 termes de l’article 145-40). Si, au début du mois de juin par exemple, le locataire ne paie pas son trimestre, le temps de le mettre en demeure, on va réussir à l’expulser pas avant septembre, résultat, le dépôt de garantie aura payé le trimestre juin-juillet-août. Si on réussit à l’expulser en septembre, on n’aura presque pas de perte de loyer.

- loyer payable d’avance (terme à échoir) ou fin de période (terme échu ?)

- dépôt de garantie de combien, en pratique ? Est-ce qu’on peut dire "le loyer est payable d’avance par trimestre, plus un trimestre de dépôt de garantie, parce que c’est l’usage le plus courant". Ca suffit, comme explication ? Et si le candidat preneur réclame un paiement au mois ?

- pour éviter ce que décrit serenitis plus haut (que le bail soit cédé à un "zoulou" qui exerce une activité très différente), que faut-il faire ? Suffit-il de préciser que le local est loué pour telle activité (ou donc surtout pas pour "tout commerce") ? Ainsi, la dé-spécialisation ne sera possible que dans les cas très précis prévus par la loi (invalidité ou départ à la retraite ?)

- vous voyez autre chose d’important à ne pas oublier ?

J’ai 3 locaux commerciaux et le loyer est payable mensuellement d’avance. En cas de problème, on est au courant tout de suite, pas besoin d’attendre 3 mois, mais jusqu’à présent, je n’ai jamais eu de problème de règlement.
Je pense que ce qui est très important est une clause de spécialisation de l’activité comme cela on reste maitre du jeu si le bail vient à être vendu.
De plus,il ne faut pas hésiter à mettre des clauses spécifiques en rapport avec le local ou l’activité. Par exemple, j’ai un local qui à l’origine était une pâtisserie / salon de thé.
Puis le locataire a voulu en faire un local pour vendre des sandwichs et des salades bio à consommer sur place (secteur de bureaux et fac avec une forte demande pour les repas de midi).
Mais j’ai des appartements au-dessus et je craignais une dérive avec des inconvénients pour les locataires ( bruit, odeurs).
Nous avons négocié le bail qui comporte le mention :
Le local doit être exclusivement réservé à l’exploitation d’un commerce de salon de thé, sandwicherie, vente de glaces … Pas d’activité liée à une licence 4 eme catégorie, pas de cuisson dans la partie magasin, fermeture avant 7 heures et après 20 heures, etc… 

De mon côté, les baux commerciaux sont comme suit: loyer et charges payables le 5 de chaque mois, et une seule activité seulement est autorisée.

En cas de problème de paiement et de rupture de dialogue, il y a une technique qui se rapproche de celle de Serenitis mais avec le système d’alarme. Je n’ai heureusement jamais eu à l’utiliser.

Il faut au préalable prévoir dans le bail une clause permettant à une société de faire la maintenance du système d’alarme quand nécessaire.

Ensuite en cas de problème, il suffit d’envoyer la société faire la maintenance en leur demandant de changer le code d’alarme.

Le locataire aura ainsi toujours accès à son local, mais s’il veut que l’alarme arrête de sonner, il sera obligé de reprendre contact avec le propriétaire.
Cela offre l’avantage de ne pas être répressible comme un changement de serrure ou code d’accès qui empêche complètement l’entrée dans le local.

Iqce,

petit complément, le digicode pilote une gâche à émission et non à rupture : donc même en coupant l’alimentation, la porte reste fermée.

les caméras sont là pour dissuader, étant bien entendu que forcer le passage reste toujours faisable.

le digicode se pilote avec un code maitre détenu par l’administrateur, qui choisit un rang et un code : pour révoquer un utilisateur, 1 minute max suffit, idem pour le créer : jamais eu de plainte jusqu’ici, surtout pour une "petite panne électronique malencontreuse" ^^

capital a écrit :

Je ne sais pas ce que signifie HP, désolé.

Haut Parleur.

bonjour gauthier33290, concernant l’indice ILC ne pensez vous pas que la crise que l’on commence a traverser ne va pas faire baisser cet indice ?

Cela a déjà eu lieu récemment, en 2012 et 2013 si je me souviens bien, j’avais vu mon loyer baisser sur cette période.

Au plaisir d’échanger

Bonjour,

Votre avocate est sûrement plus compétente que moi, mais c’est illégal ce genre de clause dans un bail, même commercial, et facilement contestable par le locataire, si il s’en rend compte.
Il peut même, le locataire, si il a un bon avocat, en tenant compte de la prescription quinquennale sur les loyers, annulé l’augmentation des cinq dernière année de loyer car la clause d’indexation des loyers n’est pas valable si elle est uniquement prévu à la hausse.

Une clause d’indexation qui exclut la révision du loyer commercial à la baisse est nulle | EUROJURIS