ImmoMalin [Lyon] : étude de cas immobilier (location AirBnb)

Autre question, Lyon me semble être une grande ville.
N’y a t’il pas de contrainte à louer en AirBNB ?
(comme ça en 5 minutes, je vois une autorisation municipale)

Je vous suggère de suivre avec attention les élections municipales lyonnaises.
Les dégâts que produit la plateforme dans l’immobilier local étant très importants un certain nombre de candidats aux élections souhaitent encadrer et contrôler plus strictement ce marché. Ils ne sont pas nécessairement mal positionnés dans les sondages et ce type de mesure sera bien accueilli ici (la flambée locale de l’immobilier s’explique aussi à cause d’AirBnb. J’ai ainsi quelques amis qui ne peuvent quitter leur logement, devenu trop petit, du fait d’une absence d’offre).

Sinon : 45 euros le 13m², ça me paraît élevé. Vous ne louerez pas à 100% non plus la concurrence est vigoureuse. Vous tenez compte de la taxe de séjour dans vos calculs ?

D’après votre présentation, vous habitez à Lyon, mais d’après ce fil, cette ville est seulement "dans votre région". Vous avez déménagé ?

Sinon, mes remarques :
- location courte durée toute l’année : il y a d’ores et déjà une demande d’autorisation de changement d’usage, qui n’est accordée que pour 9 ans. Les conditions vont sans doute encore se durcir. Vous investissez donc sur un modèle qui n’a aucune pérennité.
- vous partez avec un "gestionnaire" qui vous prend 30 %. Rien que ce modèle me donne des boutons. Vous êtes pieds et poings liés avec un prestataire. Si quelque chose va de travers, vous n’avez pas de marge de manœuvre. Si, de plus, vous n’êtes pas (plus) sur la même ville, ça veut dire que vous n’avez aucun moyen de reprendre la gestion en direct si ça s’avérait nécessaire. Par ailleurs, les gens qui louent en airbnb recherchent aussi un contact avec un particulier sympa. Moi je suis toujours tombé sur des vrais gens, et c’est aussi une rencontre. Je ne sais pas quelle note je mettrais à un logement fourni par un "gestionnaire". Si je veux être accueilli par un pro dans une relation pro mais impersonnelle, je vais à l’hôtel !
- que pensez-vous de l’effet du covid sur la rentabilité des locations airbbnb ? Ne pensez-vous pas qu’il va y avoir une guerre des prix, bien évidemment défavorable aussi bien sur le taux de remplissage que sur la rentabilité ?
- "revendre ce bien avec une plus-value lorsque ce sera possible (le bien sera mis en vente dès l’acquisition à un prix plus élevé)". Sérieux ? Vous pensez revendre nettement plus cher, dans le contexte actuel, malgré le frottement des frais de notaire et des frais divers et variés ? Vous allez meubler, mettre en location etc., mais dans l’intention de le revendre au plus vite en faisant la culbute ? Très étrange !
Vous êtes expert-comptable, faut-il vous expliquer le risque de requalification en marchand de biens et la notion d’"intention spéculative" ?

Franchement, ce projet me semble conçu en dépit du bon sens.

ImmoMalin a écrit :

Les chiffres sont les suivants :

- m2 : 13m2 + une cave de 7 m2
- prix : 112.000 € hors frais de notaire
- frais de notaire : 9.700 €
- travaux : 0 € (l’appartement est refait neuf).
- Meubles : 3.000 €
= total prix acquisition : 124.700 €

Les deux premières années :

- Cash flow mensuel : 910 - 137,5 - 200 = 572,5 €
- rentabilité brute : (910 € * 12) / 124.700 € = 8,75 %
- rentabilité nette : (572,5 € * 12) / 124.700 € = 5,5 % 

À partir de la troisième année :

- Cash-flows mensuel : 910 - 137,5 - 480 = 292,5 €
- rentabilité nette : (292,5 € * 12) / 124.700 € = 2,81 %

La première remarque qui me vient c’est "ben mon cochon, 115k€ pour 13m²", 8800€/m².
Pour une renta de même pas 3%.

Voilà donc pourquoi les prix montent et qu’il devient (fort fort) compliqué d’avoir un bien à l’équilibre financier.

Vous êtes dans la situation la plus " favorable en cash flow": crédit sur 25 ans + location courte durée.
Et pourtant, le projet, même comme ça, n’est pas mirobolant.

Si dans 3 ans vous ne pouvez plus louer que 60 jours par an en courte durée, comment allez vous faire ? Les loyers longue durée pour du 13m² ne sont pas à 1300€, même pas à la moitié…

ImmoMalin69 a écrit :

L’idée est de récupérer du cash-flow positif et de revendre ce bien avec une plus-value lorsque ce sera possible (le bien sera mis en vente dès l’acquisition à un prix plus élevé).

Ah, mais donc 8800€/m² c’est donc " la base", et les acheteurs vont se ruer sur cet investissement au rendement faramineux de 3% ?

Quand on dit que le marché lyonnais est tendu… Allez comprendre pourquoi.

Je connais le statut LMNP, ce n’était pas l’objet de mon message, mais plutôt de vous demander si vous aviez réalisé des calculs précis sur les flux financiers que cela engendre dans votre cas.

Je reste très sceptique sur les chiffres annoncés par vos collègues, mais soit.

Bon courage dans votre recherche, Lyon est en effet un marché très tendu.

Je vous cite, il y a quelques mois :

ImmoMalin, le 06/07/2019 a écrit :

En effet le choix de la ville est primordiale. Habitant Lyon il est difficile d’investir proche de chez moi car les prix sont très élevés et donc les rentabilités assez faibles. J’essaye donc d’élargir mon périmètre de recherche. De plus les immeubles de rapports dans mon budget sont souvent dans de (très) petites villes dont je n’avais pas connaissance auparavant.

A priori dans un premier temps j’aimerai en effet gérer ces lots en direct. Ne serait-ce que pour pouvoir me familiariser avec les différents contrats, la recherche de locataires, la gestion de l’immeuble, des différentes travaux, … Ensuite à terme l’idée est de pouvoir trouver des projets assez rentables pour continuer à l’être tout en déléguant afin de pouvoir croître plus facilement.

Quand je lis votre étude de cas, j’ai l’impression que c’est exactement le contraire.

Dans votre réponse détaillée, j’en retiens 2 arguments:
- Les autres l’ont fait et je ne veux pas rater le train : Urgence et précipitation à saisir "la bonne affaire" avant que celle-ci ne soit prise par un autre.
- Les prix lyonnais sont très hauts et continueront de monter à ce rythme : Effectivement, les prix augmentent régulièrement. Mais ce n’est pas une raison pour acheter à ce prix.

Les bonnes affaires ne viennent pas à vous toutes seules.

ImmoMalin a écrit :

Concernant le prix des studios à Lyon centre je vous invite à aller jeter un coup d’œil sur LeBonCoin ou SeLoger. Les prix sont effectivement plus élevés ou similaires sur des biens avec beaucoup de travaux (hors résidence de service). Ce bien peut donc faire l’objet d’une plus value. Le marché de Lyon est en effet très tendu et cela est lié à l’attractivité de la ville et la hausse des acheteurs potentiels.

Je ne "jette pas un coup d’œil" sur le marché lyonnais, je l’étudie depuis 2014 avec attention. Je ne connais absolument pas les autres marchés, mais je pense être au point sur mon secteur de recherche. 
Je ne me base pas sur des " mon ami m’a dit qu’il gagne 1500€/mois" ( oui, et avec le covid ? 4 mois vide? On a tendance à voir le verre à moitié vide ou moitié plein selon ce qu’on veut démontrer. Mais dur d’accepter de reconnaître ses erreurs).

ImmoMalin a écrit :

Effectivement les prix sont très élevés sur les petites surfaces à Lyon

Je ne suis pas un dinosaure de l’investissement lyonnais -enfin, j’ose espérer le croire-.
Dernier achat en date en février 2020, rez de chaussé de 9.3m² sur cour. 4 lots en rez de chaussée affectation habitation/commerce dans l’immeuble, 2 sont habités, 1 en bureau, et le mien.
Il était précédemment loué en habitation meublée, j’ai fait le choix de le louer en bail pro meublé (TF charge locataire, moins de turn over, la société y a son siège sociale).

Voici la 2nd page de l’attestation de vente : - La première renseigne le vendeur, mes coordonnées ainsi que l’adresse du bien, il est dans le 3ème à 10 minutes de Saxe -


Loué 351€ CC. 4212€ annuel. Prêt de 48 000€ sur 20 ans, pas d’apport. ( Frais agence + notaire + équipement)
Soit : 4212 - (232.6*12) - 100 (PNO) - 250 (EC) - 450 (Charges) - 250 (TF) - 150 (CFE), ce qui me le fait à l’équilibre.

Avec la tranquillité d’un bail long terme et sans gestion quotidienne, ni intermédiaire à payer.

En ce moment, j’attends l’achat de 2 box, qui devraient se signer dans les prochaines semaines. J’en parlais là dedans.

Et ce matin, je vais en visite. Par contre, effectivement, l’annonce n’a pas de publicité et je ne saurais qu’une fois sur place si ça valait le coup de me déplacer ou non. - Le propriétaire n’a pas de photo, n’a pas d’idée du prix de vente possible, c’est un ami qui fait visiter, et je ferai mon offre en fonction. La grande surprise donc. Mais l’adresse est intéressante.-

Pourquoi avez vous changé de stratégie ?
Dans votre présentation, vous parliez d’immeuble de rapport, de gestion active du bien, et dans cette étude de cas, vous parlez d’un bien sur Lyon intra muros, de petite surface, en gestion déléguée. 
Est ce parce qu’au bout de plusieurs mois de recherche, vous n’avez rien "à vous mettre sous la dent" et que vous souhaitez vous lancer dans un projet, quitte à sacrifier en rentabilité ?
Pour mon premier studio, j’ai mis 4 ans à le trouver… Je comprends la lassitude et la baisse de motivation quand l’attente se fait longue.

Visiblement, nous sommes plusieurs - et de plus en plus nombreux - à chercher la "bonne affaire sur Lyon".

@amoilyon :

Effectivement j’ai changé de stratégie suite à une discussion avec mon banquier et des amis investisseurs qui m’ont déconseillé dans un premier temps d’investir dans des immeubles de rapport dans des zones reculées. Je ne laisse pas tomber cette stratégie à terme mais c’est vrai que ce type de bien sont peu liquide et donc difficile à revendre en cas de besoin. Cela a un avantage à l’achat car forte possibilité de négociation, et des cash flow élevés, mais par la suite cela peut être bloquant si l’on souhaite s’en séparer. Pour une première acquisition j’ai donc préféré quelque chose de très liquide, qui dégagera un cash flow positif à coup sûr (surtout les deux premières années grâce au différé de remboursement d’emprunt) et dont je pourrai ensuite me séparer soit avec une plus value, soit facilement au prix d’achat. Une fois ma trésorerie gonflée je pourrais diversifier mon patrimoine avec d’une part des bien peu liquide mais dégageant un cash-flow, d’autre part des biens plus liquides me permettant de m’adapter à mes changements de situations personnelles.

Concernant la gestion du bien je suis en effet partisan de gérer en direct ses locataires. Cependant Airbnb demande une disponibilité très importante que mon travail et ma situation familiale ne me permet pas (remise des clés à n’importe quel moment de la journée, nettoyage, gestion de l’annonce et des messages en temps réel). De plus la personne qui se chargera de gérer mon appartement est quelqu’un que je connais personnellement et qui est très au point sur ce type de gestion notamment sur les tarifs applicables qu’il module selon les délais afin d’obtenir des rentrées de loyers optimisées. Compte tenu de ce type de gestion en location courte durée je pense qu’il est plus sage de déléguer cette partie de gestion car je ne pourrais pas bien m’en occuper au quotidien, ce qui ne serait pas le cas en location meublée simple où il faut certes de la disponibilité et un suivi mais à une tout autre échelle.

Visiblement vous maîtrisez bien le marché lyonnais. Les bonnes offres sont en effet rares et effectivement je pense qu’après maintenant 1 an et 3 mois de recherche active je souhaite trouver un projet dans lequel investir et qu’il y a sûrement un effet d’impatience. Cependant contrairement à ce que vous semblez penser je n’ai pas pris la première annonce qui passais juste pour, je cite « me mettre quelque chose sous la dent ». J’ai en effet étudié beaucoup de projets, fait énormément de visites et de contre offres et le projet que je vous présente retient mon attention car il me permets de dégager un cash-flow important les deux premières années et ensuite un cash flow plus faible à partir de la 3ème année mais restant intéressant en attendant ma sortie de ce projet. Il s’agit donc d’un projet viable financièrement qui me servira de tremplin pour ensuite investir dans de nouveaux projets immobilier. 

@Bernard2K :

Mon intention n’était pas de vous froisser et j’avoue ne pas comprend votre réaction. Je vous présente simplement un projet dans lequel je prévois une porte de sortie car il s’agit de ma première acquisition et je ne veux pas me retrouver bloquer dans un projet non liquide qui me mettra par la suite des bâtons dans les roues si je souhaite continuer à m’intéresser à l’immobilier. Je n’ai nullement l’intention de réaliser une activité de marchand de bien : Bénéfice retirés essentiellement sur l’achat / revente, séparation de biens, etc … dans quel cas je re qualifierai mon activité comme tel, mon but n’étant pas de frauder mais de faire les choses dans les règles compte tenu du mode de fonctionnement choisi. Si s’avère que mon activité viens à s’assimiler à celle d’un marchand de bien je ferai les changement nécessaires pour respect le cadre qui s’y applique mais ce n’est pas mon intention pour l’instant.

Je ne ferme en effet pas la porte à la revente de ce bien dans l’éventualité où quelqu’un souhaiterai l’acquérir. En effet il s’agit d’un investissement et non d’un bien dont je souhaite jouir personnellement et le garder sur  du très long terme. Les cash-flows étant élevés les deux premières années la revente ne se fera pas à part à très bon prix, ensuite cela sera envisageable à un prix plus modéré étant donné que les cash-flows retirés seront plus faible. Sauf erreur de ma part une vente après une possession de 3 ans minimum est loin d’une activité de marchand de bien. Surtout qu’il ne s’agit pas d’un modèle reproductible Dans l’avenir mais plutôt d’une première opération visant à dégager des liquidités en vue de pouvoir ensuite investir dans des opérations plus stables par la suite.

Mon souhait n’était pas de vous contrarier ni de vous contredire avec une légende urbaine du type "propos du café du commerce". Je souhaitais simplement vous indiquer que je n’étais pas dans le cas que vous mentionnez. Je vous prie de m’excuser si ma réponse était mal formulée. Mon but étant plutôt basé sur les cash-flows pouvant être retirés de ce bien. Et ce même si une sortie du projet est envisagée des le départ car en investissement il me semble essentiel de prévoir les différentes hypothèses et opportunités auxquelles on peut être confronté.

Je vous remercie pour vos retours. Passez une excellente journée.

@Laucyn :

Merci beaucoup pour votre retour. En effet c’est vrai que le cash-flow des deux premières années est maquillé par le différé d’emprunt. Et surtout comme vous le mentionnez il est possible d’appliquer également ce modèle à une location meublée simple tout en conservant la liquidité du bien.

Selon vous sur le marché lyonnais et hors différé d’emprunt quelle rentabilité nette dois-je atteindre pour que mon projet soit acceptable en location Airbnb ? Et en location meublée simple ?

Meme question hors marché lyonnais. Quelle est pour vous la rentabilité nette à atteindre que ce soit en Airbnb ou en meublée simple ?

ImmoMalin a écrit :

Sauf erreur de ma part une vente après une possession de 3 ans minimum est loin d’une activité de marchand de bien.

Il y a erreur de votre part. D’où sortent ces 3 ans ? Aucune source fiable, aucune jurisprudence ne donne ce délai comme étant déterminant. J’hallucine vraiment de votre inclination à inventer des critères de cette façon. Vous récidivez !

Si vous revendez dans 3 ans, ou même dans 5 ans, et que vous faites plusieurs autres opérations similaires, vous êtes requalifiable en marchand de biens, dès lors qu’il y a l’intention spéculative (c’est à dire la volonté de revente) présente dès l’achat. Or, la volonté de revente présente dès l’achat, vous l’avez écrit noir sur blanc dans le premier message de ce fil : "revendre ce bien avec une plus-value lorsque ce sera possible (le bien sera mis en vente dès l’acquisition à un prix plus élevé)". Vous l’écrivez donc dans un média public ! Vous pourriez aussi l’envoyer en LRAR à votre centre des impôts, ça serait encore plus efficace pour être sûr qu’ils soient informés de votre intention spéculative. Toute personne un tant soit peu au courant de ce sujet aurait évité d’écrire publiquement son intention spéculative ! A l’inverse, la première des choses à faire, surtout si l’on envisage une revente relativement rapide, est de dire et marquer partout "investissement locatif" et de ne surtout rien écrire ni dire sur un scénario de revente, nulle part. Ainsi, on limite le risque que le fisc réussisse à prouver une intention spéculative. Si vous faites une recherche sur "requalification marchand de biens" sur ce forum, vous trouverez des posts où j’ai détaillé cela en long, en large et en travers (entre autres intervenants).

Après, j’ai bien dit "possibilité" de requalification. Je ne saurais établir de "probabilité". Vous pouvez toujours vous dire "je pense qu’il est très peu probable que je me fasse repérer, les impôts ont d’autres chats à fouetter". Ca n’est pas pareil que de dire "je pense qu’il n’y a aucun risque de requalification’.

Si j’étais à votre place, et si j’avais lu une mise en garde comme j’ai écrit plus haut, je me serais fait une note "vérifier les conditions de la requalification en marchand de biens auprès de sources blindées, et arrêter d’affirmer des trucs à ce sujet, tant que je ne l’ai pas fait". Au lieu de quoi, vous sortez 3 ans d’on ne sait où ! Manifestement, nous n’avons pas du tout la même façon de fonctionner. Moi, c’est "sécurité juridique à 99,99 %" et "ne laisser aucune pierre non retournée". Je suis bien conscient que d’autres peuvent accepter des taux d’incertitudes et de risques plus élevés, et se contenter d’approximations sorties du chapeau : ça semble être votre cas.

Et il est même probable que vous n’allez toujours pas me croire, et que ça sera bientôt à moi de citer des jurisprudences montrant des requalifications avec des reventes distantes de plus de 3 ans de l’achat !

Sur une remarque toute simple qui aurait pu tenir en une phrase, si je dois ensuite écrire 3 longs messages pour vous convaincre que cette remarque était pertinente, vous comprendrez que je ne suis pas prêt de recommencer à vous donner des conseils, si vous les recevez de cette façon. Ce n’est pas à moi de m’épuiser à vous confirmer que j’ai raison. Parce que c’est vous qui vous mettez en danger, pas moi. Moi, ça ne fait ni chaud ni froid.

A ce rythme, plus personne ne va être motivé à vous faire des remarques, s’il faut déployer des montagnes d’énergie pour vous convaincre que ces remarques ont bien lieu d’être. Du coup, vous vous auto-persuaderez que vous avez raison, sans plus personne pour vous contredire… Très bien !

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2020 15h15)

DDtee a écrit :

Pour vous parler franchement, je ne comprends même pas que l’on puisse avoir l’idée de regarder un investissement dans un appartement avec un niveau de rendement aussi bas, inférieur à 3% !

Vous trouverez tout un tas de SCPI -par exemple- avec un rendement de 4% (voir plus) et un niveau de risque bien inférieur (mutualisé).

Il y a surtout un problème sur le calcul du rendement. Le rendement est en fait bien plus élevé que ça. L’erreur de ImmoMalin est de compter les mensualités du prêt comme une charge dans son calcul.

@ Kromoz0hm :

Oui j’ai effectivement intégré les remboursement d’emprunt dans mon calcul de rentabilité. Est-ce une erreur, dois-je ne pas prendre en compte les remboursement de capital ? Cela permet de faire apparaître si le projet dégage ou nécessite de la trésorerie et donc s’il est ou non rentable. 

@ Transatlantic :

Vous avez effectivement raison. Je rajoute en charge dans votre calcul les frais du gestionnaire représentant 30% des loyers. Cela m’amène sur une année complète à un résultat imposable de 2400 € dans la catégorie BIC. Ce montant sera couvert par mes cash-flow mais vient tout de même les réduire.

@ RX :

Le montant des loyers indiqué est bien une moyenne des loyers encaissés annuellement.

Le type d’hôte seraient des étudiants de passage sur Lyon pour une soirée ou une personne seule ou en couple de passage pour une très courte durée.

Les 30% de frais de gestion intègrent bien l’ensemble des charges : accueil, ménage, lessives, remplacement des consommables, petites réparations…

L’intérêt que je voyais dans le décalage de remboursement de l’emprunt est de pouvoir constituer un matelas de trésorerie en cas de besoin pour l’avenir du projet et ce malgré le fait que cela repousse l’échéance finale de 2 ans. Cela ne vous semble pas être une bonne idée ?

Au vue des réponses qui m’ont été faite et après une nouvelle analyse de ma part en prenant en compte ces éléments je ne pense pas donner suite à ce projet. En effet la rentabilité est faible et comme @Bernard2K l’a indiqué je ne souhaite pas être réqualifié en marchand de bien en cas de vente rapide du bien. Je vais continuer à rechercher des biens soit toujours en locations Airbnb mais avec une rentabilité plus élevé (donc permise par un prix d’achat plus faible), soit en location meublée simple sur Lyon ou sur un autre secteur qui offrira sûrement une meilleure rentabilité car Lyon est très chère et les offres à faible prix y sont rares.

ImmoMalin a écrit :

@ Kromoz0hm :

Oui j’ai effectivement intégré les remboursement d’emprunt dans mon calcul de rentabilité. Est-ce une erreur, dois-je ne pas prendre en compte les remboursement de capital ? Cela permet de faire apparaître si le projet dégage ou nécessite de la trésorerie et donc s’il est ou non rentable.

Ce sont bien deux choses différentes qu’il ne faut pas mélanger. La rentabilité dépend du bien en lui même, pas du moyen avec lequel il a été acheté (comptant, apport, crédit 10 ans ou 25 ans…). Il serait d’ailleurs dommage de compter le remboursement du crédit comme une charge alors que cela vient augmenter votre patrimoine net par le biais du remboursement du capital dû.

Pour voir par contre si vous devrez ajouter de l’argent ou si au contraire vous en gagnerez, c’est là que le cashflow intervient. Il n’indique pas en soit si l’affaire est bonne (car on peut avoir un cashflow positif très simplement… en allongeant la durée du crédit ou en faisant un gros apport), mais seulement le cashflow de l’opération.

Par ailleurs, sans prendre en compte si vos hypothèses de loyer sont bonnes, et si les charges prévisionnelles sont bien prévues, un rendement de plus de 7% net à Lyon est tout simplement énorme et quasi inatteignable en location classique. Ca correspond plutôt au meilleur rendement BRUT trouvable via des annonces. Donc à part trouver la perle rare via une connaissance directe sur une vente pressée, ce ne sont pas des chiffres trouvables à Lyon. Par contre sur de la courte durée je ne saurais dire quel niveau de rentabilité est possible habituellement à Lyon.