Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD

@ario commentaire sur votre simulation :
    1) Censi-Bouvard = très mauvais choix : le réel (avec amortissement du bien) est plus avantageux.
    2) 4.25% de rendement = trop peu (il y a vers 5.00% avec des exploitants corrects, et avec des EHPAD de seconde main c’est souvent encore un peu plus), ça paie grassement les intermédiaires !  (et en général ça n’inclut pas les frais de notaire !)
    3) 2000€ de taxe foncière = beaucoup (peut-être qu’il y aura des communes avec ce niveau de TF, mais pour 200 k€ investis je tablerais sur environ 1000€ de TF).
    4) Faites attention au traitement de la TVA (soit on la récupère et on la paie sur les loyers, soit on ne la récupère pas)….

Je dirais :
   200 k€ investis, mais 166.67 k€ht déboursés + frais de notaire, soit 180 k€ht
   8333€ ht de revenus annuels (5% ht/ht)
   1000€ de TF
   7333€ d’exédent de trésorerie avant remboursement d’emprunt
   0€ d’IR et CSG/CRDS grâce aux amortissements et intérêts d’emprunt (et frais lors de l’achat)
   4.07% de rendement net.
   à prendre en compte : indice d’indexation du loyer
   aléas lors de la revente (ou lors d’une révision du loyer par l’exploitant)

Vous récupérez la TVA auprès du trésor public, exactement comme vous devrez verser la TVA au trésor public ensuite (la tva que vous aurez collecté avec les loyers), en faisant les bonnes déclarations au fisc (et avec un n°SIRET).

Les frais d’achat sont des charges, qui viennent diminuer votre BIC (tant qu’il en reste).

L’amortissement que vous simulez n’est pas vraiment correct : il faut amortir les 166 667€, moins le foncier, et par partie selon la nature de l’immobilisation (le mobilier sur 5 ans, le gros oeuvre sur 50 ans, le second oeuvre sur 20-30 ans, par exemple). Ceci a maintes fois été expliqué sur ce forum et dans les livres.

Dans votre tableau, la ligne "revenu net" est visiblement erronée. En année 1 ça devrait être 8333 - 1000 - 4500 = 2833. Vous devriez jeter un coup d’oeil aux nombreux simulateurs de ce genre d’opération qui existe sur le net, et vous ne inspirer : il n’est pas pertinent de diviser le revenu net (qui va varier d’année en année) par le montant de l’achat; pour le rendement, il faut prendre en compte les fonds que vous avez vraiment investis, à savoir 66 667€, et calculer un TRI sur la durée de l’investissement, et ce TRI va varier selon que vous revendez dans 10-15-20 ans, et selon le prix de vente; etc.

Les -5103€ que vous obtenez sont le flux de trésorerie net, pas le revenu net. Vous ne pouvez pas calculer une rentabilité avec au numérateur un montant qui inclut une partie de votre investissement (le remboursement du capital) !
Pour calculer le TRI, en supposant que vous vendiez à 200 000€ après 10 ans, vous devez alors calculer (avec excel par exemple) avec la liste de vos flux de trésoreries de chaque année : TRI(-66667,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103, 200000-5103)=6.89%.
En vendant 160 k€ (plus réaliste), on arrive à TRI=4.00%. Dans la réalité, il ne faut pas viser une revente aussi tôt, mais à 20 ou 30 ans…

Au début de votre activité de location meublé, vous devez vous déclarer au fisc (avec un imprimé dont je ne me souviens plus du n°, mais vous le trouverez sur ce forum…), et le fisc vous fourni un n°SIRET en retour (et vous enverra ensuite périodiquement les papiers pour déclarer la TVA etc.).

Je vous conseille d’aller lire les différentes discussions sur la location meublée (LMNP) sur ce forum (vous avez les liens dans le message #1), car je ne vais pas la refaire ici, où on est supposé détailler les spécificités d’un investissement en EHPAD, et pas tous les aspects communs à tous les investissements en vue de faire de la location meublée.

Pour faire court :
  1) je vous recommande de respecter la charte de ce forum, par exemple en commençant par vous présenter ici, et en utilisant l’outil de recherche AVANT de poser une question qui a déjà été maintes fois évoquée.
  2) relisez (le point 1 de) mon message #26 ci-haut.

Bonjour,
Cette baisse de loyers de 15% peut faire l’objet en contrepartie d’une négociation d’une nouvelle durée ferme et de conditions intéressantes (art. 606 à la charge de l’exploitant, remplacement de mobilier, indexation de loyers non plafonnée, etc), qui revalorisent vos actifs. En cas de revente, cela peut représenter un atout important.
Mais il ne faut effectivement pas accepter une baisse de loyer sans regarder si elle est justifiée (attention, le bilan expose une situation passée, mais le gestionnaire a peut-être des perspectives moins bonnes), et les modifications apportées dans l’avenant ou le nouveau bail doivent vous inscrire dans un rapport d’équilibre entre les intérêts des bailleurs et des preneurs.
Les intérêts et l’amortissement se déduisant au titre des BIC et non pas de l’IR, si vos lots ont été acquis il y a 9 ans vous bénéficiez d’un amortissement (toujours au titre des BIC) encore pendant au moins 11 ans (voire même 16 ans selon la durée d’amortissement retenue), même s’il n’y a plus d’intérêts d’emprunts à déduire.
J’espère que vous parviendrez à une bonne renégociation. Si vous voulez je peux vous fournir en mail privé les coordonnées d’un avocat spécialisé dans ce domaine (négociations de renouvellement de baux commerciaux sur des EHPAD et particulièrement avec un gestionnaire), qui a pris en charge le dossier d’un de nos clients et a obtenu d’excellentes conditions de renouvellement de bail.
Bien cordialement.

Cette association a-t-elle des retours d’expérience ou un certain recul sur le cas, certes extrême je l’espère, où la négociation échoue (la révision est simplement refusée) et la société de gérance fait faillite (ou se déclare en liquidation… je ne suis pas sûr de la terminologie ici) ?

J’avais cru comprendre que c’était LA menace brandie par les sociétés de gérance : "acceptez, ou sinon nous faisons faillite et alors vous devrez retrouver une autre société qui vous imposera des conditions encore pires !".

Merci.

Bonjour à tous,
je me joins à cette discussion et vous expose mon problème actuel.
J’ai investi dans 2 chambres d’EHPAD fin 2009 dans la région parisienne.
Le gestionnaire de cet EHPAD est ORPEA.
J’ai reçu un courrier en recommandé il y a 48 heures m’invitant à leur signer un mandat (avant le 7 Janvier prochain) pour le changement du mobilier des chambres. Le montant de ce remplacement est de 4200 euros par chambre.

Après avoir consulté le bail commercial qui me lie à ORPEA, il n’est pas fait mention de cette obligation, d’ailleurs, le courrier d’ORPEA dit simplement:
      "-Afin de pouvoir continuer à garantir le niveau de qualité et de sécurité que nous devons à nos résidents, et donc de permettre la poursuite d’une exploitation durable au sein des chambres que nous vous louons, il nous est indispensable de procéder à un renouvellement du mobilier".

En relisant mon bail commercial,je note tout de même un paragraphe:

    -5-Dispositions diverses:
  Dans le cas où la non location du bien résulterait du fait ou d’une faute du bailleur, affectant le bien et ne permettant une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé, jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin.

Le gestionnaire peut-il se prévaloir de cette disposition pour me "forcer la main"?
Pour info, je suis vendeur de ces 2 chambres d’EHPAD!
Vous remerciant de vos conseils toujours des plus intéressants
cordialement.

Rentierpeutetre

J’ai reçu une proposition d’investissement pour un bien géré par ORPEA. Je suis en train de lire le bail commercial.
A propos du loyer je cite :
"Ce loyer fera l’objet d’une révision de plein droit le 1er janvier de chaque période triennale, proportionnellement à a variation de l’ILC publié par l’INSEE plafonnée à 3% par période triennale.

L’indice de base, 111.33 au 4ème trimestre 2017 (publié le 22/03/2018), soit le dernier indice connu à la date d’effet du bail, sera comparé avec l’indice du même trimestre de l’année de la révision triennale. A compter de la deuxième indexation, l’indice de référence précédent deviendra le nouvel indice de base et ainsi de suite pour les prochaines révisions."

Quelqu’un pourrait m’aider en me traduisant ce charabia ? Je n’ai encore jamais investi dans l’immobilier et donc c’est la première fois que je me retrouve face à un contrat de bail alors je ne suis pas sur de comprendre.

Par contre à propos de la problématique soulevée par rentierpeutetre il y a bien un passage qui prend toute une page alors je vais pas le recopier entièrement. Il commence comme ça :
"Pour les besoins de l’application de l’article L145-40-2 du code de commerce, il est précisé qu’aucune charge n’est engagé par le bailleur et répercutée par le preneur, dans la mesure ou le preneur est l’unique occupant et exploitant de l’immeuble à usage de résidence (…) et que les obligations d’entretien et de réparation du preneur portent sur la totalité de l’immeuble dont font partie les locaux loués."

@PseudoDevenirRentier : outre la relecture du message #1 qui liste les risques dont vous n’êtes peut-être pas conscient (mais qui existe réellement, les témoignages étant nombreux, y compris sur internet, et avec l’exploitant d’EHPAD que vous indiquez), et #38 qui précise ma position actuelle sur le type d’investissement, j’ajouterai :

La phrase que vous indiquez pour la révision du loyer signifie que :
- Après 3 ans,  on prendra le dernier indice ILC publié, et le loyer sera le résultat du calcul :
               loyer initial * (minimum (103% ; nouvel ILC / 111,33)).
   Par exemple avec un loyer initial de 1000€ et un ILC de 113 le loyer deviendra 1015€ (=1000€ * 113/111.33). 
   Par exemple avec un loyer initial de 1000€ et un ILC de 113 le loyer deviendra 1030€ (=1000€ + 3%). 
   Si l’ILC baisse, le loyer devrait également baisser (de 3% au maximum).
- Après 6 ans, un calcul similaire sera effectué, en remplaçant 111.33 par l’ILC pris en compte après 3 ans.
- Après 9 ans, un calcul similaire sera effectué, avec l’ILC pris en compte après 6 ans et après 9 ans.
- Ensuite, en fait à partir de 9 ans, vous devriez (si on se fie à ce que vivent régulièrement les petits bailleurs d’ORPEA) probablement recevoir une proposition de renouvellement de bail de la part du locataire, avec un nouveau montant de loyer (plus bas), à négocier, sachant que vous n’aurez pas beaucoup de poids dans la "négociation" en question, sauf à réussir à vous regrouper avec beaucoup d’autres bailleurs pour financer les frais pour prendre un avocat afin de négocier, et le cas échéant ester en justice.

Ces conditions de révision du loyer seront très pénalisantes si d’aventure l’inflation devait se réveiller en dépasser significativement 1% par an (soit à peu près 3% sur 3 ans). Après 9 mois, l’ILC (de T3/2018) est déjà à 113.45, soit +1.9% par rapport aux 111.33 de T4/217, et il est probable que l’indexation du loyer se résume la plupart du temps à "+3% tous les 3 ans". Vous trouverez l’évolution de lILC ici.

A noter que le prix de revente de ce bien sera directement proportionnel au montant du loyer, avec un coefficient dépendant de l’évolution du marché (actuellement, vous devriez acheter pour avoir un loyer vers 4-5% du prix hors frais de notaire). Donc n’espérez pas de plus-value avec ce bien (le loyer augmentera fort peu, au maximum de 3% tous les 3 ans, et le coefficient n’évoluera sans doute pas favorablement non plus car les taux sont plutôt bas actuellement), bien au contraire (une moins value sera sans doute au rendez-vous, surtout en prenant en compte vos frais de notaire et frais de commercialisation).

Bonjour,

J’ai peur que l’exploitant ai raison…

Pour l’anecdote j’ai partagé dans la file des locaux commerciaux un lien de la jurisprudence que vous mentionnez il y a quelques jours !

Il y a bien une prescription quinquennale sur les loyers.

Je vous conseille de vous reprochez d’un avocat.
Il y a peu être un angle d’attaque pour réduire la prescription à deux ans selon la clause d’indexation, comment elle est formulée, il faudrait voir ce qu’il y est inscrit.

Au plaisir d’échanger

Nik,

Pour ma part, je pense qu’il y a une bonne dose de bluff dans la demande De Domusvi :

Je suppose que vous n’êtes certainement pas le vrai rédacteur du bail, le rédacteur est sans doute en lien avec domusvi si ce n’est pas la même entité.

Comme particulier, le litige devrait être tranché devant l’ex TI ou proximité et pas une juridiction Commerce : par expérience, il est bien rare que le Juge ne vous accorde pas une oreille bienveillante (le petit particulier de bonne foi face à une grosse boîte pleine d’avocats). La partie adverse aura besoin de solides arguments pour se faire entendre.

De toute façon, avant de vous assigner, votre adversaire devra justifier d’avoir tout tenté à l’amiable…on en est loin !

Par curiosité, a combien votre adversaire chiffre le litige ? La encore, même s’il avait raison, pas sûr que cela couvre ses frais de justice finaux.

Rapprochez-vous des autres copropriétaires de l’EHPAD, et d’un avocat adapté à ce type de dossier (un qui a déjà gagné ce type de litige, sans même devoir aller devant le juge, en représentant des groupes de copropriétaires).