Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD

Voici une synthèse des différentes problématiques à prendre en compte quand on souhaite investir dans des chambres d’EHPAD  (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). J’essaierai de la tenir à jour, en amendant régulièrement ce premier message.

Différents aspect de ce thème ont déjà été abordé sur ce forum :  [forum IH] Résidence médicalisée, ou [forum IH] Investir en Ehpad, ou [forum IH] Investissement locatif : EHPAD vs LMNP, ou [forum IH] Investir en LMNP dans un EHPAD, ou [forum IH] EHPAD et parties communes, ou [forum IH] Quelques gros exploitants d’EHPAD, ou [forum IH] La CFE en cas de location meublée d’EHPAD

Un investissement en EHPAD consiste généralement à acquérir une partie de l’immobilier d’un EHPAD, et le mobilier associé, pour le louer meublé par bail commercial à l’exploitant de l’EHPAD, avec le statut [Forum IH] LMP ou [Forum IH] LMNP.

Il y a différents moyens d’acquérir de tels biens, les principaux étant :
  - achat sur le marché secondaire à un investisseur qui souhaite vendre (il y a qqs spécialistes) 
  - achat à un gros exploitant qui souhaite externaliser l’immobilier (la plupart mènent de telles opérations)
  - achat en VEFA à la construction d’un nouvel établissement (rare actuellement, car peu de nouveaux EHPAD)

On choisit ce type d’investissement pour bénéficier d’un flux de revenus (les loyers) sur le long terme (et pas en visant une plus-value), en estimant que l’avenir du marché concerné est favorable, en particulier avec l’augmentation anticipée du nombre de personnes dépendantes qu’on peut estimer de l’ordre de 1%/an si l’on en croit différentes études disponibles sur le net (Notons cependant que cette augmentation est bien plus faible que celle du nombre de personnes de plus de 80 ou 90 ans, car l’age auquel on rentre en EHPAD augmente régulièrement). Avec ce type d’investissement, on espère aussi se simplifier la vie, en se reposant sur l’exploitant pour de nombreux aspects (l’exploitation de l’établissement, son maintien aux normes, voire l’établissement des factures de loyer), et sur le bail commercial qui apporte une certaine visibilité sur plusieurs années, tout en bénéficiant d’une rentabilité correcte (de l’ordre de 5%/an actuellement) qu’on espère devant suivre l’inflation, et avec un statut LMNP ou LMP fiscalement relativement favorable.   

Il y a cependant un certain nombre de problématiques ou de risques potentiels dont il faut être conscient, même s’il ne faut pas en prendre prétexte pour rejeter en bloc les investissements en EHPAD :

(1) On se rend très dépendant de l’exploitant, donc il faut choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans l’exploitation d’EHPAD, qu’il est financièrement solide, avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, etc.), et vérifier que l’exploitation de l’EHPAD dans lequel on investi est saine (ce qui idéalement nécessite de comprendre le business model de l’exploitant).

[2) On se lie à très long terme via un bail commercial, donc il faut comprendre les caractéristiques d’un tel bail, qui en particulier ne pourra jamais être résilié par le bailleur sans indemniser le locataire (pour ses pertes d’exploitations), pour lequel le montant du loyer évolue selon certaines règles (certaines étant contenues dans le bail, d’autres étant d’application générale, sachant que le loyer peut dans certains cas être décidé par un juge, éventuellement à la baisse), et pour lequel il y a une certaine latitude laissé aux parties (pour définir quelles charges restent supportées par le bailleur -art 605-606 du Code Civil, taxe d’ordures ménagères, renouvellement du mobilier, impôt foncier,…-; pour définir comment le montant du loyer sera réévalué; etc.) 
EDIT : à noter que la loi Pinel de 2015, sur les baux commerciaux, limite pas mal la flexibilité des baux commerciaux.

(3) Il ne sera pas forcément facile de revendre ce bien, surtout si l’exploitant n’est pas de première qualité. Par ailleurs, le prix de vente ne suivra pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier, mais réagira plus comme le prix de rachat d’une rente (on vendra surtout un loyer annuel, et un taux de rendement dépendant des caractéristiques de l’établissement et de l’exploitant), donc il ne faudra pas vraiment escompter des plus-values à la revente. Par ailleurs, il y une différence importante (encore plus que pour l’immobilier traditionnel) entre le prix net acheteur et le prix net vendeur, qui comprend : les "frais de notaire", les "frais d’agence", et les éventuels "frais d’ingénierie" (que le conseiller de l’acheteur facturera généralement, pour le montage d’une opération LMNP packagée).

(4) Les EHPAD sont subventionnés (donc leur équilibre financier dépend des pouvoirs publics), via des conventions tripartites (avec le département et les autorités sanitaires) qui financent une partie de leurs dépenses en personnel (le personnel médical et celui s’occupant des aspects "dépendance"). Il faut savoir que la plus grosse charge d’un exploitant est son personnel, la seconde étant les loyers. Une partie des résidents sont aussi aidés par l’APA pour financer leur séjour en EHPAD. Si les fonds pour financer ce type de dépenses diminuaient (c’est principalement des décisions politiques, qui bien sur freinerait aussi la construction de nouveau EHPAD), l’équilibre économique des exploitants serait impacté, et ils seraient tentés de justifier ainsi des demandes de baisse de loyer. 

(5) Ouvrir et exploiter un EHPAD nécessite des autorisations : on peut donc considérer qu’il y a une grosse barrière à l’entrée… pour l’exploitant, qui protège un peu le propriétaire des mur d’un EHPAD (l’exploitant pourra toutefois déménager son établissement… mais devra justifier de ses motifs auprès des autorités de santé pour pouvoir transférer son autorisation. Des locaux trop vétustes,  plus aux normes, et dont les propriétaires refusent de financer les travaux, peuvent être un motif acceptable. Lorsque l’exploitant déménage, c’est généralement une catastrophe pour le propriétaire des murs, qui se retrouve avec un immeuble difficilement adaptable à d’autres usages, et avec une valeur locative bien plus faible que celle de murs d’un EHPAD).

(6) Il existe divers autres risques potentiels :
   - Il y a débat sur les avantages/inconvénients à être propriétaire d’une quote-part des parties commune et des locaux de service. Si l’exploitant en est propriétaire (comme dans les baux ORPEA), il serait plus difficile de changer d’exploitant s’il devenait un jour défaillant.
   - Attention aux clauses de révision du montant du loyer. Si c’est plafonné (par exemple à 2%/an) un retour de l’inflation sera très pénalisant. Une clause conduisant à trop augmenter les loyers mettra en péril l’équilibre financier de l’exploitant. Mieux vaut sans doute que les loyers soient bien corrélés avec les recettes de l’exploitant (pour l’exploitant, mais pour le bailleur aussi car l’exploitant doit rester prospère) et avec l’inflation (pour le bailleur).
   - L’exploitant peut un jour être tenté de transférer son activité dans un autre bâtiment (je connais des cas concrets, où les bailleurs avaient refusé de financer de lourds travaux ou de baisser assez les loyers), s’il estime qu’il aura un gros avantage à acquérir un terrain et à y construire un bâtiment adapté (mais l’exploitant ne devrait le faire qu’en dernière extrémité, car ça serait un projet complexe, lourd à financer, avec de multiples risques, et ça ne favoriserait pas les ventes futures de murs d’EHPAD qu’il exploite…).
   - Un exploitant (défaillant ou négligeant) peut un jour perdre ses autorisations (je connais 1 cas, où il n’a pu réaliser les travaux requis pour mettre aux normes, et où les investisseurs se retrouvent avec des m² inoccupés, qui ne seront plus une EHPAD de sitôt…).
   - Un EHPAD solide et bien portant pourra être fragilisé si un autre établissement (EHPAD privé ou établissement public ou associatif) ouvre à proximité : il devra peut-être baisser le prix des chambres pour garder un bon taux d’occupation.
   - Si on observe l’évolution sur les dernières années d’une part des indices limitant la hausse du tarif d’hébergement payé par les résidents (principales recettes des exploitants), et d’autre part des coûts de personnels (salaires + charges) et de loyers (surtout s’ils suivent l’ICC), on constate que les recettes augmentent bien moins vite que les charges, et que les exploitants doivent donc réaliser des gains de productivité significatifs pour maintenir leur équilibre d’exploitation. Ceci ne sera pas forcément éternellement possible.
   - Même si on a choisi un ’’bon" exploitant, il est possible que celui-ci soit racheté par un autre acteur du marché (il y a eu pas mal de consolidations dans ce secteur ces dernières années, y compris des fusions de gros acteurs), et les conséquences à long terme d’un tel rachat pourront s’avérer plus ou (plus probablement) moins favorable pour les bailleurs. 
   - Il a été constaté que, lors de "crises financières" comme celle de 2008, il y avait une tendance (pour les familles) à se replier vers des EHPAD aux tarifs raisonnables, et les EHPAD plutôt chers ont souvent eu des problèmes pour conserver un fort taux de remplissage. Ceci pourrait être un premier signe des limitations des budgets des résidents (et de leurs familles), augurant d’un avenir avec des taux de remplissages loin des 95% que certains établissement plutôt haut de gamme ont eu l’habitude d’avoir ces dernières années. Bien entendu, si le taux de remplissage diminue, l’exploitant aura un  compte d’exploitation plus tendu, et cherchera à diminuer ses charges…. Or les loyers sont souvent la charge qui apparait la moins difficile à diminuer, d’autant plus si les bailleurs sont divisés et/ou passifs (ce qui est souvent le cas).
   - Il y a aussi des cas où les pouvoirs publics ont participé à la construction de nouveaux EHPAD, parfois avec des aides financières (terrain bon marché par exemple). Les EHPAD existant se retrouvent alors avec un nouveau compétiteur qui a des bases de coûts plus favorable…. 
 
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Mots-clés : ehpad synthèse