Vente d'une SCI à l'IS constituée d'un appartement et de parts de SCPI ?

alex76370 · #1

Je me permets de vous solliciter concernant la probable vente avenir de la SCI à l’IS détenu par ma compagne et moi même (nous sommes en voie de séparation).

Notre SCI est composé d’un appartement et de parts de SCPI. Il me semblait plus facile de céder les parts sociales de la SCI plutôt que les éléments la constituant à la découpe.

Pour ce faire, je m’interrogeais concernant ce type de transaction. Avez-vous déjà été confronté à ce type de vente?

Dans l’hypothèse d’un acquéreur, la reprise du prêt actuellement en cours peut-il poser problème?

En effet l’assurance du prêt est adossé sur la tête de ma compagne et moi in fine, et non sur la SCI personne morale uniquement. Les assurances de prêt sont elles frileusement dans ce type de transaction pour l’acquéreur?

J’essaye d’évaluer les potentielles difficultées que je suis susceptible de rencontrer pour la vente.

Si j’ai bien compris, l’acquéreur doit régulariser 5% du prix de vente correspondant aux frais de mutation + peut être des frais de notaire (que je ne saurai évaluer).

Si je ne me trompe pas, la base imposable de vente des parts est constitué de la manière suivante :
=> montant reçu = apports (récupéré en totalité)
+ évaluation de chaque parts sociales (en partie proportionnel au montant amorti).
- 36,2% de plus-values (sur le modèle des amortissements professionnels)
- 30% IRPP

La logique est elle bonne?

Je vous remercie pour le temps accordé à me lire, et au partage de votre vision sur ma situation.

Alex

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière), vente

Kabal · #2

L’un des deux n’est pas chaud pour racheter la totalité ?

serenitis · #3

Je serai peut être contredit par d’autres IH, mais il me semble que les banques refusent de financer du rachat de parts sociales sur de la sci is pour des raisons de garanties en plus des soucis d’assurance de prêts que vous soulevez très justement.

Comme Kabal, j’aurai tendance à conseiller de vous entendre pour que l’un de vous deux reprenne les parts de l’autre, ce qui me semble bien plus simple à vendre comme idée à la banque, quitte à reprendre un associé à 1% pour rester deux si vous vous retrouviez seul actionnaire.

Sur une séparation, vous auriez peut-être la possibilité de trouver entre vous un terrain d’entente financier intéressant pour vous deux également.

spot · #4

J’ai bien peur que vous ne trouviez aucun acheteur ou alors avec une grosse décote. Associer un bien physique à des SCPI rend l’équation assez difficile à résoudre. De mon expérience la vente en bloc d’une SCI qui détient plusieurs biens est difficile et systématiquement "discountée".
Je pencherais plutôt pour une liquidation, voire à minima liquider les SCPI.

AleaJactaEst · #5

Regardez dans votre contrat de prêt mais la plupart du temps les banques prennent ceintures et bretelles, même pour une SCI. Elles mettent quasiement toujours une clause exigibilité du prêt en cas de cession de parts de SCI.

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