Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ?

Job · #51

Bachata64, le 15/08/2020 a écrit :
Depuis 2014, date du début de ce Forum

Bonjour
vous le rajeunissez un peu, IH a créé le Forum en 2010 après une année de blog… (mais vous devez faire allusion à cette discussion peut-être ?)

Bachata64 · #52

Effectivement, je parlais de la discussion mais ravie d’apprendre que ce site internet fête ses 10 ans ! Ca montre bien que le sujet reste d’intérêt pour beaucoup d’entre nous.

Oblible · #53

Vous cumulez les difficultés : SCI à l’IS détenue par une SASU et actionnaire non-résident.

Avez-vous demandé à la banque de prendre une hypothèque ou un PPD ( Privilège de Prêteur de Deniers ), puisque c’est la caution qui pose problème ?

Avez-vous une assurance-vie ou un portefeuille qui pourrait servir de nantissement pour ce prêt ?

Bachata64 · #54

Oui , ce sont les options qui se profilent pour le retour de congé.
Mais j’anticipe déjà en cas de refus, car je ne sens pas ma banquière très à l’aise pour défendre un PPD en comité de direction après 2 refus d’organismes de cautionnement. J’ai bien tenté de la convaincre que les refus n’étaient aucunement liés à la faisabilité du projet et à notre solvabilité, qu’il s’agit purement et simplement d’un cas qui ne fait pas partie de leur domaine de compétence.

Mais effectivement, là on touche à la limitation de chacun…

serenitis · #55

Bachata,

Votre présentation est trop succincte pour porter un jugement définitif, mais je ne crois guère à la sincérité de la réponse de votre banque qui semble se cacher pudiquement derrière un souci externe de cautionnement pour vous dire non.

Dans la liste d’organismes que vous citez, j’en connais environ la moitié, et de ceux la, tous financent de la sci is.

Il me semble probable que votre banque veuille soit vous exprimer un stop si vous atteignez les limites d’endettement selon leur analyse, soit vous faire comprendre de modifier votre dossier pour qu’il passe. Posez leur la question frontalement, à savoir quels paramètres voudriez vous voir modifier pour optimiser les chances d’acceptation : duree, apport, garantie externe, caution des dirigeants ?

Bachata64 · #56

Merci Serenitis pour votre retour. Il s’agit du premier investissement que je fais donc l’endettement n’est pas un sujet.
Et compte tenu de mes revenus qui sont déjà domiciliés chez eux, ils constatent que je suis loin d’être à découvert.
Pour la durée, ils m’ont déjà réduit de 25 à 20 ans.
Pour l’apport nous somme à 30% ce qui est plus que les ratios demandés généralement.
La caution des associés / dirigeant, ils nous l’ont déjà imposée.

S’ils avaient voulu me dire non je ne pense pas qu’ils auraient attendu tout ce temps et la tonne de documents administratifs à fournir pour le faire ? Mais vous avez peut etre raison.
Et c’est bien cela qui m’inquiète car je ne voulais pas m’arrêter à ce premier projet.

Pour les organismes que vous connaissez qui cautionnent les SCI à l’IS, ces dernières sont bien détenues par au moins une personne morale ? Si oui, je veux bien que vous m’indiquiez lesquels.

Je vais suivre vos conseils.

serenitis · #57

SCI détenue par personne morale = prêt pro dans leur langage, même si vous faites du locatif habitation.

Avec vos infos complémentaires, posez la question d’une durée 15 ans qui rentre bien mieux dans leur schéma pro que 20 ans (25 c’est non d’office désormais lisez les files récentes sur les montages scpi détenues SCI)

Toutes les banques de réseau Bpop, CIC, CreditMut, Caisse Epargne à coup sûr financent ce type de montage, avec le bémol du non résident que ne maitrise pas du tout.

j’entends parler plutôt de 20% d’apport, donc avec 30, cela me parait plutôt un très bon point.

Méditez la piste d’Obible, en proposant un nantissement sur CTO ou PEA, cela me paraît une façon de renouer le dialogue qui devrait leur plaire.

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#51 16/08/2020 11h04

Bachata64, le 15/08/2020 a écrit :

#52 16/08/2020 11h06

#53 16/08/2020 11h40

#54 16/08/2020 11h53

1 #55 16/08/2020 12h14

#56 16/08/2020 12h59

#57 16/08/2020 13h12

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