TRI, CMPC, VAN, taux d'actualisation : les appliquez-vous à vos investissements ?

Il peut y avoir des investisseurs fans d’Excel et de ses formules compliquées.
AMHA, actuellement les taux d’intérêt de d’inflation étant proches de 0, l’actualisation n’est pas indispensable.

Mais il y a un problème, l’auteur précise que pour calculer la VAN (et donc le TRI et le payback qui en découle) il ne faut pas oublier d’actualiser les flux futurs au taux d’actualisation (soit demandé soit calculé, dans le cas qu’il donne il imagine que c’est la direction qui demande un taux de 9%)

Or vous me dîtes Stanny que pour calculer votre ROI (que vous considérez semblable au CMPC donc au taux d’actualisation ) vous vous servez du TRI qui demande de connaître le taux d’actualisation (donc semblable au CMPC) ?

C’est un peu le serpent qui se mord la queue non ?

En plus de cela l’auteur critique le TRI pour 3 raisons :

- Certains projets n’ont pas de TRI
- Certains projets ont plusieurs TRI
- Le TRI donne des conclusions différentes de la VAN parfois

Que faire ?

Le taux de rentabilité interne est le taux d’actualisation tel que la somme des cash-flows actualisés est exactement égale à l’investissement

Mon horizon s’éclaircit, j’étais persuadé que la VAN était indispensable mais non en fait.

Mais du coup pour calculer le TRI il faut nous trouver une horizon d’investissement ? (parce qu’on peut attendre 50 ans que nos cash-flows se soient bien accumulés par rapport à l’investissement et dire au final "On à un TRI de 20% " non ?).

Deuxième question ? S’appuyer sur le TRI pour trouver un taux d’actualisation ne nous fait-il pas nous appuyer trop sur le passé pour un taux d’actualisation qui est à prévoir pour le futur ?

Dans le livre l’auteur nous met d’ailleurs en garde :

N’oubliez pas que vous êtes en train de calculer ce qui vous servira de taux d’actualisation pour des projets à venir. Le CMPC doit donc être tourné vers le futur

Merci Geronimo je vais me pencher la-dessus plus en profondeur ça peut être utile !

stanny a écrit :

Mon logiciel de finance personnelle se charge de calculer la performance de mon portefeuille boursier par la méthode du TRI comme le font tous les gérants de fonds

On peut le faire soi même avec un tableur et la fonction "valeur cible" d’Excel. Il faut alors simuler une VAN = 0 pour obtenir le TRI.

Quelle logiciel utilisez-vous ?

Bonjour,

Je me permets de vous poser une question concernant " les intérêts composés" lorsque nous investissons dans les SCPI d’une assurance vie par exemple.

Prenons un exemple simple :

La distribution est constante de 4.5%. Soit 4% net de frais de gestion.
-> Dans ces calculs je ne souhaite pas prendre en compte les frais d’entré pour ne pas complexifier les calculs mais simplement comprendre le calcul d’un TRI.

Admettons donc que j’ai 100 000 € de SCPI.
Année 1-> Je reçoit 4000 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 104 000 € de SCPI.
Année 2 -> Je reçoit 4 160 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 108 160 € de SCPI.
Année 3 -> Je reçoit 4 326 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 112 486 € de SCPI.
Année 4 -> Je reçoit 4 500 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 116 985 € de SCPI.
Année 5 -> Je reçoit 4 679 € sur le fonds euros ( les loyers).

J’ai donc à la fin de la 5éme année 121 664 € pour un investissement de 100 000€.

Soit un évolution du capital de 21.6% en 5 ans.

Est-ce que on peut dire que le TRI à 5 ans de cette opération est de (21.6/5), soit 4.32% ?

J’aimerais enfaite comprendre le calcul du TRI d’un investissement en général.

Par exemple : Immorente à un TRI 15 ans : +8.41%.

C’est donc l’effet de l’augmentation de la valeur du patrimoine et les intérêts composés sur les loyers qui sont à l’origine d’un TRI annualisé si conséquent?

Si quelqu’un pouvait m’éclaircir sur la notion de TRI, je vous en serait très reconnaissant.

Bonne journée

J’aimerais enfaite comprendre le calcul du TRI d’un investissement en général.

Calcul du TRI (ou TIR)

L’idée derrière le TRI (ou TIR) est d’imaginer que les flux entrants/sortants se font sur un livret (par exemple) qui rémunère le cash à un certain taux.

Pour reprendre votre exemple, en supposant que le rendement est constant, il est facile de comprendre que pour un rendement R sur N années, la PV globale est :
PV = (1+R)^N - 1

…ce qui est différent de : RxN

Si vous souhaitez retrouver le TIR (et que les hypothèses sont vérifiées), vous devez isoler R dans la première équation. Vous obtiendrez :

R = (PV+1)^(1/N)-1

Bon, au final c’est beaucoup de calcul pour rien, parce qu’un placement qui rapporte 4% par an et avec lequel on peut ré-investir l’intégralité des fonds, à un TRI de… 4%
Dans le cas plus général, reprenez la formule donnée par Wikipedia (lien ci-dessus) qui s’applique facilement à l’aide d’un tableur (Excel par exemple).

Remarque :
Je n’ai répondu que sur l’aspect mathématique de votre question, mais je tiens à pointer le fait que :
1) vous supposez dans votre exemple qu’il n’y a pas de fiscalité sur ce que vous appelez loyers (ce qui est faux)
2) vous supposez que vous pouvez ré-investir les fonds sans frais (ce qui est faux) (je viens de m’apercevoir que vous l’aviez pris en compte)
3) vous supposez que le versement des intérêts ce fait au lendemain de la clôture de l’exercice et que le réinvestissement peut se faire instantanément (ce qui est faux)
4) vous supposez que la valeur liquidative de vos parts est la somme de vos investissements (ce qui est potentiellement faux s’il y a des frais de rachat)

Dernière modification par Caceray (25/05/2020 13h12)

Sm1le22 a écrit :

Admettons donc que j’ai 100 000 € de SCPI.
Année 1-> Je reçoit 4000 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 104 000 € de SCPI.
Année 2 -> Je reçoit 4 160 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 108 160 € de SCPI.
Année 3 -> Je reçoit 4 326 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 112 486 € de SCPI.
Année 4 -> Je reçoit 4 500 € sur le fonds euros ( les loyers).

Je décide donc de réinvestir les loyers et j’ai donc désormais 116 985 € de SCPI.
Année 5 -> Je reçoit 4 679 € sur le fonds euros ( les loyers).

J’ai donc à la fin de la 5éme année 121 664 € pour un investissement de 100 000€.

Soit un évolution du capital de 21.6% en 5 ans.

Est-ce que on peut dire que le TRI à 5 ans de cette opération est de (21.6/5), soit 4.32% ?

Non ! On ne peut pas divider des % ainsi, c’est juste une hérésie mathématique.
(Imaginez un placement qui rapporterait 100%/an : au bout d’un an 100 000 seraient devenus 200 000, au bout de 2 ans 400 000, … au bout de 5 ans 3 200 000, soit un gain de 3100% en 5 ans, mais c’est tout à fait autre chose que 620%/an, sous prétexte que 3100/5 = 620 !)

Dans votre exemple, on peut dire que le TRI = 4.00% (si vous aviez 100 000€ au départ, et récupérez bien 121 664€ après 5 ans, c’est à dire s’il n’y a pas de frais sur versement). Et pas besoin de faire de calcul : ce que vous avez indiqué suffit !  (et sinon, le calcul serait Le calcul sera TRI = (121664/100000)^(1/5)-1 =  4.000%)

S’il y a des frais sur versement, par exemple qu’il fallait apporter 110 000€ de cash au départ, pour récupérer 121 664€ après 5 ans, le TRI sera plus faible. Le calcul sera TRI = (121664/110000)^(1/5)-1 =  2.036%

Je refuse de dépenser une fortune pour utiliser un MAC, et ma réponse pourrait donc être à côté de la plaque, mais essayez d’inverser les signes ? En général les investissements sont en négatifs, et les désinvestissements en positif.

Vous pouvez essayer d’ajouter deux lignes aux début, dont les montants s’annulent, et la première étant le montant négatif. Ce montant devrait être relativement important, comparé aux autres flux. (Au moins supérieur) J’avais résolu ainsi mon problème lorsque j’avais souhaité mettre en place un suivi pour un projet dont le TRI était négatif.

je crois que les formules de calcul de TRI sont, dans une certaines mesures, limitées par les cas prévus par les développeurs. Ces cas peuvent varier d’un support à l’autre, d’un programme à l’autre, voire d’une librairie à l’autre…

Ce sont tout simplement pour chaque année les encaissements - les décaissements

l’année 0 étant la réception du credit sur mon compte (+50000) puis l’achat dans de l’usufruit de scpi étrangère (-49980)

Il y a un différé de remboursement du crédit d’un an, je ne tiens pas compte du délai de jouissance (pour simplifier) puis ensuite un remboursement sur 5 ans.

Chaque année j’ai les frais du crédit, le capital remboursé, l’impact sur l’IS (éco d’impôt dans mon cas en tenant compte d’un amortissement comptable) et les dividendes reçu.

La 6ieme année, il n’y a plus les dividendes mais il reste une année de crédit à rembourser (d’ou le chiffre négatif)

Globalement j’obtiens un excédent de trésorerie de 12894 au total sur les 6 ans

C’est bizarre d’obtenir une performance négative alors qu’économiquement ça se solde par une opération rentable.

@SamyInvest
Je ne comprends pas pourquoi vous voulez calculer le TRI d’une opération à cash flow positif.
Ce qui est important, c’est surtout l’excédent de trésorerie généré ici.

Bien à vous,
cat

EDIT : je crois que nous sommes d’accord avec wulfram.

Bonjour,

j’ai calculé les TRI de chacun des actions composant mon portefeuille.
Cela me permettrait-il de comparer d’évaluer et de comparer la performance de mes différents produits (les périodes d’investissements sont différentes, certaines actions sont à dividendes et parfois irréguliers) ?