Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

RA 2018 :

RA 2019 : votre source donc

BT 2019 T4 :

BT 2020 T1 :

maxicool · #101

MeilleurPlacement a publié une présentation sommaire de cette SCPI.

Elle comporte quelques infographies intéressantes dans le contexte actuel, notamment sur ses locataires.

Le gérant fait ensuite précisément le point sur la répartition des actifs de la SCPI, 80% en bureaux et 20% en commerce et résidence (avec 6% en commerce alimentaire). Surtout, elle fait le point sur la solidité de ses locataires, et notamment la part très faible de locataires concernés par les dispositions gouvernementales.

Basée sur la note de conjoncture de l’INSEE du 26 mars 2020, la Société de gestion a classé l’intégralité des locataires de la SCPI en cinq catégories, selon que leur activité est en hausse, stable, en léger recul, impactée ou totalement arrêtée durant la période de confinement. Le diagramme ci-après présente la répartition des loyers selon l’impact sur les activités des locataires, ainsi que les 5 principaux locataires de chacune de ces catégories. En plus des 5% de locataires touchés par une fermeture administrative, 24% voient leur activité fortement impactée dans cette période. .

Dernière modification par maxicool (18/04/2020 14h53)

DDtee · #102

maxicool a écrit :
Elle comporte quelques infographies intéressantes dans le contexte actuel, notamment sur ses locataires.

C’est intéressant, cependant il y a beaucoup d’inertie dans les SCPI et les éventuelles conséquences du Covid19 seront lisibles dans plusieurs trimestres.

A l’histoire de ce gestionnaire, il y a un autre risque que celui des actifs en gestion dans cette SCPI.

C’est la tentation d’y agréger les actifs d’une autre SCPI qui serait en difficulté. Pour mémoire, la part commerce de Épargne Foncière vient de la SCPI Multicommerce qui était bloquée sur le marché et a été intégrée à Épargne Foncière pour être "sauvée".

maxicool · #103

Oui, je sais bien.
C’est par contre une évidence que les distributions futures nous renseigneront sur l’impact réel du Covid-19 sur les loyers des SCPI.

GoodbyLenine · #104

DDtee a écrit :
C’est la tentation d’y agréger les actifs d’une autre SCPI qui serait en difficulté. Pour mémoire, la part commerce de Épargne Foncière vient de la SCPI Multicommerce qui était bloquée sur le marché et a été intégrée à Épargne Foncière pour être "sauvée".

Je n’ai pas vraiment la même analyse (de cette absorption de Multicommerce par Epargne Foncière, en 2012).

Le marché secondaire de Multicommerce était effectivement bloqué, mais à mon avis c’était parce que la société de gestion (et ses partenaires, réseaux bancaires, qui lui apportent la majeure part de sa collecte) préféraient mettre en avant commercialement d’autres SCPI de sa gamme (en particulier Epargne Foncière) et maintenaient un prix de part de Multicommerce trop élevé (et en conséquence un rendement trop faible) pour attirer des acheteurs.
Note: on observe un comportement similaire (actuellement, et depuis quelques années) sur 2 SCPI de la même société de gestion, mais ces SCPI sont sans doute un peu trop grosses pour procéder à une fusion similaire.

J’ai ainsi pu acquérir début 2011 des parts de Multicommerce, de gré à gré, bien moins cher que le prix affiché par la société de gestion. (J’ai depuis revendu les parts d’Épargne Fonciere obtenues en échange, et le TRI de cet investissement est correct. Mais celui qui m’avait vendu ses parts avait fait un mauvais investissement).

Lors de la fusion en 2012, la parité d’échange retenue m’a semblé très avantageuse pour les anciens associés d’Épargne Fonciere.
La valeur d’expertise retenue pour Multicommerce était fort différente (plus basse) que celle utilisée pour la valeur de reconstitution, qui avait conduit à un prix de part trop élevé de Multicommerce avant fusion.
Après fusion, le dividende perçu par les anciens associés de Multicommerce (pour les parts d’Épargne Fonciere obtenues lors de la fusion) était significativement inférieur à celui de leurs parts de Multicommerce avant fusion.

A mon avis, la "liquidité" que les anciens associés de Multicommerce ont gagné dans la fusion, et dont la plupart n’avaient pas besoin, a été payée fort cher.
A mon avis, cette fusion a été relutive pour les anciens associés d’Épargne Fonciere (mais leur gain a été faible, en pourcentage, vu les tailles respectives des 2 SCPI).
Et surtout, la fusion a permis à la société de gestion (principal gagnant de la fusion) de définitivement enterrer son "track record" médiocre des performances de Multicommerce.

cedREIM · #105

Je partage l’analyse, mais du coup l’associé de Multicommerce n’a pas vraiment été "respecté".
Une fusion à parité "pile-poil" n’est de toute façon jamais possible, au delà même des SCPI.

GoodbyLenine · #106

Le BTI de Epargne Foncière est paru. Il confirme 9.09€/part distribués en en T1/2020, comme c’était initialement prévu (c’était 8.91€en T1/2019), les encaissements de loyers pour T1 s’étant déroulés comme s’il n’y avait pas de crise Covid-19.

Pour T2, sans surprise, il faut s’attendre à une baisse de la distribution (ceci pour la plupart des SCPI de La Française), quand on lit

Marc-Olivier PENIN (DG de La Française REM) a écrit :
L’encaissement des loyers du deuxième trimestre a commencé. Nous anticipons bien évidemment que les évènements en cours perturberont le recouvrement de ce quittancement. Nous adapterons les niveaux des futures distributions en conséquence. Les mesures gouvernementales qui limitent théoriquement les reports de loyers aux TPE/PME touchées par des fermetures administratives, seront sollicitées par d’autres entreprises. Les demandes de reports, comme les demandes d’aménagement de loyers déborderont largement, selon nous, le cadre légal.

Le BTI indique aussi, à propos de l’AG, que "La participation des associés se fera exclusivement
grâce au formulaire de vote par correspondance.", que les AG se tiendront à huis clos, et donne rendez-vous aux associés en septembre (’’des réunions publiques d’information, communes à plusieurs SCPI, seront organisées entre le 21 septembre et le 12 octobre 2020.’’).
Ceci signifie-t-il qu’il n’y aura même pas une AG accessible en video-conférence, et que les associés ne seront même pas autorisés à poser des questions, s’ils le souhaitent par exemple avant de voter ? Et que ce sera "silence radio" jusqu’en septembre ? Si c’était le cas, même si ça pourrait être conforme aux récentes dispositions législatives, j’y verrais potentiellement une atteinte aux statuts et à la démocratie associative (et une différence significative de traitement de plus des associés entre différentes sociétés de gestion).

Le BTI indique aussi que vont être étudiés les "atouts que pourrait offrir la fusion absorption de SCPI telles que Multimmobilier 2 et Pierre Privilège par Épargne Foncière.".

A noter également, dans l’analyse du marché (en relation avec la crise actuelle) :

Virginie WALLUT (Directrive Recherche et ISR Immobilier) a écrit :
Les taux devraient rester relativement stables pour les actifs de meilleure qualité vers lesquels les investisseurs devraient se concentrer dans la logique du « fligth to quality » en période de crise. En revanche, les taux des actifs secondaires pourraient s’orienter à la hausse avec une différence plus marquée en fonction du profil de risque. Les primes de risque devraient donc augmenter suite à une hausse du risque locatif et une perception accrue du risque de liquidité sur certains types d’actifs.

et à propos des commerces :

Virginie WALLUT (Directrive Recherche et ISR Immobilier) a écrit :
… depuis la mi-mars, les investisseurs ont fait assaut de prudence en attendant d’avoir plus de visibilité sur la situation. A moyen terme, nous anticipons une période de latence le temps que la consommation reprenne et que les investisseurs puissent constater la remontée des chiffres d’affaires des enseignes. Dans ce contexte, les fondamentaux devraient jouer à plein pour préserver la valeur long terme des actifs commerces ; à savoir un emplacement prime, une zone de chalandise étendue dans un bassin de population à fort pouvoir d’achat.

BenBBB · #107

Selon vous, quels effets auraient "la fusion absorption de SCPI telles que Multimmobilier 2 et Pierre Privilège par Épargne Foncière." ?

GoodbyLenine · #108

GoodbyLenine, le 30/04/2020 a écrit :
Le BTI indique aussi, à propos de l’AG, que "La participation des associés se fera exclusivement grâce au formulaire de vote par correspondance.", que les AG se tiendront à huis clos, et donne rendez-vous aux associés en septembre (’’des réunions publiques d’information, communes à plusieurs SCPI, seront organisées entre le 21 septembre et le 12 octobre 2020.’’).
Ceci signifie-t-il qu’il n’y aura même pas une AG accessible en video-conférence, et que les associés ne seront même pas autorisés à poser des questions, s’ils le souhaitent par exemple avant de voter ? Et que ce sera "silence radio" jusqu’en septembre ? Si c’était le cas, même si ça pourrait être conforme aux récentes dispositions législatives, j’y verrais potentiellement une atteinte aux statuts et à la démocratie associative (et une différence significative de traitement de plus des associés entre différentes sociétés de gestion).

L’AG (ordinaire et extraordinaire) aura lieu à huis clos le 25 juin 2020 (ou le 24 juillet, en absence de quorum le 25 juin).

Les associés peuvent donc uniquement voter par correspondance (ou donner pouvoir au président de l’AG … qui est la société de gestion). Pas de questions en AG cette année donc… Il faudra attendre les "réunions publiques d’information" annoncées pour cet automne, pour ces questions.

BenBBB, le 30/04/2020 a écrit :
Selon vous, quels effets auraient "la fusion absorption de SCPI telles que Multimmobilier 2 et Pierre Privilège par Épargne Foncière." ?

Il est bien trop tôt pour avoir une réponse un peu consistante à une telle question.

Beaucoup de choses dépendront des parités de fusions proposées. S’il est possible que, pour les SCPI absorbées, la valeur des parts reçues et le montant du dividende annuel augmentent (ne serait-ce qu’un peu), et que, pour Epargne Foncière, la fusion soit relutive (au niveau des valeurs de reconstitution et des dividendes), ce serait bien. Mais j’ai un peu de mal à imaginer comment ceci serait mathématiquement possible (mais il me semble avoir déjà vu ce genre de chose, par ex. quand Argan a absorbé le portefeuille Cargo, dans un contexte certes particulier). En pratique, il y aura pour chacun à gagner et à perdre, peut-être pas beaucoup (mais certaines fusions orchestrées par La Française dans le passé étaient assez pénalisantes pour une majorité d’associés de la SCPI absorbée).

Il y a quelques conséquences fiscales négatives, la durée de détention des biens de la SCPI absorbée (précieuse quand on revend un bien avec plus-value) repartant de zéro. Et ceci n’est jamais réellement compensé par le fait que le prix de revient de ces biens devient la valeur retenue lors de la fusion (où les plus et moins values constatées sur l’ensemble du parc de la SCPI absorbée sont "soldées" et où on repart sur des prix d’acquisition (valeur comptable) remis à jour).

Je doute que les avantages moins quantifiables, comme une meilleure liquidité, un patrimoine plus diversifié, etc. que certaines sociétés de gestion mettent en avant lors d’une fusion, soient d’une valeur quelconque ici (car les SCPI absorbées semblent déjà bien grosses et diversifiées, et n’ont guère de problème de liquidité … sauf à ce que La Française en cesse la commercialisation active).

Le seul avantage assez indiscutable que je perçois, largement en faveur de la société de gestion, est une simplification de la gestion, avec moins d’entités à gérer (une comptabilité unique, moins de documents à produire et diffuser, moins de réunions du CS, moins d’AG à tenir, etc.), donc sans doute des économies d’échelle … mais je n’ai (hélas) pas encore vu de société de gestion proposer de diminuer un peu ses commissions en conséquence (et pourtant, il me semble que les coûts de gestion ne sont pas le même pourcentage des loyers ou du patrimoine sur un patrimoine de 100 M€, de 800 M€ ou de 5 Mds€…).

maxicool · #109

Le Rapport Annuel 2019 est sorti.

maxicool · #110

Mes impressions sur le RA 2019.

--

COLLECTE ET ACHATS

La collecte nette 2019 a été importante : 369 M€ (406 M€ en brut).
Elle a été investie en totalité (trésorerie au 31.12.2019 : 1,3 M€), ce qui est positif.

16 achats ont été effectués en 2019 pour 450 M€ :
- 126,4 M€ en direct
- 320 M€ via des SCI (incorporant les autres SCPI de LF comme Europimmo)
- 6,4 M€ via des OPCI
Les achats ont été effectués en Allemgane, à Amsterdam ou en France (70% en IDF).

Sur le T1 2020, la collecté a même encore augmenté (147 M€).
Au 31.03.2020, la capitalisation monte à 2 843 M€.

--

CESSIONS

Sur 2019, Epargne Foncière a opéré 7 cessions, représentant 19 393 m2 (dont 11 500 étaient vacants). Cession pour 18,50 M€, alors que la valeur d’expertise était de 16,78 M€, donc cession avec une petite PV de 1,72 M€ sur la valeur d’expertise.

Toutefois, la valeur au bilan de ces actifs était de 25,25 M€. La SCPI s’est débarrassée d’actifs vacants à plus de 50%, nécessitant sans doute des (gros) travaux de réhabilitation.
Ce n’est pas une mauvaise opération en soit si le bénéfice est bien réinvesti… Cele permet de faire augmenter les TOF / TOP.

Effectivement, le TOF sort fin 2019 à 91,20% (il était de 85% en 2015), le TOP ressort à 93,40%.

--

TRAVAUX ET EXPERTISE

La provision pour travaux (gros entretiens) reste importante (2,9 M€), ce qui montre que les actifs d’Epargne foncière, plutôt anciens, sont à remettre aux normes.

La valeur d’expertise a augmenté de 3.85% sur 2019.
Le prix de la part a augmenté le 01.03.2020, passant de 810 à 827 €.

--

RESULTATS

Le RN /part est en baisse : 32,22 € en 2019.
Pour rappel : 32,79 en 2018 - 34,15 en 2017 - 31,83 en 2016.

Le RAN reste important (11,24 € / part) mais Epargne Foncière a pioché dedans (2,30 €) pour assurer la distribution de 35,64 € en 2019 et ainsi maintenir le DVM à 4,40%.
Le RAN était de 13,34 € fin 2018.

La distribution 2019 de 35,64 € comporte 1,11 € de PV et 2,30 € de RAN.

--

ACTIFS

Bureaux 66,50% - Commerces 27,50% - Résidences gérées (hôtels…) 6% - en surface
Régions France 40,50% - IDF 35,50% - Paris 16% - Etranger 8% - en surface

Bureaux 79,03% - Commerces 15,75% - Résidences gérées (hôtels…) 5,21% - en valeur vénale
Régions France 21,15% - IDF 40,53% - Paris 29,38% - Etranger 8,94% - en valeur vénale

La diversification est convenable. Les 5 premiers locataires représentent 9,1% des loyers et les 20 premiers 27% des loyers. Peu de risque de ce point de vue là.

--

A mon avis, cette SCPI peut être considérée comme une SCPI de fond de portefeuille. Elle ne fera pas d’étincelle mais je trouve que les récents arbitrages vont plutôt dans le bon sens…
Restent à voir l"impact des absorptions futures si elles sont effectives.

Dernière modification par maxicool (21/06/2020 08h05)

Surin · #111

maxicool a écrit :
ACTIFS

Bureaux 66,50% - Commerces 27,50% - Résidences gérées (hôtels…) 6% - en surface
Régions FRance 40,50% - IDF 35,50% - Paris 16% - Etranger 8% - en surface

Je venais de dire dans le portefeuille de Kdick que Epargne Foncière disposait de 30% de son patrimoine à Paris.
C’est en fait incompréhensible :

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 17 Recommandation moyenne : 1,3/4

=> La subtilité vient du fait que dans les rapports annuels, c’est le pourcentage de surface qui est exprimé (et vous l’avez bien reprécisé) alors que dans les bulletins, c’est le pourcentage en valeur vénale. Ce dernier critère me parait plus pertinent pour l’investisseur que la superficie car c’est ce qui l’intéresse du point de vue financier.

Retenir donc :
Bureaux 79,03% - Commerces 15,75% - Résidences gérées (hôtels…) 5,21%
Régions France 21,15% - IDF 40,53% - Paris 29,38% - Etranger 8,94%
Source dernier bulletin.

maxicool · #112

Oui, j’ai bien indiqué "en surface".
C’est vrai que la répartition en valeur vénale est intéressante aussi.
La répartition en % des loyers pourrait même l’être encore davantage !

Asn540 · #113

Le Bulletin du T2 est sorti :

- réduction d’un tiers du dividende alors que les loyers ont été encaissés aux 3/4
- investissements dans des centres commerciaux (aéroville / so ouest) alors que les centres commerciaux aux USA implosent
- investissements dans des hôtels

Étranges ces investissements : ils sont à contre cycle et payés très chers. Investir dans des centres commerciaux et des hôtels post COGID pourquoi pas mais en faisant des bonnes affaires, pas en craquant son porte-monnaie…

Dernière modification par Asn540 (31/07/2020 12h03)

Scpirentier · #114

Peut-être que la promesse d’achat a été signée avant le covid..

GoodbyLenine · #115

Au moins en ce qui concerne le "portefeuille Crossroads", qui a été acheté à URW (c’est une petite quote-part de ce que URW a vendu, pour 1.5 Mds€), la promesse était effectivement signée avant la crise du Covid-19 : elle a été annoncée le 12/02/2020 (source), et, lors de l’AG URW du 15 mai, le Président d’URW indiquait une clôture prévue en T2 2020, et disait "Nous sommes confiants que la transaction pourra bien se réaliser à la fin du trimestre comme annoncé. Nous informerions bien entendu le marché en cas de changement.")

Epargne Foncière a investi 41.3 M€ (29% de 142.442 M€) dans ces centres commerciaux (évalués 2.8 Mds€ au prix de la transaction), qui restent opérés (et détenus à 45.8%) par URW.

Pour ma part, je préférerais en détenir une petite fraction via des actions URW que via des parts d’Epargne Foncière (en tout cas, je payerais ainsi cette quote-part bien moins cher). Mais ce n’est qu’une petite fraction du patrimoine d’Epargne Foncière (et de URW).

Asn540 · #116

GoodbyLenine a écrit :
la promesse était effectivement signée avant la crise du Covid-19 : elle a été annoncée le 12/02/2020

Certes mais elle devait contenir une clause de force majeure qui aurait dû être utilisée dans l’intérêt des associés pour faire baisser le prix et réaliser ainsi une bonne affaire. Cela n’a pas été le cas et les associés ont donc acheté des centres commerciaux à un prix « pré covid »

Je vous renvoie au CA d’Amazon publié hier soir. La forte progression n’est pas ex nihilo. C’est du CA « piqué » aux centres commerciaux et qui ne reviendra jamais…

AleaJactaEst · #117

Je vous rejoins, en tant qu’associé sur EF, je ne suis pas content de la transaction.

Se consoler en se disant que ce n’est qu’une fraction de ses actifs totaux, pourquoi pas, mais ça reste une consolation.

Memes11 · #118

Que pensez-vous du gros mensonge de Mr Inizan a 1:20 de la video ci dessous :

Epargne Fonciere T2-2020 Vs T1-2020 : -33%
LF Opportunite Immo T2-2020 Vs T1-2020 : -50%

Les deux seules SCPI de mon portefeuille (qui en compte 8) a avoir moins distribue au T2-2020.

Asn540 · #119

Asn540, le 31/07/2020 a écrit :
Étranges ces investissements : ils sont à contre cycle et payés très chers. Investir dans des centres commerciaux et des hôtels post COGID pourquoi pas mais en faisant des bonnes affaires, pas en craquant son porte-monnaie…

La chute du cours de bourse de URW à qui Epargne Foncière a acheté ces centres commerciaux parle d’elle-même. Ces actifs ne valaient pas du tout le prix qu’a payé La Française en juin 2020.

Assez étrange de voir que La Française a aidé URW a se désendetter en achetant des actifs à des prix surévalués. On va voir à quel prix seront vendus les prochains actifs d’URW mais ce sera sans aucun doute à un prix beaucoup moins élevé.

Ce genre de transaction foireuse me fait planer un gros doute sur la capacité d’Epargne Foncière à acheter des actifs stratégiques à un prix acceptable vu que là ils ont acheté des actifs appartenant au passé à un prix prime…

Skarklash · #120

Sachant qu’URW est en difficulté et a besoin de vendre, les prochaines transactions que cette société fera ne seront pas non plus le reflet de la vraie valeur des actifs, l’acheteur potentiel profitant de l’aubaine pour tirer sur le prix et plus de la pression à la baisse sur les centres commerciaux liée à la crise sanitaire

Drystan · #121

Un mensonge par omission très certainement, je n’ai pas fait l’exercice sur leurs 9 SCPI mais j’imagine qu’en moyenne l’impacte a été moindre (le moindre étant relatif).
Je n’ai que du Europimmo chez eux et il n’y a effectivement quasi eu aucun impact chez cette dernière.

Tout cela est en grande partie du à la composition des SCPI, Opportunité Immo était exposé à 77% aux commerces avec 50% IDF 50% Province.
Inversement Europimmo est exposé à 63% en Allemagne et 19% autres pays européens et 82% en bureaux.
Modulo gestion les SCPI exposés hôtellerie et commerces (surtout en France) sont celles qui ont prix les plus belles claques en T2 2020

C’est malhonnête intellectuellement de sa part évidemment mais il est là pour vendre ses produits avant tout.

Dernière modification par Drystan (21/09/2020 13h36)

maxicool · #122

C’est malhonnête intellectuellement de sa part évidemment mais il est là pour vendre ses produits avant tout.

Pour vendre ses produits, doit-il être malhonnête ? ;-)

GoodbyLenine · #123

Il n’a pas dit que les distributions de T2-2020 n’avaient pas baissées par rapport à T1-2020.

Il a dit que les distributions T1 et T2-2020 avaient été "quasiment identiques à ce qu’elles avaient été dans le passé" (avec un langage non verbal qui -pour moi- signifiait "risque de pipotage").
Donc tout dépend de l’ampleur du "quasiment", et de si on regarde le passé il y a 1 an, 5 ans, 10 ans ou plus…

BenBBB · #124

Je suis d’accord avec GBL. Le langage non-verbal n’est pas rassurant dans cet extrait.

reremi38 · #125

Reçu ce jour :

Distribution T3 : 9.09 €
Distribution T2 : 6.06 €
Distribution T1 : 9.09 €

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