GLpy [59] : étude de cas immobilier (appartement en colocation mais charges élevées)

gLpy · #1

Bonjour,

Toujours en recherche de mon premier investissement, je suis actuellement sur un appart vendu en T3 facilement modifiable en T4 pour pouvoir effectuer une colocation. C’est un très bel immeuble très bien entretenu et très bien placé, le hic c’est qu’il y a beaucoup de charges 2500€/an, ~1400€ locatif. Je me suis créé un tableur en m’inspirant de celui vue sur le forum effectué par Jade. Cela me permet de me projeter sur l’achat, que pensez-vous des calculs du tableau ? Le cashflow est faible mais j’ai pris le calcul le plus pessimiste, en effet je souhaites faire le max de travaux moi-même donc je pense pouvoir réduire le coût des travaux à ~12000€, ma première proposition d’achat sera à 85000€ pour arriver à 90000€ max, enfin le loyer je pense pouvoir le mettre à ~370€ si la qualité de ma rénovation est à l’hauteur de mes éspérances.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 25, TMI 11%, 25000k net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : débutant
- Sociales : bonne
- Temps disponible : soir et week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T4
- Année de construction : 1948
- Étage 4 sur 6, belle luminosité, 79m2, ascenseur
- Occupé mais vendu libre
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif gaz
- Volets
- Études de la copropriété : grosse copro qui prend soin du bâtiment, j’ai pu consulté le carnet d’entretien qui atteste d’un entretien régulier du bâtiment.
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 59
- Plein centre-ville
- Ecoles à proximité
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 97200€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 3 * 350€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)

- Travaux immédiats = 2 fenêtres en SV + sdb + quelques réno, estimé à 20,000€, j’attends les devis artisans
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent = ?
- Coût des travaux à 5 ans : ?
- Coût des travaux à 10 ans : réfection facade et toiture effectués il y a moins de 5 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (réel LMNP)

Que pensez-vous de ce projet ?

Dernière modification par gLpy (06/10/2020 15h53)

Mots-clés : coloc, copro, immobilier

Trahcoh · #2

Projet intéressant.

Je n’arrive pas à lire votre tableau, mais cela semble rentable. Les charges sont élevées, mais pas délirantes.

Si vous êtes confiant sur la demande locative et la qualité de la résidence, c’est peut-être le moment de vous lancer. Prévoyez beaucoup de temps personnel pour les travaux et le shopping.

Si vous pouvez l’avoir à crédit, c’est encore mieux avec l’effet de levier.

lachignolecorse · #3

Vérifiez s’il y a un encadrement des loyers dans le ville (existant ou prévu). Vérifiez aussi que le règlement interieur de la copro n"oblige pas à une "occupation strictement bourgeoise" ce qui pourrait vous poser souci en cas de coloc.

Taxe foncière?

Le loyer de 350€ me semble faible. Mais je ne connais pas la situation du bien.

Vu le prix d’achat, vous pouvez être rentable. Pour les charges, j’avais un f4 avec 2000€ de charges par an, donc normal pour votre bien.

gLpy · #4

Trahcoh a écrit :
Projet intéressant.

Je n’arrive pas à lire votre tableau, mais cela semble rentable. Les charges sont élevées, mais pas délirantes.

Si vous êtes confiant sur la demande locative et la qualité de la résidence, c’est peut-être le moment de vous lancer. Prévoyez beaucoup de temps personnel pour les travaux et le shopping.

Si vous pouvez l’avoir à crédit, c’est encore mieux avec l’effet de levier.

En effet l’image est petite, il est possible de zoomer en appuyant sur Ctrl + molette souris (ou touche +). Oui il y a de la demande sur le secteur et j’ai déjà vu ma banque qui est en accord pour me prêter pour ce projet.

lachignolecorse a écrit :
Vérifiez s’il y a un encadrement des loyers dans le ville (existant ou prévu). Vérifiez aussi que le règlement interieur de la copro n"oblige pas à une "occupation strictement bourgeoise" ce qui pourrait vous poser souci en cas de coloc.

Taxe foncière?

Le loyer de 350€ me semble faible. Mais je ne connais pas la situation du bien.

Vu le prix d’achat, vous pouvez être rentable. Pour les charges, j’avais un f4 avec 2000€ de charges par an, donc normal pour votre bien.

Je ne pense pas que la ville à l’encadrement des loyers, je n’ai vu que Lille, Lomme et Hellemmes dans ce cas dans la MEL. La TF est de 1021€ et est comprise dans mes calculs.

Le loyer de 350€ est HC, vu que les charges vont être élevés ça devrait faire environ 400€ CC. Vu que ce seront de belles chambres d’environ 15m² je tenterai de mettre un peu plus élevé (410, 420CC).

Je vais voir de suite pour obtenir le règlement de copro pour valider le point sur la coloc.

Merci pour les informations

Dernière modification par gLpy (07/10/2020 14h44)

DDtee · #5

Pour faire mon rabat joie habituel, je trouve la rentabilité (vous ne la chiffrez pas ?) bien modeste surtout pour une exploitation en colocation. Le coût des charges en est une des principales raisons, sans doute.

A mon opinion, au delà de la modestie de l’ambition rentable, cela ne prend pas en compte le travail de gestion pour ce type de contrat. Les risques d’évolution juridique liés au bien (coloc, LMNP, encadrement des loyers…).

Vous n’indiquez pas le niveau d’isolation du bien. Vu sa date de construction (’48) et l’évolution de la législation dans le domaine, comptez assurément de lourds travaux à prévoir durant la détention (sans vouloir jouer les Cassandre, dans les 5/10 ans ?).

Timinel · #6

Bonjour

Je pense que c’est effectivement assez pessimiste ( 1 mois de vacances par an … je ne sais pas ou vous etes sur le nord mais ca me semble conservateur pour la MEL)

vous avez egalement le permis de louer pour les autres communes, mais je n’ai jamais vu de probleme avec cela et vous faites des travaux.

Un point tout de meme sur la localisation, je ne sais pas ou vous prevoyez cela mais tous les endroits ne s’y prete pas sur la metropole.

cdt

gLpy · #7

Malheureusement il y a eu une visite hier qui a abouti sur une offre au prix : 117200€. L’appartement avait beaucoup de charmes donc surement un investissement résidence principale ou achat/revente. Tant pis ce ne sera pas celui-ci, je continue les recherches.

Pour info, pour ceux qui sont du secteur, c’était un appart rue d’Havre à Tourcoing, très bien placé et très beau bâtiment (classé Monument historique d’ailleurs).

J’essaye de me créer un réseau sur Tourcoing, comment avez-vous procéder pour le créer ? Et à quelle fréquence relancer vous les agents ?

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