SCI à l'IS : impossibilité de verser un dividende si déficit comptable ?

Martinix10 · #26

Merci @serenitis et @MichMouch. Concernant ma trésorerie ce n’est que du prévisionnel. Je peux modifier à ma convenance le versement ou non de dividendes en fonction de la trésorerie, des imprévus et je l’espère de la superposition de ce genre d’investissement. Je ne considère pas ça comme un réel problème en l’état, ou sinon c’est un bon problème .

@GoodbyLenine Merci pour votre suggestion, il m’a surtout évoqué celà hier en me disant que c’était une la seule possibilité de me rémunérer via la SCI à l’IS dans ce cas là.

Après immédiatement je ne vois pas l’intérêt de le faire étant donné les coûts que ça représente pour la société. + ou - 50% de l’argent à sortir pour me verser un salaire ira aux impôts et cotisations en plus de l’impôt à l’is en amont. Même si j’ai bien compris, cela restera des charges déductibles pour payer moins d’IS… Je ne vois pas dans quelle mesure cela devient intéressant…. J’ai encore à apprendre.
Il m’a aussi dit que le salaire devait être à hauteur du travail réalisé. Que je pouvais avoir des comptes à rendre à une inspection si elle estime que je suis "trop payé" pour le travail à faire… (ce point ma étonné étant donné qu’une société privée semble être en mesure de pouvoir rémunérer comme elle l’entend son salarié si c’est en accord avec les décisionnaires et la comptabilité…).

J’ai là aussi peut être une logique en désaccord avec les bonnes choses à faire…

GoodbyLenine · #27

Il est des situations où, même en cotisant au SSI (ce qui permet d’obtenir une couverture sociale : sécurité sociale, droits à la retraite, etc.) et en payant de l’IR (ou pas …. si la somme des revenus reste faible), une "rémunération du gérant" peut avoir un intérêt.

Pour le fait "que le salaire devait être à hauteur du travail réalisé", votre raisonnement n’est pas complètement exact, même dans le cas d’une entreprise privée. Un exemple un peu médiatisé d’un tel cas se trouve ici.

Sinon, pour votre projet, je pense que votre EC vous a donné des réponses "générales", sans tenir compte des chiffres de (la simulation de) votre projet. Vous pourrez toujours lui demander d’amortir les biens achetés sur une plus longue durée (ce n’est pas le fisc qui viendra vous embêter pour ceci…)

Philippe30 · #28

J’ai regardé votre profil , vous êtes jeune alors pourquoi vouloir sortir en dividendes l’argent de la SCI IS ?

Vous partez sur un achat important donc vous devez avoir des revenus corrects

Cette sortie d’argent vous coutera forcement cher en CSG c’est inévitable mais aussi en IRPP suivant votre taux d’imposition.

Si vous voulez arrêter une activité professionnelle rapidement le mieux est de laisser l’argent sur les comptes de la SCI afin de montrer sa bonne santé financière pour repartir sur un autre achat.
Vous aurez éviter une sortie d’argent inutile.

Autre point vous évoquez une holding , autre raison pour conserver l’argent dans la SCI ce qui permettra de faire un prêt de l’argent de la SCI à la holding qui pourra à son tour faire un prêt à une autre SCI.

Bref moi je laisserai l’argent sur le compte en attendant il est toujours possible que la SCI fasse un petit placement financier avec la banque

serenitis · #29

Martinix,

Je pense qu’il y a eu confusion avec votre EC sur la notion de « travail réalisé » :

Si vous optez pour un travail salarié, effectivement comme le cite GBL on rentre dans le cas Pénélope et vous pouvez être amené à vous justifier.

Si vous optez pour un statut mandataire social, impossible de venir vous chercher sur ce point !

edit/ à la réflexion, les seuls cas où la rému dirigeant peut être mis en cause sont en cas de LJ où le TC retiendrait la faute de gestion.

Quant au fait de voir fondre peu ou prou la moitié de vos sorties sociétés en cotisations, vous trouverez de nombreuses files sur le forum et à mon sens on tourne en rond car le législateur a bien ficelé son dossier au fil du temps

Bonne suite à votre projet

Dernière modification par serenitis (22/05/2019 08h09)

Martinix10 · #30

@GoodbyLenine Effectivement le cas "Pénélope" est un exemple. Le terme d’emploi fictif était selon moi destiné surtout à un système de détournement d’argent public ou d’une association… Je ne pensais pas qu’il puisse être réprimandé dans le privé. Mais merci de l’info. Je prends également en compte votre conseil par rapport à l’amortissement. C’est un levier important pour mes projets!

@Philippe30 Cette sortie d’argent en dividendes sera au pire plafonnée à 30%, soit la Flax Tax. 17.2% de CSG et 12.8% de TMI. Là aussi, je peux me tromper mais normalement avec l’IS en amont ce sera le seul impôt à sortir pour que je puisse en jouir à ma convenance.
"Si vous voulez arrêter une activité professionnelle rapidement le mieux est de laisser l’argent sur les comptes de la SCI afin de montrer sa bonne santé financière pour repartir sur un autre achat.
Vous aurez éviter une sortie d’argent inutile."
=> Concernant cela, je vois que vous êtes beaucoup à me conseiller cette option. Je me suis peut être mal exprimé. Je ne souhaites pas sortir d’argent tant qu’il n’y aura pas le potentiel de me verser un vrai revenu me permettant de quitter mon emploi actuel.
Pendant cette période, il y aurait donc une trésorerie croissante qui me permettrait de réinvestir jusqu’à atteindre ce seuil.
Ce que je recherche en revanche c’est que chaque investissement soit en capacité de générer des dividendes en évitant le déficit comptable (mais je ne les sortirais pas au début).
Il faudra multiplier l’acquisition de plusieurs biens comme celui ci pour y arriver et je prendrais le temps qu’il faut (la création d’une Holding sera en effet surement nécessaire à ce moment là pour éviter le pallier supérieur de L’IS et faciliter les flux de capitaux afin de réinvestir).
Je ne sais pas si cette façon de voir les choses ou ce projet est utopique mais ça me semble cohérent aujourd’hui! Maintenant j’expérimente et échange afin de changer de cap si je fais des erreurs…

@Serenitis
Il faut que je travaille sur ce point et le statut de mandataire social.
Aujourd’hui c’est clairement dans ce domaine ou je n’ai pas les connaissances nécessaires et les contacts appropriés afin de bien m’orienter.
Il y a forcément une question d’équilibre comptable à trouver en fonction de la situation à l’instant T qui sera amené à évoluer je l’espère!
Je souhaites avoir toutes les cartes en main dès aujourd’hui afin de changer de stratégie au bon moment. Je pense à aujourd’hui mais je pense également à demain.
Merci pour votre suggestion et votre update!

Bon après-midi à vous tous!

Dernière modification par Martinix10 (22/05/2019 14h27)

Philippe30 · #31

Je ne connais pas le montant de revenu attendu mais sachez que pour sortir disons un smic il y a pratiquement le double en cotisation.

Et on peux penser que plus on monte en salaire et plus la note devient salé.

Personnellement , je ne suis pas partisan de ce type d’approche de versement de salaires car c’est d’un coût assez prohibitif.

L’avantage avec une SCI est de pouvoir occulter tout versement de salaire à la différence d’autres structures commerciales.

Donc pourquoi aller payer plus pour une hypothétique retraite.

Sinon pour dépasser ce débat , avez vous fait le calcul sur la base de votre premier immeuble de combien il faudrait de bien pour sortir un salaire chargé ?

Pour être pas mal disons 5.000 € de cash mensuel pour disposer de 2.200 à 2.400 € sur lesquels vous paierez des impôts ensuite …

Pour générer un tel cash mensuel il faut flirter avec un encours immobilier de plus d’1 million et une rentabilité de 10 % minimum.

Ceci sans compter les aléas de la location ….

Bref je vous invite à commencer sur ce premier immeuble et dans 18 mois à faire un point et voir si vous pouvez acheter un autre bien vis à vis de la banque.

Regardez du coté de la location meublé sur des surfaces type studio et T1 , vous pouvez pratiquer l’amortissement et il n’y a pas de CRL , de plus value professionnelle

Bernard2K · #32

Il me semble qu’une grande part de cette discussion vient d’un problème de vocabulaire de votre part. Vous voulez des dividendes, mais qui ne sortent pas (qui pourraient sortir, mais qui ne le font pas). Alors, ce ne sont pas des dividendes, vu que la définition d’un dividende, c’est que ça sort pour être versé aux sociétaires.
Ce que vous voulez, c’est du résultat positif, dit aussi bénéficiaire, qui sera laissé en réserve. On parle aussi d’excédents de trésorerie. Pas des dividendes.

serenitis · #33

je me permets de donner quelques chiffres en complément de l’intervention de Philippe30 :

si vous êtes salarié un smic environ 1185 net mensuel, cout de revient annuel global 19500€ en 2019.

si vous êtes mandataire social, pour le même net, plus de réduction Fillon, pas de côtisation chômage = 25500 au final.

si vous optez pour les dividendes, petit rappel pas de flat tax si vous détenez en direct la sci mais TMI+ csg. si votre sci est filiale de votre holding, régime mère fille, et flat tax.

en tous les cas, comme le dit Philippe, il faut un sacré brelan d’affaires immo pour envisager ces scénarios !

M07 · #34

Bonsoir !

Pour compléter ma suggestion de minimiser le capital en faveur d’un CCA important, permettant de remplacer des dividendes par du remboursement de CCA, il faut savoir que la loi PACTE a promulgué une évolution intéressante :

évolution CCA dans la loi PACTE a écrit :
Tout associé peut désormais consentir des avances en compte courant à sa société quelle que soit la fraction de capital qu’il détient.
Jusqu’à présent les sociétés civiles (…) ne pouvaient recevoir à titre habituel des avances en compte courant de leurs associés, actionnaires ou associés commanditaires que si ceux-ci détiennent au moins 5 % de leur capital et qu’ils occupent certaines fonctions limitativement énumérées. Le seuil de détention est dès lors supprimé et le champ des fonctions est élargi pour permettre à tout dirigeant d’octroyer des avances en compte courant d’associé à sa société.

Ribeiro · #35

Bonjour à tous,

J’étudie le fonctionnement et la fiscalité de la SCI IS et je souhaiterai synthétiser et valider quelques points avec vous en partant du postula que l’objectif est de sortir un maximum d’argent de la SCI dès que possible :

A - Montant distribuable via dividendes

1- On peut lire sur notre forum et également sur des sites spécialisés que l’on peut distribuer des dividendes en SCI IS uniquement dans le cas ou nous avons un bénéfice (un résultat comptable >0) sur un exercice donné ou si un bénéfice antérieur est disponible en réserve ?!

2- Cela veut dire qu’avec des charges importantes les premières années (frais d’acquisitions) auxquelles s’ajoutent des amortissements également élevés les premières années (meubles, aménagement intérieur), on se retrouve avec un résultat comptable négatif plusieurs années.
Pour autant, les cashflow eux sont positifs car les amortissements sont des écritures comptables et pas des flux décaissés.
On peut donc se retrouver avec une trésorerie positive dès la première année (surtout avec un différé de remboursement sur 1/2/3 ans) sans la possibilité de verser des dividendes ?!

3- En partant du postula que le montant distribuable en dividende correspond à : résultat comptable - IS - CRL, cela veut dire qu’à l’inverse du point 2, on peut se retrouver après 7/10 ans avec un résultat distribuable après IS supérieur au cashflow généré (principalement à cause du remboursement de l’emprunt et de la fin de l’amortissement des meubles et autres postes courts) ?!

4- En considérant les hypothèses 1, 2 et 3 corrects et en se projetant sur une longue période, on pourrait donc :
- Les premières années : ne rien pouvoir verser en dividende car résultat comptable négatif mais laisser grossir la trésorerie (point 2)
- Les années suivantes : verser la totalité du résultat distribuable, même si ce dernier est supérieur au cashflow, on vient piocher dans la trésorerie accumulée (point 3)
- Les années encore suivantes : lorsque la trésorerie se rapproche de 0, arrêter de verser la totalité du résultat distribuable et se plafonner au cashflow généré pour ne pas passer en trésorerie négative.

B - Autres moyens de sortir de l’argent de la SCI

Comme pour les sociétés cotées qui versent des dividendes grâce à de l’endettement, serait-il possible de faire la même chose, par exemple avec un excédant d’argent venant d’une partie de l’emprunt immobilier non utilisé ?
Le sujet a été discuté plus haut mais je ne suis pas sur que cela soit clair pour les non-confirmés comme moi, l’utilisation du Compte Courant d’Associé mais comment ?

D’avance merci pour votre aide

patrick · #36

Bonjour,
Vous avez raison sur tous les points.Une remarque :vous devez normalement affecter l’argent des emprunts immobilier a un achat pour lequel vous avez eu l’emprunt. Généralement, les banques demandent a posteriori un justificatif, mais il n’est pas impossible que vous ayez un excédent. Dans ce cas, vous le sortez, soit par dividendes si c’est possible, soit par reprise de compte courant.
Le compte courant est un créance que vous avez sur la société. Vous le reprenez s’il y a de la trésorerie pour cela.

carignan99 · #37

@Ribeiro

A1 = yes.

A2 = yes

A3 = si je voulais pinailler, je dirais plutôt ’résultat fiscal - IS’ (le résultat fiscal pouvant parfois différer du résultat comptable). Il y a aussi une réserve légale + le capital social, qui sont à défalquer du total des fonds propres (postes non distribuables). Mais sur le fond, votre conclusion est correcte : on peut avoir une tréso < au montant distribuable.

A4 = yes.

B - Autres moyens de sortir de l’argent de la SCI - EDIT : remarques similaires à Patrick

S’endetter pour verser des dividendes = je sais pas si votre banquier appréciera?

Le compte courant d’associé = si vous en avez un à titre perso dans la SCI (vous y avez apporté de l’argent frais), il s’agit d’une somme d’argent que vous pouvez reprendre à tout moment (bon il faut qu’il y ai de la tréso sur le compte en banque de la SCI mais sur le principe et grosso modo, vous êtes en droit de le réclamer à la SCI, quelque que soit sa situation. Mais s’agissant de votre structure, vous n’allez sans doute pas lui faire un procès

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évolution CCA dans la loi PACTE a écrit :

#35 21/10/2020 17h18

A - Montant distribuable via dividendes

B - Autres moyens de sortir de l’argent de la SCI

#36 21/10/2020 17h47

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