SCPI : RAN, RPV (et PGR) et leur impact sur la valeur et la performance des SCPI

Asn540 a écrit :

Surin a écrit :

Ce passage montre que vous n’avez pas compris, ou pris la peine de relire les explications et les assimiler.

Je ne pensais pas que nous étions dans un cours où un prof donnait des leçons à un élève mais sur un forum où nous échangions des points de vue. Bien sûr que le RAN peut être utilisé en trésorerie ou autre mais il n’en reste pas moins que c’est de l’argent que vous achetez en entrant. Et qu’on vous rembourse en sortant. Et cet argent est globalement peu productif. Personnellement si j’investis dans des biens c’est pour avoir des biens, pas des liquidités.

Aux autres, c’est moi ou il n’a toujours pas compris ?

Si vous n’employez pas vos réserves de manières "productive" (que ce soit au niveau opérationnel ou financier), vous pouvez décider d’embaucher une personne dont le métier est d’optimiser la gestion de la trésorerie.
En attendant, il me semble que vous mélangez choux et carottes : la trésorerie ne sert en aucun cas à "payer" les amortissements : ceux-ci ne sont que des charges calculées ne débouchant sur aucun flux de trésorerie… Tout comme "facturer des clients" n’apportent strictement rien à votre trésorerie : c’est leur paiement qui y contribue.
Vous ajoutez devoir conserver des liquidités pour payer le dividende exceptionnel : cela me pousse à penser que vous en connaissez donc l’échéance et le montant, ce qui est en contradiction avec l’idée dégagée par le "il leur arrive de de…". Une fois encore, si vous connaissez le montant et l’échéance, vous pouvez tout à fait faire "fructifier" la trésorerie disponible d’une manière ou d’une autre. (financement du BFRN pour obtenir des rabais, remboursement de lignes de crédit couteuses, …)

Il me semble que vous vous embrouillez entre les notions comptables/financières, ce qui n’aide pa à la conversation. Vous devriez sérieusement, si vous souhaitez maitriser ces aspects, vous plonger dans un livre de compta niveau BTS : c’est relativement rapide à lire si l’on ne cherche qu’à comprendre, et ça permet d’aborder les principes essentiels.

Asn540 a écrit :

wulfram a écrit :

Tout comme "facturer des clients" n’apportent strictement rien à votre trésorerie : c’est leur paiement qui y contribue.

On a donc décidé de compter les poils de barbe. Facturer les clients implique le plus souvent qu’ils règlent la facture et ce règlement génère un flux de trésorerie. J’ai fait le raccourci (facture = flux de trésorerie) pour la concision de mon message. Je pensais que chacun était capable de comprendre cette concision sans me renvoyer à lire un livre de BTS.

Pour la concision de votre message, le verbe "vendre" vous aurait fait gagner quelques caractères, tout en rendant votre affirmation non erronée… "Toute l’année, je vends à des clients, …" Oui, cela peut sembler être du détail, mais quand il y a une multitude de détails menant à une incompréhension, ce n’est plus du détail.

Je suis désolé si mon approche ne vous convient pas, néanmoins celle-ci me semble importante : vous aviez commencé à reprocher l’utilisation du RAN par les SCPI, tout en mettant très clairement en avant le fait que votre problème reposait plutôt sur la gestion de la trésorerie. Ce sont deux concepts différents. Une société constituant des réserves peut gérer parfaitement sa trésorerie, une autre n’en constituant pas la gérer très mal Et inversement. Avez-vous analysé la gestion de trésorerie de vos potentiels investissements, en faisant abstraction de la présence ou non du RAN ? Il y a quelques messages de GBL/Surin (entre autre) à ce sujet. (flux de souscription vs évolution de l’endettement vs investissements réalisés vs évolution de la trésorerie)

Quand est avancé (par Sammy) l’argument que la trésorerie issue de ventes, et non distribuée, n’est pas réinvestie parce que les gérants ont plus intérêt à emprunter et attendre de nouvelles souscriptions pour toucher leur commission, ça m’hérisse le poil (de barbe, oui) : en approchant le problème ainsi, n’auraient-t-ils pas tout autant intérêt à ne pas utiliser, non plus, les montants issus des souscriptions ? Après tout, cela leur donne également du travail, alors qu’il suffit d’attendre les prochains investisseurs pigeons pour se payer !

Asn540n a écrit :

Je vois que l’on s’arrête sur des détails mais qu’on ne parle jamais du fond. Visiblement il vaut mieux s’arrêter à la page 34 du livre de compta de BTS que de se demander comment est et peut être utilisé le RAN. Le partage d’une expérience réelle n’est pas intéressante car nous vivons dans des livres de compta, c’est bien connu. Je n’alimenterai donc pas plus la machine, les gens intéressés peuvent lire ma contribution qui a le mérite d’être un cas réel et pas un rêve de comptable.

Je n’avance absolument pas que le partage de votre expérience n’est pas intéressante, elle montre un exemple de ce qui ressemble fortement à une navigation "à vue" au sujet de la trésorerie. Je ne remets absolument pas en cause votre capacité à être profitable, mais il me semble que vous avez mis l’accent sur un point d’amélioration potentiel. (A vous de juger s’il est pertinent ou non de s’en occuper, je n’ai pas vos données à ma disposition pour cela !)

Encore une fois, je m’excuse si mon approche vous a blessé, je ne faisais qu’apporter un peu de théorie, et redéfinir des notions qui me semblaient essentielles, afin que vous puissiez enrichir votre réflexion sur le fonctionnement de la "vrai vie" d’une SCPI, ou tout du moins aller chercher des éléments de réponse à vos questions dans la bonne direction. (la trésorerie, pas le RAN…)

Une excellente continuation à vous,

GoodbyLenine, le 03/11/2020 a écrit :

Désolé, Sammy78, mais pouvez-vous fournir des sources et des éléments probants pour appuyer vos affirmations (qui pour ma part me semblent fausses) ?

Quelles SCPI isoleraient ainsi la trésorerie provenant de plus-values, pour contracter par ailleurs des emprunts, et où donc ceci est-il reflété dans les comptes que chaque SCPI est tenu de publier chaque année dans son rapport annuel (dont le format est très normalisé, pour précisément favoriser une certaine transparence et la compréhension des associés qui se donnent la peine de les lire) ?

Je vous gratifierai d’un +1 à la vue de tel éléments.

Sur les SCPi que j’ai eu à auditer, sur les plus-values réalisées, au lieu de redistribuer cette trésorerie aux associés,, ce "surplus" servait à rembourser principalement les eventuelles demandes de retrait.

Cela peut se voir très facilement dans les rapports, l’année ou il y a eu cession d’immeubles avec plus-values sans redistributions aux associés, d’où des réserves elevées sur certaines SCPI..mais je vous remercie pour le -1

Surin a écrit :

Si ce RAN n’a pas été distribué, il peut avoir été mis sur un compte rémunéré, certes rapportant peu, mais il peut aussi avoir servi à compléter un super investissement à 8% pour lequel la société de gestion disposait de 90-95% de l’investissement mais a pioché dans la trésorerie disponible grâce au RAN pour l’acheter, et pour lequel souscrire un emprunt aurait été soit coûteux soit lui faisant perdre le marché face à la concurrence.

Oui probablement, mais sur les SCPI à grosses capi & collecte ca doit être moins vraie

wulfram a écrit :

Lors du rachat des parts aux associés souhaitant sortir de la société, les comptes de report à nouveau, voire les réserves, sont débités (en cas de bénéfices antérieurs affectés à ces comptes. La part non débitée à toujours une contrepartie à l’actif du bilan. On en revient à ce que j’expliquais plus haut : votre problème n’est pas dans l’utilisation du RAN, mais à celui de la gestion de la trésorerie. (Une société déficitaire peut avoir une trésorerie pléthorique, et inversement)

Et sinon, le rachat de parts social, si ce n’est pas un retour aux sociétaires, qu’est-ce ?

PS : le message de GBL auquel vous répondez demandait des sources. Cela ne ferait effectivement pas de mal, pour ceux qui souhaitent se plonger dans les comptes, ou les connaissent déjà. Surtout que votre réponse à Surin semble indiquer qu’en fait vous n’en savez rien, mais que cela ne vous empêche pas d’affirmer.

Je pense que vous faites une confusion avec les sociétés "classiques".
En effet, un associé d’une SCPI qui souhaite un rachat de part, perd son droit aux dividendes
Un nouvel entrant n’a pas les meme droits immédiatement que ce nouvel associé, car il doit attendre un délai de jouissance avant de toucher ses futures dividendes.

Mes sources viennent de mon humble expérience, et la façon la plus efficiente de gérer une trésorerie, mais il se peut que certaines fassent differemment je vous l’accorde evidemment.

GoodbyLenine, le 03/11/2020 a écrit :

Désolé, Sammy78, mais pouvez-vous fournir des sources et des éléments probants pour appuyer vos affirmations (qui pour ma part me semblent fausses) ?

Quelles SCPI isoleraient ainsi la trésorerie provenant de plus-values, pour contracter par ailleurs des emprunts, et où donc ceci est-il reflété dans les comptes que chaque SCPI est tenu de publier chaque année dans son rapport annuel (dont le format est très normalisé, pour précisément favoriser une certaine transparence et la compréhension des associés qui se donnent la peine de les lire) ?

Je vous gratifierai d’un +1 à la vue de tel éléments.

Je vous invite à lire la revue francaise de comptabilité, le numéro 544

"Les plus-values qui découlent des cessions d’actifs immobiliers ont la nature de gain ou perte en cpaital et ne sont donc pas comptabilisées au compte de résultat. Ces plus-values peuvent être cependant distribués aux associés sur décision d’AG"

Elles sont comptabilisées automatiquement dans les capitaux propres, et non utilisées.

Ceci est une regle spéficique au SCPI

Bien à vous

Vous (sammy788, dans le message #39) confondez la manière dont un flux est comptabilisé, avec la manière dont le cash, la trésorerie, associé est utilisé.

Ca me semble être une erreur de base, au niveau de la compréhension des concepts de ce que constitue une comptabilité.

Ce que vous indiquez est "une règle spéficique aux SCPI", en ce sens que le choix de procéder ainsi est imposé (alors que, en dehors des SCPI, d’autres choix, comme celui-ci, sont possibles),  afin de bien isoler le résultat de l’activité locative du reste, et de présenter les montants comptables résultant de la même manière pour toutes les SCPI (et donc en faciliter la lecture et la compréhension pour les associés, qui n’ont pas tous la formation pour déchiffrer les subtilités d’un bilan comptable).