Création d'une holding mère sur 3 SCI filles ?

Bonsoir,

Bon, je pense que mes collègues avant moi ont déjà tout dit,

Une banque quand cela est trop compliqué, il vont voir le client suivant moins torturé,
Quand vous avez plusieurs Société et que vous voulez faire un prêt savez vous ce que vous demande une banque ? répondez juste à cette question

Que vient faire votre banque personnel de couple au milieu de ce "truc" ?
Et comment complétez vous la trésorerie pour compléter la mensualité du prêt de SF-RP/AT avec votre banque personnel au milieu…

Pascal

PS  - Un atelier de menuiserie, mais c’est plutôt risqué ce type de Sté en temps normal, alors pour les 3 prochaines années   et je suis bien placé pour en parler.

PS2 sans aucune méchanceté votre pseudo est bien trouvé

PS3 Modifié mon post suite à la lecture de votre présentation qui a répondu à deux de mes questions.

.

Par pitié, simplifiez votre schéma. J’y comprends rien. Il y a des flèches et des lignes et des acronymes dans tous les sens. Les MSFP, les BCN, les SFn et consorts ne servent à rien (et ça fait foutoir / donne mal à la tête).

Quand j’ai vu votre machin, je me suis posé les questions suivantes :

- Pourquoi une holding?
- Y a t-il une entité qui génère du cash, à investir dans d’autres (les autres filles)?
- Y a t-il une stratégie patrimoniale derrière tout ça (transmission et/ou protection du conjoint)?
- Ou une logique économique?
- Ou les deux?
- Pourquoi y a t-il autant de ronds, de carrés, de losanges et d’acronymes? Que signifient-ils?
- Que fait la RP là dedans?

Et la question qui tue : ils comptent vraiment monter cette usine à gaz d’un coup? Si la réponse est oui, good luck with that… Si elle est négative, pourquoi ne pas présenter un schéma simple, en commençant par le début, par exemple (sous réserve que j’ai pigé):

- la holding
- Qui (si j’ai compris) détient une société opérationnelle (la menuiserie)
- Et une SCI (ou SAS ou autre, peu importe), pour diversifier dans l’immobilier

Et les flux qui traversent ces trois entités.

Bref, un machin simple, qu’on puisse comprendre en un coup d’œil : qui alimente qui et comment et pourquoi? De là, ça sera possible de commencer à réfléchir et de vous apporter des pistes de réflexion (bien modestement pour ma part ; les ténors du forum bien plus!).

La base quoi (à partir de laquelle, vous pourrez plus tard ajouter des briques et développer un Groupe avec ’plein de filles’ dessous!)

@Bernard2K
Le déficit foncier s’impute sur les revenus locatifs en nom propre et sur l’irpp des personnes physiques.

J’ai vu également dans le message quasialchimiste ce mélange linguistique , il me semble que dans sa pensée et par les montages envisagés , le déficit provient des SCI IS et remonte par intégration fiscale vers la holding.

C’est la raison pour laquelle j’ai évoqué de générer du déficit comptable initialement sur une SCI et ensuite d’envisager des augmentations de capital pour intégrer une holding.

Je suis d’accord avec vous que certains abus de langage ne laisse pas présager une bonne maitrise de l’ensemble et conduisent à penser que  ce type de montage doit être affiné.

Pas grand chose à ajouter après les post de Philippe et B2K, sauf une (petite) mise en garde sur l’intégration fiscale :

j’y ai eu massivement recours en affaires pour lancer des sociétés dont on présumait qu’elles seraient en perte quelques années, si j’étais très content de continuer à grandir sans fiscalité, le grain de sable a été une progression moins rapide que prévu, au point que j’ai du envisager de me "couper un bras" (la dernière affaire créée..) avant d’être emporté en entier… au final, l’affaire a bien tourné et la tréso globale est remontée, mais je suis passé par les cases abandon de créances, clause de retour à meilleure fortune, apport perso en CCA, etc…

ce qui devait être une option sur 5 ans qui me semblait très long existe encore sur une partie du groupe (subtilité comptable qui le permet) depuis 12 ans et sera remis en cause l’an prochain sans doute.

Tout cela pour rappeler qu’entre la théorie papier et la pratique, il reste la capacité des actionnaires à remettre au pot le cas échéant !

Bonjour Philippe, merci beaucoup pour ce récapitulatif très clair pour quelqu’un qui se lance (Dans l’ordre: machines à cash en nom propre, puis SCI IS, puis holding). Considérant les phases 2 et 3:

Philippe30, le 07/11/2020 a écrit :

C’est la raison pour laquelle , je vous indiquais précédemment de partir sur un premier achat en SCI IS sans monter une usine à gaz  et ensuite il est possible par augmentation de capital sociale d’intégrer une holding et de faire grossir le montage.

Si je résume votre démarche: création d’une ou plusieurs SCI (avec un associé), sans inclure de holding dans le montage dans un 1er temps. Lorsque cela devient pertinent (financièrement), création d’une holding, intégrée aux SCI par augmentation de capital social.
Pouvez vous détailler ce point svp?
Imaginons une SCI: 95 parts pour moi même, 5 parts pour ma femme(total 100 parts). Augmentation de capital: création de 1000 parts supplémentaires, attribuées à la holding, ce qui aboutit à une SCI détenue à 90% par cette dernière (1000/1100).
Quels sont les frais associés à cette démarche? J’imagine que cela est plus intéressant qu’un simple rachat de part par la holding (frais de mutation 5% environ). Y a-t-il d’autres conséquences fiscales ou coût associés?

Philippe30, le 07/11/2020 a écrit :

C’est le schéma que j’ai adopté de mon coté , SCI IS avec 5 % dans une holding et ensuite je fais un apport à la holding pour qu’elle rachète mes parts de SCI et je refait un apport à la holding suite à la perception de la vente des parts de la SCI IS.
Je fais ainsi tourner l’argent et je double le montant du CCA  qui me permettra ensuite de retirer de l’argent sans fiscalité

A quel moment mettez vous en place cela ? Si l’on pousse le raisonnement, il faudrait attendre que la SCI à l’IS ait soldé son prêt pour que sa valeur estimée soit au plus haut et donc que le CCA que vous faites "rouler" 2 fois soit le plus important possible ? (Idéalement avec celà vous pouvez donc faire sortir de votre holding 2 fois la valeur de toute SCI fille, sans fiscalité grace aux apports en CCA).? L’inconvénient est alors que les frais de mutation sont plus élevés.

Un grand merci pour vos retours;

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Êtes vous Gardois ? je vous demande ça du fait de votre pseudo dans ce cas nous serions voisins pour quelques mois encore.

Effectivement je suis né et j’ai grandi dans le Gard; j’y retourne très régulièrement (famille, amis, immobilier à gérer et prospection active!), mais je suis passé chez le rival héraultais depuis quelques années maintenant

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Monter pleins de SCI IS et une holding sert à quoi si c’est pour y loger un immeuble dans chacune autant voir les revenus et mettre plusieurs immeubles  en tenant compte des paliers fiscaux même si ils restent très fluctuants.

Tout à fait d’accord, autant n’avoir qu’une seule SCI jusqu’au seuil des 38 200 euros avant de basculer sur quelque chose de plus complexe. Néanmoins, je pense qu’il est nécessaire d’avoir son plan en tête en amont, pour éviter de commettre des erreurs que l’on pourrait regretter 15 ans plus tard!

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Dans votre première question vous parlez de 100 parts associés puis 1000 parts holding , les frais consécutifs sont relatifs à un changement de capital social.
J’ai plus les chiffres en tête mais en fonction du montant de la hausse du capital il faut payer si on dépasse une certaine somme. A voir je sais plus.

Sinon AG , changement des statuts , nouvelle M0 pour intégrer le nouvel associé.

Ou ça se compliqué c’est quand il faut faire la déclaration des bénéficiaires effectifs car on commence a avoir des associés personnes morales avec en plus des démembrements de parts sociales c’est un casse tête , la dernière fois je suis aller au greffe pour remplir avec eux après 2 ou 3 refus.

Corrigez moi si je me trompe, mais tous ces inconvénients ne seraient-ils pas inexistants si création de SCI IS à capital variable ? (plus de somme à payer pour hausse du capital si celui ci reste dans les limites établies dans les statuts de la SCI, plus de déclaration au greffe, plus de changement de statuts, etc.) Mais cela me parait presque trop beau, pour être vrai ?

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Si ensuite vous montez une holding qui prend 90 % des parts de la SCI par augmentation de capital
et que cette holding est detenue par Mr , Mme et les enfants c’est une bonne opération de transfert de valeur vers la holding.

C’est effectivement l’un des objectif, au delà de faire remonter des liquidités d’une SCI pour le réinjecter dans de nouveaux projets: SCI détenue par Mr et Mme et Holding détenue par Mr Mme et les enfants à des fins de transmission à terme.

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Pour la deuxième question , la logique voudrait effectivement que l’on attende la fin du prêt sur les SCI mais le cout de l’opération sera plus important pour acheter les parts et il faudra le financer si vous n’avez pas les fonds propres.

Autre point lors du rachat des parts est la fiscalité personnelle issue de la revente des parts associés détenues en nom propre.

Donc racheter les parts au plus haut ou avec une moindre valorisation reste une option de gestion à analyser en tant gérant sur les deux structures et en tenant compte des possibilités de financement et de la fiscalité , pas possible de trancher pour vous.

Frais de l’opération: Droits d’enregistrement (5%) + Flat tax 30% (pour simplifier) sur les plus values constatées lors de la vente des parts de la SCI
Gains de l’opération: l’apport en CCA lors du rachat permet d’économiser la Flat tax 30% lors de la sortie du capital de la holding.

Au final cette opération est quasiment neutre: on ne paye que les 5% de droits d’enregistrement en sus, sur lesquels la valorisation de la SCI aura effectivement un impact.

Néanmoins, je vois du coup moins d’intérêts à cette solution comparée à une holding qui rentrerai au capital social d’une SCI à capital variable par augmentation de capital (0 frais et quasiment 0 démarches sauf si je rate quelque chose?)

Philippe30, le 09/11/2020 a écrit :

Dans mon schéma personnel , la holding est détenu par Mr , Mme et les enfants avant de faire des rachat de parts de SCI , je vais procéder au démembrement des parts de la holding et ceci avant le rachat de parts pour réduire la valeur du démembrement.

Merci pour cette idée à laquelle je n’avais pas pensé et que je garde précieusement de coté! Et de façon générale merci pour vos échanges très complets sur le sujet!

Bonsoir les investisseurs heureux.

Je ne peux que vous être reconnaissant pour cette montée en compétence que vous nous permettez grâce à vos retours.

Bernard2 K a écrit :

"Juste un détail : à mon sens, IS et déficit fonciers sont antinomiques."

Philippe30 : répondant à Bernard2K a écrit :

"Je suis d’accord avec vous que certains abus de langage ne laisse pas présager une bonne maitrise de l’ensemble et conduisent à penser que ce type de montage doit être affiné."

Bernard2K répondant à Philippe30 a écrit :

"Il semble effectivement y avoir confusion entre :
- "perte" (ou "déficit") au sens de "résultat négatif d’une société". Dans le cadre de l’intégration fiscale entre des sociétés IS, l’avantage est que le bénéfice d’une société peut être absorbé par la perte d’une autre société.
- "déficit foncier" qui est une expression qui concerne les revenus fonciers à l’IR.

Ce genre de confusion fait effectivement mauvaise impression ; il faut donc la corriger en acquérant les connaissances nécessaires."

Vos retours nous ont fait beaucoup réfléchir, et nous vous en sommes reconnaissants. En effet nous nous apercevons que nos connaissances sont bien maigres et vos retours nous font monter en compétence de façon très efficace.
M’étant complètement fourvoyé, suite à un échange avec un avocat, en ne retenant qu’une phrase : "A l’IS on déduit tout", je n’ai pas été plus loin. Mais depuis vos messages j’ai lu les textes suivants :

BOFIP : BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables

BOFIP : BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Dépenses relatives à des immobilisations existantes

BOFIP : BIC - Provisions pour dépréciation des immobilisations - Plafonnement des provisions pour dépréciation des titres de participations de sociétés à prépondérance immobilière et des immeubles de placement - Champ d’application

BOFIP : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Définition des actifs immobilisés – Définitions comptable et fiscale

A partir de ces lectures, nous commençons à comprendre le fonctionnement des amortissements et la différence qu’il existe avec les charges.

Suite à cette remarque :

Philippe30 a écrit :

"Vous parlez de remonter le déficit sur la holding dans le cas d’une intégration fiscale mais pourquoi ne pas laisser le déficit sur la SCI IS ce qui lui évitera de payer de la fiscalité pendant 10 à 12 ans."

Nous comprenons qu’il faut à présent se confronter aux chiffres et c’est pourquoi je tente de nous créer un outil qui nous permettra "d’évaluer” à partir de quelle année nous allons payer des impôts (pour chaque cas d’études), dans un premier temps en regardant du côté de l’IS et par la suite, pourquoi pas, du côté de l’IR.

Je me permets de partager avec vous des captures d’écran de cet outil. Je prendrai à titre d’exemple un immeuble factice d’une valeur de 300 000€ avec 60 000€ de travaux dont une toiture à refaire et un gain de 36 000€ HC, acheté avec une SCI à l’IS.

N’hésitez pas à poser des questions ou faire vos remarques sur les points pour lesquels nous nous fourvoyons.





















J’ai lu dans le BOFIP  que l’on ne déclenche les amortissements que lorsque les charges ne suffisent plus à annuler les bénéfices fiscaux.

Dans notre cas, les amortissements se mettent en “action” quand la soustraction des colonnes GAINS - CUMUL_CH_COMPTA, de l’année N, est positive. Si cette même soustraction est négative, la différence, en valeur absolue, se réintègre dans la somme des charges de l’année N+1
Dans ce premier cas, et certainement avec les erreurs de cet outil, nous allons payer des impôts dès la seconde année.

Les calculs d’amortissement sont sans les travaux, car je ne sais pas encore comment gérer ces derniers dans les calculs.
Il est de toute évidence important de comprendre comment “passer” le plus de travaux en charge et pas en amortissement. Pour tenter de payer le moins d’impôts possible pendant les 10 premières années, c’est-à-dire avant la vente de l’immeuble.

Reprenons l’exemple ci dessus, Existe-t-il un moyen de faire passer une facture (dans sa totalité) pour remise à neuf de la toiture, en charge? Par exemple, n’y a-t-il pas un moyen de faire cela avant de déclarer les composants?

Ou alors est-il possible de ne pas utiliser le compte entretien et réparation avec la notion de remise en état du gros œuvre? Je m’appuis sur le site suivant :
Asssistant juridique

 
Il y a dans cette phrase du BOFIP : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Définition des actifs immobilisés – Définitions comptable et fiscale

BOFIP a écrit :

“Lorsque la dépense de remplacement d’un composant survient, le coût de remplacement est inscrit à l’actif. En contrepartie la valeur nette comptable du composant d’origine, normalement nulle lors du remplacement, est comptabilisée en charge. Des précisions sont également données ci-après sur les modalités de traitement du remplacement d’un composant."

Cette partie de l’article vise à éliminer les provisions pour gros travaux, mais ne spécifie pas spécialement les immeubles de rapport. Je ne sais donc pas si c’est valable? Le savez-vous?

Ce serait le point qui permettrait de créer des charges.

Je suis impatient de lire vos retours

Un immense merci à ceux qui ont été jusqu’au bout de ce message.

MichMouch, le 17/07/2019 a écrit :

Bonjour,

Elle est un avantage pour appréhender les résultats des SCI filiale dans le but de les réinvestir dans d’autres projets sur d’autres structures.

Sans Holding, vous devez "récupérer" les résultats des SCI et subir la fiscalité personnelle associée (flat tax 30% ou barème), pour pouvoir les réinvestir dans un autre projet.

Avec une Holding qui détient les SCI, vous pouvez profiter d’un régime fiscal mère-fille qui taxe les remontées de résultats sous forme de dividendes (des SCI IS) à 0.75% (ou 1.4% si tranche d’IS à 28%).

Vous pouvez aussi ajouter une convention de trésorerie dans le groupe de société pour que la trésorerie puisse circuler sans nécessiter de distribution de résultat.

En revanche si vous devez retirer personnellement de la valeur (pour vous rémunérer et financer votre train de vie), le traitement sera identique que vous déteniez une SCI IS ou une holding.

En résumé : La Holding est un très bon outil pour réinvestir des résultats dans d’autres projets sans subir de fiscalité personnelle, ca l’est moins si vous voulez récupérer personnellement ces résultats.

Cela c’est pour l’aspect fiscal du montage, après il y a aussi des intérêts d’un point de vue gestion/administration de plusieurs société.
Par exemple, si vous devez vous rémunérer c’est plus facile de faire remonter les résultats au même endroit (la holding) pour vous verser la rémunération, plutôt que de prendre X euros sur X société.

Bonjour à tous,

J’ai lu attentivement les différents posts et me retrouve dans la situation où je me demande s’il serait intéressant de créer une holding qui détiendrait mes SCI à l’IS.

En effet, j’aimerais pouvoir "récupérer" de la trésorerie à titre privé sur ces SCI sans être impacté par la FLAT TAX.

Ma question est donc la suivante :

- Suis-je autorisé à créer un statut d’auto entrepreneur est de facturer mes SCI? (ménage, gestion locatif, petits travaux…)

Et la question qui en découle si ce n’est pas possible :

- Si une holding détient ces SCI (régime mère-fille / convention de trésorerie), ai-je le droit d’être rémunéré par ma holding si celle ci facture les SCI ? Quel serait la forme de rémunération la plus avantageuse? La holding peut elle facturer les SCI au regard des impôts?