Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Pour vous répondre, j’ai eu l’occasion de contacter les sociétés Immocitiz, Ever Invest et Investissement locatif (le plus connu en région parisienne) pour accompagner l’un de mes investissements locatifs (finalement réalisé seul). Ci-dessous mon retour sur ces sociétés.

A noter que nous avons donné le même brief aux 3 sociétés en même temps (Fin Octobre 2019).

EVER INVEST 

Ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. On vous vend une offre "personnalisée" où un chasseur prend contact avec vous pour déterminer vos critères de recherche et votre budget. Après avoir passé une bonne demi heure au téléphone avec le fameux chasseur, nous n’avions plus qu’à attendre.

3 mois plus tard, nous avions reçu à peine deux appels de notre chasseur pour nous proposer un bien. Un appartement à Asnieres (92) avec un prix d’achat à 9000€/m2 et un cout total de l’opération (FN/Travaux/Frais d’Ever Invest) à environ 11000€/m2, pas d’autofinancement même sur 25 ans, même avec un apport. Tous ces éléments nous sont partagés par téléphone mais aucun support n’est envoyé par mail (photos, projet, travaux, renta, etc).

Nous avons été très surpris que l’on nous propose ce genre d’opération qui selon toute vraisemblance n’était pas interessante pour un investisseur. Cela était très loin des rentabilités annoncés lors de notre tout premier appel à la société où on nous avait vendu "à minima des biens autofinancés" et un réseau de chasseur permettant d’avoir des biens "Off Market". J’ajouterai sur ce point que tous les biens proposés étaient disponibles sur les sites de vente traditionnels (Leboncoin, Seloger, etc). pas d’affaires OFF MARKET donc !
Je passerai sur le 2ème bien proposé qui était dans même veine que ce premier exemple.

En faisant tourner la calculette, aucun des biens proposés ne dépasser les 4,5% de rentabilité brute, et 3,5% nette. Autre point important, les simulations indiquaient toujours des loyers sur des fourchettes TRES TRES hautes, largement surestimés pour faire gonfler artificiellement la rentabilité. Une étude de marché sur Leboncoin permet de voir rapidement si l’estimation proposée est valable.

Expérience décevante donc…

IMMOCITIZ 

Là aussi ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. L’offre y est effectivement moins personnalisée. Vous faites un premier entretien téléphonique avec un chasseur du groupe qui prend vos critères de recherche et votre budget, puis vous rentrez automatiquement dans leur "base de données client".

Dès lors, vous recevrez toutes les offres relatives à votre recherche. C’est à dire que chaque chasseur monte un support de présentation du bien proposé (un PDF d’environ 10 pages) qui détaille à la fois le bien et le projet. Le support est plus ou moins bien travaillé en fonction des chasseurs (simulations 3D notamment pas toujours automatique). Il est ensuite envoyé à tous les investisseurs potentiels inscrits. Contrairement à EVER INVEST, nous avons reçu de la part d’Immocitiz une bonne vingtaine de propositions dont environ 5 nous semblaient intéressantes au premier abord.

Je confirme vos dires sur le "premier arrivé, premier servi". Le premier qui appelle et qui réserve (offre d’achat écrite à envoyer le plus rapidement possible) est prioritaire. Nous avons nous même formulé 3 offres écrites pour lesquelles nous étions les premiers donc prioritaires, à la suite de quoi nous sommes allés visités lesdits biens. Après une étude approfondie du marché, un seul de ces 3 biens pouvait réellement dégager à minima un autofinancement.

Malheureusement, nous sommes passés à côté. Et voici pourquoi… Comme pour EVER INVEST, toutes les opérations que l’on vous propose sont disponibles sur les sites traditionnels, pas d’affaire OFF MARKET donc ! Les chasseurs immobiliers, qu’ils travaillent pour X ou Y ne sont rattachés à aucune agence immobilière. Ils proposent des biens à leurs clients en accord avec l’agence qui commercialise. Seulement voilà, si un client de l’agence est intéressé, vous avez beau être prioritaire pour IMMOCITIZ, vous ne le serez jamais pour l’agence (dont l’intégralité de la commission revient en cas de vente directe). Je ne sais pas si je suis bien clair dans mes propos, mais cette nuance me parait importante à bien avoir en tête pour éviter la frustration de passer "à côté d’une bonne affaire".

Dans les calculs de rentabilité d’IMMOCITIZ, on vous présente un mix entre une rentabilité brute et nette. C’est à dire qu’ils vont déduire uniquement les charges de copropriété et taxe foncière pour déterminer votre rentabilité qu’ils appellent "nette". Il faudra donc penser à déduire la PNO + réparations courantes + vacances locatives + Frais de gestion (option) + GLI (option) + Frais de comptabilité puis les impôts pour avoir la vraie vision. Eux aussi sont adeptes des estimations de loyers très largement surestimés, donc attention à la "rentabilité nette" annoncée. C’est très loin de la réalité.

Sur ce point, je conclurai par une expérience personnelle très récente. En effet, vous l’avez compris nous ne sommes finalement pas passés par ce genre de société clés en main et avons réalisé notre investissement seuls. Nous avons reçu hier une offre de la part d’Immocitiz pour un appartement situé dans une copropriété dans laquelle nous venons justement de faire une opération. Nous sommes donc très au fait du potentiel.

=> Le cout total de l’opération est de 250 000€ pour une "rentabilité nette" annoncée de 5%. Aucun travaux à prévoir, on vous annonce une "rentabilité immédiate". Donc peu de déficit, et plus d’impôts à court terme aussi (non spécifié sur la proposition). LOYER ESTIME = 1150€

=> L’appartement que nous acheté dans ce même immeuble fait 1m2 de moins que celui proposé par IMMOCITIZ et le cout total de notre opération est de 220000€, soit 30000€ de moins pour un appartement similaire. Avec 15000€ de travaux, cela permet de voir venir au niveau des impôts.. LOYER REALISE = 990€

Attention donc aux "estimations de loyers" qui visent à appâter le chaland.

Expérience moins décevante malgré tout, car beaucoup de biens sont proposés et il faut juste bien reprendre les calculs de rentabilité avec votre propre étude.

INVESTISSEMENT LOCATIF 

Pour la société Investissement locatif, on nous demande 500€ de versement au départ sans quoi les recherches ne débutent pas de leur côté. A savoir également qu’Investissement Locatif n’assure pas la première mise en location dans le service de base contrairement aux autres. L’offre y est ici "personnalisée".

Au départ, on nous fait miroiter de belles opportunités, avec quasiment 100% des biens proposés OFF MARKET. Un chasseur nous appelle et prend là aussi nos critères de recherche et budget. Seulement voilà, après quelques minutes d’échanges, le chasseur en question est clair avec nous, nous n’aurons pas de rentabilité supérieure à 4% nette dans nos critères de recherche et AUCUN bien OFF MARKET n’est en général proposé. Trop tard nous avons déjà versé 500€.

Plusieurs mois après cet appel, aucune proposition ne nous a été faite et nous avons eu plusieurs déconvenues avec des chasseurs d’autres régions qui nous appelaient pour proposer des affaires à 500km de notre zone de recherche. Après nous être "plaints" plusieurs fois auprès de la société investissement locatif, nous demandons à nous faire rembourser la somme de 500€, deal qu’ils acceptent.

Expérience très décevante donc !

Pour conclure sur ces sociétés, il y a des variables communes :
+ Très pratique si vous ne pouvez vraiment pas gérer vous même les recherches, travaux, mise en location et ameublement.

- Aucun bien OFF MARKET ! Tous les biens proposés sont disponibles sur Seloger et Leboncoin
- Les loyers sont largement sur estimés de 10% à 15% au dessus de la fourchette très haute du marché
- Les rentabilités sont gonflées artificiellement par l’absence volontaire de transparence sur les charges réelles + loyers surestimés
- Les 8% TTC (en moyenne) pris sur la valeur du bien finissent d’achever votre rêve de rentabilité !

Bonne chance

Dernière modification par alexindep (02/07/2020 22h02)

bed43fr, le 12/11/2020 a écrit :

J’ai été contacté par une entreprise sur la région Toulousaine qui propose ce genre de service clef en main (achat dans l’ancien avec de gros travaux de réno et ils vous trouvent les locataires).
Les renta sont plutôt pas mal, dans les 8%, mais cela reste un peu cher comparé à ce qu’on peut trouver par soi-même. J’ai pas d’infos sur les garanties proposées (sélection locataire, garanti du loyer annoncé).
Le gros point noir est l’estimation du loyer qui me semble trop optimiste (même pour du rénové à neuf), je pense qu’on est plutôt à du 6 ou 7% en réalité.

Bonjour,
Je lis souvent ce topic car j’investis pas mal dans l’immobilier et je suis passé par Everinvest dont j’avais raconté l’expérience en 2019.

En 2020, je souhaitais investir à nouveau, mais changer, en prenant investissement-locatif, une fois les 500 euros payés, on ne m’a jamais présenté de bien, ou hors critères, donc pas top. Everinvest était beaucoup mieux et plus transparent/

Toutefois, je voulais rebondir sur l’intérêt de passer par ces sociétés : cette année, et après avoir "appris" avec everinvest, je me suis lancé moi-même : j’avais acheté à Reims avec EverInvest et là j’ai effectué l’opération sur Lyon pour des raisons professionnelles.

Mon retour est le suivant : je dissuade de passer par ce genre de société car le prix est trop cher pour le peu de valeur ajoutée offerte, je vais essayer de synthétiser ce qu’ils font pour que les personnes qui hésitent à passer à l’action puissent se rendre compte :

Ils prennent 8% de prix de vente avec travaux, donc on va dire 12000 euros pour un petit projet à 200 000 euros tout compris quand on veut se lancer, ce qui comprend (ce qui est le cas pour mon projet avec Everinvest à Reims, et celui réalisé moi-même à Lyon) :

-> un agent qui cherche un bien : au final, ils cherchent sur leboncoin ou seloger, j’ai donc cherché moi-même sur seloger et j’ai trouvé un bien avec travaux correspondant à mes critères après 2 mois de recherche

-> stratégie d’investissement : les optimisations d’espace dans l’appart (salon plus petit + cuisine ouverte pour créer une troisième chambre en coloc par exemple) et fiscalité, il faut les connaître, mais ce n’est pas everinvest ou investissement locatif qui m’ont conseillé, donc pas d’apport de ce point de vue là

-> architecte intérieur/travaux : c’est le point qu’il faut sous-traiter car cela prend trop de temps et des compétences que je n’ai pas, j’ai pris une architecte d’intérieur pour 1600 euros qui a fait les plans, contact avec les plombiers/plaquiste/cuisiniste/parquet/élec, puis suivi des travaux + shopping list pour l’ameublement, j’ai acheté moi-même (everinvest fait pareil et soustraite avec une archi)

-> photos avec photographe professionnelle : OK les photos rendaient bien avec everinvest, j’ai fait avec mon iphone en ajoutant des filtres, avec un appart rénové à neuf et meublé, on ne voit pas trop la différence honnêtement

-> la mise en location : ils proposent la première mise en location, mais c’est réalisable facilement : je poste une annonce sur leboncoin avec quelques photos, puis demande de dossier, sélection, etc…

Donc au final, j’ai mis 12000 pour Everinvest vs 1600 euros, la seule différence est que ça prend du temps, mais on y gagne ~ 10 000 euros en passant quelques heures les soirs et weekends !

A votre dispo si vous avez plus de questions, je voulais faire un retour synthétique et montrer que les 8% à payer sont assez élevés pour le peu de valeur ajoutée apportée. Je pense que ça marche car les gens n’osent pas se lancer seul, ou pensent que c’est trop compliqué, je voulais démontrer un peu l’inverse