LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Ducat a écrit :

La fin du lmnp arrive peut être

Une décision du Conseil constitutionnel jette le trouble sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Elle considère qu’un loueur peut être considéré comme professionnel même s’il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il suffirait qu’il perçoive au moins 23 000 euros de loyers TTC par an et que le montant de ses loyers dépasse celui de ses revenus professionnels, pensions et rentes.

Or, en cas de cession, la plus-value du loueur professionnel est calculée sur des bases bien plus élevées, supporte l’impôt sur le revenu et est assujettie aux cotisations sociales du RSI, à des taux allant jusqu’à 45%! L’arrêt de l’activité de loueur ou le passage au régime micro peut entrainer une imposition identique.

Source lettre du cabinet axios.

Bonjour,

A la lecture de ce texte, je comprends que le passage au régime micro entraine l’imposition d’une plus value sur le ou les biens inscrits à l’actif ?

Je note cela ici tant que je suis dessus. Désolé si ça a déjà été cité.

Il me semble que l’administration fiscale considère que l’on ne peut pas amortir un usufruit.
notamment ici (point 260) :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables

confirmé récemment par une réponse ministérelle RM Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, n° 01405 ici
Résultat imposable issu de la location meublée d’un bien démembré suite à une succession - Sénat

Or, si l’usufruitier ne peut pas amortir l’immeuble lui-même, il peut tout à fait amortir la valeur incorporelle de l’usufruit, selon la jurisprudence.

Pour l’usufruit temporaire, sa durée est évidente. Pour l’usufruit viager en revanche, la durée imprévisible qu’il reste à vivre à l’usufruitier peut sembler faire obstacle à cet amortissement.

Or, une jurisprudence récente (CE n°419912 du 24 avril 2019) considère qu’on peut amortir un usufruit viager, sur la durée de vie prévisible de l’usufruitier, sur la base de son âge et des tables de mortalités de l’INSEE. C’est très intéressant pour la personne loueuse en meublé, avec le statut LMNP ou LMP, peu importe pourvu qu’elle soit au réel, qui aurait donné la nue-propriété à ses enfants et conservé l’usufruit viager. Le cas ainsi jugé correspond justement à une personne LMNP au réel.

A noter que cette jurisprudence n’a pas encore été intégrée au Bofip qui reste sur sa position d’exclusion de tout amortissement d’usufruit.

Sources :
Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier
Une autre lecture : Usufruit et amortissement - JurisCampus - Institut de formation professionnelle
Le texte de la décision du CE : Conseil d’État, 10ème - 9ème chambres réunies, 24/04/2019, 419912 | Legifrance

Même si l’amortissement de l’usufruit n’est pas (plus) autorisé, ce démembrement permet tout de même pour les foyers au TMI élevée de différer les revenus via une structure à l’IS, tout en bénéficiant du régime des particuliers au moment de la revente.

Ou bien donner l’usufruit à ses enfants étudiant (la durée des études augmentent). Ainsi on évite que les loyers subissent l’IR, avant de donner ce qu’il reste aux enfants. C’est eux, avec une TMI plus faible qui paieront directement L’IR et de plus on sort le bien de L’IFI.

Ca reste toujours intéressant

Zandu, le 22/04/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

je me pose une question : quelle serait le mode de calcul de la taxe sur la PV émanant de la cession d’un immeuble exploité selon le combo nu/LMP (sans affiliation SSI) ou nu/LMP (avec affiliation SSI), pour une personne exerçant sous le statut LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes < 90 K€, qui ne pourrait ou ne voudrait pas redevenir LMNP avant la vente ?

Je sais que pour déterminer le montant imposable lors de la phase d’exploitation, pour ce qui est des charges communes à l’immeuble à déduire des revenus fonciers ou des recettes (frais d’acquisition, TF, ..), il est d’usage de calculer un prorata au m2 pour chaque bien selon le mode d’exploitation.
Mais qu’en serait il au moment de la revente ?

En effet une partie de la PV seulement, devrait être taxée selon le mode de taxation du particulier et le restant devrait être exonéré (si pas d’affiliation SSI), et ce même restant, devrait servir de base pour la PVCT (si affiliation SSI).

Appliquerait-on alors aussi un prorata de la PV totale selon la surface louée sous tel ou tel mode d’exploitation ?

Permettez moi de réitérer ce cas d’école, dont les réponses pourraient orienter un éventuel investissement dans un immeuble de rapport.

A mon avis :

En cas d’indivision, comme en cas de détention via une société fiscalement transparente, il faut retenir la quote-part de chacun (pourquoi donc en serait-il autrement ?).

Attention : les 90 k€ s’entendent au niveau du foyer fiscal, et c’est la moyenne des 2 derniers exercices, et ceci découle d’une règle qui ne concerne pas que la location meublée (mais tous les "petits" professionnels, par ex un boulanger ou un plombier, avec moins de 90k de CA)… et les cotisations SSI risquent de peser bien plus que l’impôt sur la plus-value !

Mais si vous voulez des certitudes, demandez à un expert-comptable professionnel.

J’ai lu sur différents forums que les LMP qui laissent gérer leur parc locatif par une agence détentrice d’un mandat de gestion sont exonérés des cotisation SSI. Dès lors je me demande si certains d’entre vous on fait le calcul de l’option la plus avantageuse.

Personnellement je préfère gérer tout moi même, surtout les visites qui en colocation nécessitent une sélection "rigoureuse"… Néanmoins compte tenu du changement de loi qui nous attends je me posais la question de souscrire un contrat minimum avec une agence à qui je confierait le minimum (edition des quittances etc.) afin d’éviter les cotisation SSI.

Est ce que cette question a déja été envisagée par l’un de vous?

C’est uniquement pour les locations meublées saisonnières (sup à 23ke) qui sont gérées par un professionnel (hors plate-forme) que l’exemption du SSI est valable

Le texte est une réponse ministérielle :

Question n°3619 - Assemblée nationale

Vous vous tapez pas le SSI, mais les PS (pas fameux non plus…)

D’ailleurs, GBL, je ne vois pas pourquoi cela ne s’appliquerait pas à vos meublés professionnels EHPAD ou résidence étudiantes, l’argument de l’exception ci dessus étant que les charges sociales sont déjà payées par l’agence qui gère, il me semble que votre gestionnaire est dans la même situation. Un "combat" à mener via votre député ou devant la juridiction compétente

Tssm, le 14/11/2020 a écrit :

C’est uniquement pour les locations meublées saisonnières (sup à 23ke) qui sont gérées par un professionnel (hors plate-forme) que l’exemption du SSI est valable

Le texte est une réponse ministérielle :

Question n°3619 - Assemblée nationale

Vous vous tapez pas le SSI, mais les PS (pas fameux non plus…)

Les arguments du ministre tendent à laisser penser que cela s’appliquera aussi à la location LMP de longue durée le jour ou elle sera soumise aux cotisations SSI. Il existe des agence de locations qui cassent les prix avec des forfaits à 19€/loyer, ça me semble plus interessant que payer 47% du benef en SSI (je ne serais plus en deficit).

Me concernant je préfère payer 17% de PS sur mon bénéfice que 47% de cotisations SSI qui concernent aussi sur la PV le jour de la revente. Mais mon calcul est peut être mauvais.

La secu est cotisée via les 6,5% de la taxe PUMA. Il me manque les cotisations retraite c’est l’argument qui me fait hésiter à cotiser à la SSI je vous l’accorde, mais il semblerait que la cotisation donne des droits minimes, une solution alternative pourrait être envisagée.

bonjour,
De ce que j’ai compris car je suis dans le même cas, pour l’instant pas de cotisations sociales en LMP si vous faites moins de 23Ke de revenus annuels en location de courte durée. Mais ceci devrait changer en 2021.LMP RSI

Pour le déficit il me semble que vous auriez pu avoir lorsque vous étiez LNMP, il me semble qu’il est perdu lorsque vous passez LMP.

Enfin pour le passage de LMP à LNMP, si les revenus de votre foyer repassent au dessus des revenus LMP, vous repassez LMNP automatiquement.

Etant actuellement au statut LMNP : je perçois 14460€ de loyers charges comprises.

Je prévois d’effectuer un second investissement meublé courant 2021 me générant un loyer qui me fera dépasser le seuil des 23000€ de CA pour la première condition du passage LMNP -> LMP.

Mes autres revenus d’activité de mon foyer fiscal (célibataire sans enfant) seront inférieurs à mon CA de mes locations meublées.

Je remplierai donc les deux conditions pour passer au statut LMP :

- Recettes annuelles de location meublée > 23 000 euros par an
- Recettes annuelles de location meublée > Revenus d’activités du foyer fiscal

N’étant pas inscrit au RCS, ma base taxable sera donc assujetti à ma TMI + les cotisations sociales à 17.2% ?

Si la législation change et que les LMP non inscrits au RCS deviennent assujetti au SSI, ma base taxable serait par conséquent assujetti à ma TMI + SSI à 45% ?

Bonjour,

Concernant les cotisations SSI, il n’y aura pas de retour possible en arrière même si on ne respecte plus les conditions pour être LMP. Pour ne plus payer de cotisations il faudra arrêté la location en meublé.

Si vous ne dépassé plus les plafonds et que vous souhaitez repasser LMNP cela ne changera rien au niveau des cotisations SSI, elles seront toujours dues car l’affiliation est définitive. L’affiliation prendra fin lors de la cessation d’activité de loueur de meublés.

Phild a écrit :

Si vous ne dépassé plus les plafonds et que vous souhaitez repasser LMNP cela ne changera rien au niveau des cotisations SSI, elles seront toujours dues car l’affiliation est définitive. L’affiliation prendra fin lors de la cessation d’activité de loueur de meublés.

Je suis d’accord sur ce point. Voir mon message ici où il est précisé : L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécient par année.

Dans mon message précédent, je voulais dire que vous avez jusqu’au 31/12/21 pour baisser vos recettes en dessous de vos revenus (ou augmenter vos revenus au dessus de vos recettes). Le ssi n’aura connaissance de vos recettes 2021 qu’en mai 2022 lorsque vous déposerez votre liasse fiscale lmnp. Si vos recettes sont supérieures à vos revenus, vous aurez probablement un rappel de cotisation de 18 mois. Ca va faire comme la taxe PUMA…

Je vous conseille de vous rapprocher de votre expert-comptable pour confirmer tout cela.