Acquisition d'un immeuble en construction à Metz ?

Une question qui déjà orientera les réponses:

- Souhaitez vous finir les travaux vous-même, par entrepreneur, ou un mix des deux (en tout cas pour l’intérieur) ?

A vue de nez, belle annonce en tout cas (et potentiel de négo également), mais les travaux à prévoir sont lourd. Le faire sans être sur place en maître d’ouvrage me parait trés aléatoire.

Vérifiez également que tout est ok du point de vue de l’urbanisme. Je pense notamment à la destination des lots et au permis de construire.

Pour répondre a beaucoup de questions citées
Une petite visite sur place s’impose

C’est fou les infos que l’on obtient auprès des maçons, voisins
…

Siocnarf a écrit :

D’après l’agence, il y en a pour à peu près 100.000 € (réalisés par des entreprises, devis à l’appui), mais ça me paraît peu élevé.

100.000 / 6 = 16.000 par appartement

A mon avis  c’est plutôt le double par appartement…..

Electricté , plomberie , isolation , cloisons BA 13  , carrelage , peinture , porte , enduit extérieur ,rambarde exterieure etc ….

Le fait d’un mésentente dans la SCI du fait de travaux réalisés me semblent étonnant car ce n’est que du gros œuvre qui a été fait , à moins qu’il s’agisse d’un artisan.
Il faut voir comment les murs ont été fait avec des trous …..
On dirait du béton cellulaire.

Le toit a une très faible pente …..et c’est étonnant une partie propre avec un enduit et une autre partie comme si elle avait été rajoutée 

Pour moi c’est trop cher pour ce que cela représente en travaux sans compte que durant les travaux rien ne rentre en locatif et qu’il faut payer les mensualités plus les travaux.

Pour 375.000 il est surement possible de trouver du tout prêt sur Metz sans partir dans une aventure bien risquée

Philippe

Si c’est uniquement pour faire un "coup", avec autant d’appartements le risque est là d’avoir un redressement, c’est évident.

J’aurais pensé que c’était plus pour du moyen terme.

En fait, l’autre problème que soulève indirectement Philippe, ce sont les vices cachés. Si les fondations ont été mal faites, le béton mal coulé, ou une mauvaise répartition des poutres (par exemple), cela peut devenir un gouffre financier.

Je ne saurais vous répondre pour la TVA malheureusement, mais pour la partie technique, avant l’achat, je recommande même l’avis écrit ou d’un architecte, ou la copie d’une assurance décennale pour les travaux déjà effectués (et vérification de l’assurance au siège).

Personnellement je trouve ce genre de projet exaltant, mais faut pas se tromper sous peine de quelques dépressions.

Si vous avez un peu de bouteille en bricolage de maison/appart avec tout à refaire , cela pose pas de problèmes. Mais c’est surtout pour vérifier que tout ce qui a été fait n’a pas été fait n’importe comment qu’un archi ou expert divers et variés peuvent être intéressant.

En effet, si les fondations, la toiture et le clos (murs porteurs etc) sont fait dans les règles de l’art, le second oeuvre ne relève concrètement d’aucune difficulté plus importante qu’un appart avec départ à zéro. Faut juste payer le matériel et la main d’oeuvre le cas échéant XD

Surtout de ce que j’ai vu, la finition des apparts est inégale. Certains ont déjà l’élec par exemple.

En fait, je modifie mon opinion. Je devrais plutôt dire, si vous mettez de manière importante la main à la pâte, c’est une très bonne occasion (nonobstant la localisation, puisque je ne connais pas Metz). Pour quelqu’un qui va tout faire faire, cela coûtera évidemment cher, et attention aux délais (les artisans et la gestion du temps…).

Éventuellement, il pourra mettre en location immédiate les garages/parkings pour faire un peu de monnaie, voire les revendre.

Petit up sur ce topic. L’immeuble est maintenant en vente à 330.000 € et les travaux ont avancé, il en reste pour 90.000 €, devis à l’appui selon l’agence.

Je suis de plus en plus tenté pour creuser le point. J’aurais dans l’idée de terminer les travaux, de revendre 3 appartements pour quasiment payer le crédit et de conserver les 3 autres. Ce qui pourrait amener, en 3 ans à peine, à la possession de 3 appartements sur Metz (bon c’est dans un quartier "populaire" - mais pas une banlieue craignos quand même) qui rapporteraient un peu plus de 1500 € par mois et sans crédit…

Je vais donc prendre rendez-vous avec l’agence pour un premier rendez-vous. Bon il y a déjà un point qui me gêne, c’est qu’il n’y a pas eu d’assurance dommage ouvrage souscrite. C’est théoriquement obligatoire, mais les particuliers ne sont pas poursuivis en cas d’absence, point qui a été confirmé par l’agent immobilier, mon notaire et un courtier en assurances spécialisé dans les travaux du bâtiment (et pour cause, cette assurance ne sert que de "tampon" avant de faire intervenir les garanties décennales).
Je suis en train de voir si je pourrais en prendre une pour tout le bâtiment et pas seulement pour les travaux restants.

Démarche pour la suite, en vrac :
- contacter d’autres agences pour essayer de fixer un prix de revente au m² du neuf dans le quartier (car je ne veux pas me baser sur le seul avis de l’agent qui vend l’immeuble)
- étudier les assurances décennales des entreprises ayant déjà bossé sur le chantier,
- voir la qualité de ce qui est prévu dans les devis (histoire d’affiner le montant des travaux restant à faire)
- visiter le chantier avec des pros (experts et/ou architecte) pour avoir un avis éclairé sur la construction existante (mais je ne sais pas si ça va donner quelque chose vu l’avancement des travaux)
- voir la conformité des travaux par rapport au permis de construire
- essayer de trouver un maître d’œuvre car je ne peux pas suivre les travaux à distance (mais ça risque de ne pas être facile encore une fois car le chantier est bien avancé)

Enfin, voir sous quelle forme faire cet achat : nom propre, SCI, IS ou pas…
Puis le plus facile, compromis et financement

Est-ce que vous voyez des points importants qui manqueraient dans cette liste dressée rapidement ?

Dans quelle rue à Metz-Nord? (parce que quand même il y a certains coins où "ça craint"un peu ,comme on dit….);en mp si vous voulez la discrétion,si je sais quelque chose sur l’endroit,je vous le dirai.

bon je ne vois que les photos mais 90 k€ de travaux restant ça me parait peu (mais comme vous le dites si certains matériaux sont déjà achetés)…
je ne sais pas vraiment où se trouve ce bien (je connais un peu Metz, mais peu de chez peu…) mais  pourquoi pas, c’est négociable de surcroit.

concernant les travaux, le clos-couvert est déjà réalisé, ce qui est déjà une bonne chose.
isolation sous chape, mouais, j’suis pas fan (ce n’est pas un pb technique, c’est juste moi ), j’préfère en sous-face de plancher.
certaines pièces déjà plaquées.
petite remarque, sur une des photos on voit 2 garages dont l’accès ne semble pas super faciles, comparés aux autres. ils seront peut-être un peu moins recherchés.

Siocnarf a écrit :

[
Pour l’IS je me pose la question, car en cas de revente immédiate de 3 lots, il n’y aura pas d’amortissement pratiqué donc pas d’impact. Mais évidemment ça sera pour les autres lots…

Attention Siocnarf , il n’y a pas que la plus value professionnelle dans une SCI IS …..il y a aussi l’impôt sur les sociétés

Et en tant qu’associé tu percevras des dividendes ( pris en compte avec avec une déduction de 40 % pour tenir compte de l’IS ) , ces dividendes seront imposés dans ton IRPP mais aussi à la CSG

http://avocats.fr/space/franck.demailly … 057B72B214

A mon sens une structure Is est faite pour etre mise en place afi nde se constituer un patrimoine sans être imposé , la transmission se faisant ensuite via des cessions de parts mais pas de vente de l’immeuble

Dans ton cas , je dirais tout simplement surement pas à l’IS

Philippe

Siocnarf a écrit :

Je suis bien conscient du fonctionnement de l’imposition de la SCI à l’IS et des dividendes.
Mes calculs montrent que c’est quand même avantageux (car imposition au taux réduit de 15%).

Oui mais dans une optique de revente de 2 ou 3 lots ce n’est pas intéressant à mon sens , c’est ce que j’ai écrit.
Par contre pour du long terme en constitution de patrimoine , c’est mieux mais la sortie doit être pensée avec de plonger IS.

Siocnarf a écrit :

J’ai simulé avec l’imposition 2013 sur les dividendes (donc suppression de l’abattement fixe) et aussi avec le passage de l’abattement de 40% à 20% (qui n’a pas été retenu pour 2013), et c’est encore favorable pour l’IS.

Si tu le dis

Siocnarf a écrit :

De plus, la CRL ne sera pas à payer car immeuble de - de 15 ans.

C’est un immeuble ancien rénové , cela lui donne une exonération de CRL ?
Voila ce que j’ai trouvé sur le sujet des exonérations de CRL pour immeuble de + de 15 ans

Les locations de locaux qui sont achevés depuis au moins 15 ans mais qui remplissent une parmi plusieurs conditions exonératoires, telles que

    locations de logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation financés à 15% au moins par une subvention ANAH, et pour les 15 ans suivant l’achèvement des travaux;

    locations de logements restés vacants pendant plus de 12 mois consécutifs puis loués avec un bail favorisant la relocation des logements vacants (art L 351-2 du code de la construction) (exonération de 3 ans après la conclusion du bail);

    locations d’immeubles faisant partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances agréés;

    locations de logements appartenant à des associations sans but lucratif (d’autres conditions s’ajoutent);

    locations consenties à vie ou à durée illimitée;

    locations de logements faisant partie d’une exploitation agricole ou annexés à celle-ci;

Contribution sur les revenus de locations (CRL)

Siocnarf a écrit :

C’est que nous commençons doucement à penser à la transmission… donc la SCI pourrait être intéressante.

La SCI Is est un outil de transmission qui permet de constituer un patrimoine sans être trop imposé , il faut lui adjoindre ensuite une SCI IR pour envisager des démembrement en usufruit pour la SCI IS et nue propriété pour la SCI IR.

A cela il faut ensuite envisager une transmission de la SCI IS par une cession des parts nue propriété aux enfants ou une rachat des parts de la SCI via une holding ou une autre SCI au nom des enfants.
Par contre pour un acha ten SCI Is , il faut être sur de son coup car la revente est problèmatique.

Philippe