Nantissement d'un prêt in fine avec une assurance-vie dans une autre banque ?

Rotonde · #1

Bonjour,

Dans le cadre d’un investissement immobilier le recours a un prêt in fine peut avoir un intérêt en cas de TMI élevé .
La banque demandera un nantissement souvent par AV .
Certains ont ils déjà réussi a nantir ces prêts par des AV extérieures a la banque ?
Merci d’un retour d’expérience .

Message édité par l’équipe de modération (27/08/2016 13h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, nantissement, prêt in fine

Perhentian · #2

Bonjour,

J’ai effectivement déjà procédé à ce montage avec une assurance-vie extérieure mais il s’agissait d’une banque privée avec plus de latitude.
Pour information, je revois actuellement ce montage pour passer en amortissable et solder le prêt in fine. J’avais pensé à passer sur des SCPI dans l’assurance-vie pour bénéficier d’un bon spread de taux SCPI vs prêt mais la situation sur le marché des taux me laisse à penser que les assureurs-vie vont connaître de grosses difficultés à moyen terme. Je préfère être hors jeu aujourd’hui.

DDtee · #3

C’est effectivement possible d’obtenir un prêt in fine avec le nantissement d’un AV extérieure à l’établissement préteur.
Dans la pratique et à ma connaissance les réseaux "banques physiques traditionnelles" y voient surtout l’opportunité de vendre leurs AV ~~avec beaucoup de frais~~ et refusent généralement une AV qu’ils n’ont pas vendus.
Il y a un membre de ce forum qui a obtenu un tel montage il y a quelques mois, en étant dans une banque ordinaire (non privée) et en faisant nantir une AV Boursorama. J’ai malheureusement oublié de qui il s’agit, mais cela est donc possible !

lachignolecorse · #4

Je confirme les dires ci-dessus. Les banques sont réticentes. N’oubliez pas que le nantissement alourdit la gestion du contrat d’AV dans le cas d’arbitrages (pas de souci si c’est uniquement un fond en Euro)

Frcedric · #5

Bonjour

Sur le principe rien n’empêche de le faire mais les frais de mise en place vont différer.

Par contre il me semble important de préciser que le prêteur va demander une gestion prudente du contrat, de plus chaque opération future devra être faite avec l’accord du prêteur.
Généralement un credit sera fait pour une durée supérieure à 8 ans, donc ca ne me choquerait d’ouvrir une assurance vie spécifique. Comme vous pouvez vous en douter plus la somme rapatriée est importante, plus vous avez de poids pour négocier les frais de versement et le taux du credit.

Bonne journee

Perhentian · #6

Frédéric,

Tout à fait, la banque va demander et imposer une gestion prudente. Et aujourd’hui une gestion prudente ramène des rendements ridicules. Je réitère que dans le contexte de taux zero actuel le montage n’est plus intéressant sauf à aller sur des SCPIs (ce qui doit être accepté par le prêteur au préalable).

GoodbyLenine · #7

Rotonde a écrit :
Certains ont ils déjà réussi a nantir ces prêts par des AV extérieures a la banque ?

Je l’ai fait il y a qqs années. O€ de frais associé au nantissement d’ailleurs.

Bien évidemment la banque aurait (commercialement) préféré que j’ouvre un contrat AV chez elle, mais les contrats pré-existaient, les contrats AV ne sont pas transférables, et leurs caractéristiques étaient bien meilleures que celles du contrat de la banque.

LV78 · #8

Bonjour,

Je l’ai fait il y a 10 ans dans une banque classique IDF avec une AV extérieure (Boursorama) en gardant la gestion libre.

Je dois admettre que j’étais tombé sur un directeur d’agence top. Seul engagement: faire le point sur la progression du contrat chaque année. Pas sur de retrouver agence ayant envie de faire cela aujourd’hui.

Sinon peut être tenter Boursorama (crédit + avie) même si je ne suis pas sur qu’ils continuent à faire du Infine

lachignolecorse · #9

Il est toujours bon de se souvenir de que l’on a décidé il y a quelques années et constater ce qui a été réalisé concrètement.

En 2006, j’ai ouvert une AV Floriane au CA (75k€) qui servait au nantissement d’un prêt immobilier (110k€). Après calcul à l’époque, on devait être pas trop loin du compte 10 ans après lors du remboursement de l’emprunt. Sauf que les rendements des AV n’ont cessé de baisser tandis que la fiscalité augmentait. Dans mon "malheur", j’ai placé 70% en divers fonds (15%france, 20% US, 20%Asie, 5% émergents, soldes en oblg).

En 2008, le solde de l’AV était inférieur à 70k€

Aujourd’hui, après 8 ans :
- le contrat Floriane a été jugé comme peu performant :
Contrat d’assurance vie Floriane du Crédit Agricole / Prédica : sans saveur - L’Express Votre Argent
- la fiscalité a augmenté

Par chance, tous les fonds ont été assez performants, je viens de vendre les obligations qui avaient pris 40% et le solde de l’AV est de l’ordre de 115k€.

Tout est bien qui finit bien.

J’ai simulé la rentabilité, cela correspond à 5% après prélèvements CSG+CRDS. Je viens de demander à mon conseiller quelles seraient les IRA qu’il appliquerait en cas de remboursement anticipé.

Gamma76 · #10

Merci lachignolecorse pour votre retour d’expérience

Je me posais la question et LV78 a répondu, tout du moins sur un fait remontant à 2005 :

Je l’ai fait il y a 10 ans dans une banque classique IDF avec une AV extérieure (Boursorama) en gardant la gestion libre.

Cette pratique est-elle toujours possible ? C’est à dire souscrire un prêt IN FINE dans une banque physique traditionnelle et nantir des fonds dans une AV en ligne ? (nantir un PEA en ligne est-il possible également ?)

Dans l’idée, je souhaiterais faire la même chose pour un futur investissement locatif mais je fuis bien entendu les AV des banques traditionnelles en raison de leur coût de fonctionnement (frais d’arbitrage, frais de gestion annuel plus important et surtout les frais de versement) en plus d’un rendement fond Euro pour la plupart du temps bien en deçà des AV en ligne…

GoodbyLenine · #11

Tout est négociable, mais ça dépend de ce que vous apportez à votre banquier, et de ce dont il a besoin (sachant qu’en général une AV en euro vaudra plus qu’une AV avec plein d’UC, qui vaudra plus qu’un PEA, comme garantie). Vous n’aurez en général pas le beurre, la crème, l’argent du beurre, et la crémière (même le fermier possédant les vaches et marié à la crémière n’y arrive pas), par exemple un bon taux, pas d’IRA, des garanties souples, peu/pas de frais, etc.

Pour "nantir le PEA en ligne", chez boursorama il y a aussi (depuis 2013) le produit "avance sur titres".

nanou · #12

Bonjour

Je me permets de relancer cette discussion. Je souhaite faire un investissement immobilier locatif financé par un pret bancaire mais je suis en reconversion professionnelle, donc sans revenus. Je possede plusieurs contrats d’assurance vie, que je pourrais nantir, mais ils sont chez des courtiers en ligne. Ma banque (SG) me propose un pret si je nantis 100% dans leur contrat d’assurance vie, mais les performances de ce dernier ne sont vraiment pas terribles.
100% du pret en nantissement me semble tres eleve, savez vous quelle est la norme ?

Quelqu’un connaitrait il un etablissement financier suceptible de prendre en nantissement un contrat d’av internet, ou de proposer un contrat maison dont le fonds euros ne soit pas trop mauvais ?

Merci d’avance !

Timinel · #13

Bonjour

j’ai fait un point en debut d’année avec mon courtier pour preparer de futures opérations immobilères.

Je n’ai pas aujourd’hui de probleme de financement mais un fort TMI , la problématique est différente.

Il m’a signalé la meme chose que vous, a savoir les banques demandent le contrat chez eux et de nantir 100 %.
je n’ai pas creuser plus mais il m’a dit qu’avec les taux actuels et les conditions demandees il ne voyait plus du tout de crédit in fine.

Bonne recherche
Timinel

cat · #14

nanou a écrit :
100% du pret en nantissement me semble tres eleve, savez vous quelle est la norme ?

Bonjour nanou,

je ne sais pas s’il y a vraiment de norme à ce sujet. Cela dépend visiblement de nombreux facteurs : vos relations avec votre banquier, votre situation financière, votre âge, votre état de santé, votre âpreté à la négociation…

Ma (très) courte expérience sur ce point : mon épouse et moi-même avons emprunté avec un nantissement de 55% du capital emprunté sur un contrat d’assurance-vie de mon épouse dans notre banque (pré-existant à l’emprunt) pour l’achat de parts de SCPI.
C’était la première (et unique) proposition de la banque. Le nantissement d’un contrat externe à la banque ne semblait pas possible (même si la filiale assurance-vie de la banque, Suravenir, est très présente sur internet).

Bien à vous
cat

malenimi · #15

Bonjour,

Ma question étant dans l’idée de ce post, je n’en ouvre pas un nouveau.

Pour préciser: 55 ans, quittant nos emplois fin 2020, j’aurai le droit aux indemnité de chômage pendant 36 mois, ma femme n’en bénéficiera pas.

Nous envisageons pour acheter notre future RP soit de la financer cash soit d’en faire le financement par un prêt nantis sur une AV( pas forcement dans une autre banque), aussi auriez vous des expériences récentes sur cette seconde possibilité?

j’ai pour le moment consulter mes banques( LCL, CMDP, Fortuneo).

Merci

stef · #16

Bonjour,
même situation que vous en novembre 2018 achat de notre résidence principale, nous avions alors 55 ans . Ce fut une fausse bonne idée de faire le financement par un prêt nantis sur une A Vie dans un autre établissement.
- la banque nous a mis en difficulté en ayant un traitement interminable qui nous a obligé en catastrophe de faire une avance AFER (une autre A Vie que nous avions) le jour de la vente car nous n’avions pas reçu les fonds alors que la banque nous avait assuré qu’il y avait de la marge .

- l’assureur m’avait nanti la totalité alors que le prêt ne représentait que 2/3. Apres nombreux aller retour,
ce pb a été résolu.

- notre banquière nous avez garanti que nous pourrions réajuster le nantissement au fur et à mesure du remboursement . C’était un condition sine qua non que nous avions mis sur la table.
Il n’ y avait aucun pb … sauf le jour où je suis allé voir la banque pour le mettre en oeuvre.

Face à ce manque de professionnalisme du Crédit Agricole Ile de France ( je me permets de les citer)
nous avons tout remboursé de manière anticipée .

Caine · #17

Bonjour,

Sur le principe c’est tout à fait possible, tout dépend de la réactivité et de la motivation de votre conseiller.

Ce sont des procédures standards, et simplement des accords à aller chercher. Le nantissement sur contrat externe, en lui-même, ne pose pas de problèmes. Néanmoins, ça demande du temps, et en général les conseillers ne sont pas objectivés sur le crédit lui-même.
Proposez de bonnes contreparties (assurance, prévoyance ou épargne), et vous trouverez un conseiller qui acceptera de passer ce temps sur le dossier pour vous…

Nek · #18

Attention également à un petit écueil technique qui peut arriver.

Par abus de langage, on parle de nantissement dans la majorité des cas. Mais la banque préfère
une délégation de créance sur le contrat d’assurance vie. A la différence de l’acte de nantissement
qui est signé par la banque et le client, la compagnie d’assurance vie est également signataire de
l’acte de délégation ce qui est plus rassurant surtout quand c’est un contrat extérieur à la banque.

Il vaut mieux solliciter en amont la compagnie car certaines refusent catégoriquement de pratiquer
la délégation de créance. (Cas personnel pour un client, elles peuvent aussi vous dire oui par téléphone,
et à 5 jours de passer chez le notaire refuser de signer la délégation…)

Il y a quand même un risque opérationnel sur la prise de garantie sur contrat externe, ce qui n’aide pas les banques à être ouvertes à ce sujet.
Petit exemple pour le fun avec Suravenir qui ne signe pas la délégation de créance, et signe seul un nantissement,
puis au décès du souscripteur verse aux bénéficiaires du contrat et pas au créancier…

Range19 · #19

Nek a écrit :
Petit exemple pour le fun avec Suravenir[/url] qui ne signe pas la délégation de créance, et signe seul un nantissement,
puis au décès du souscripteur verse aux bénéficiaires du contrat et pas au créancier…

Ce qui ne devrait pas poser de problème puisqu’il devrait y avoir une assurance décès emprunteur, non ?

FXB67 · #20

Pas forcément vu que le nantissement d’AV est souvent conçu pour éviter l’assurance-décès (emprunteur âgé par exemple).

Ce que je ne comprend pas c’est que l’acte de nantissement inclue normalement une modification de la clause bénéficiaire mettant le prêteur comme bénéficiaire de premier rang, et laissant aux autres bénéficiaires uniquement le reliquat après qu’il se soit remboursé au décès. Le prêteur est considéré comme bénéficiaire acceptant, donc la clause est non modifiable sans son accord.
Donc dans cette histoire je ne comprend pas comment Suravenir a pu verser aux enfants (sur la base d’une clause déposée chez notaire certes, mais postérieure au nantissement) sans d’abord interroger la banque…

malenimi · #21

stef, le 05/12/2020 a écrit :
Bonjour,
même situation que vous en novembre 2018 achat de notre résidence principale, nous avions alors 55 ans . Ce fut une fausse bonne idée de faire le financement par un prêt nantis sur une A Vie dans un autre établissement.
.

je ne suis pas opposé à loger l’AV au sein de la banque prêteuse, sauf si les conditions tarifaires sont exorbitantes.

Michel

Oblible · #22

Le nantissement mal ficelé peut mener droit dans le mur, entre les frais, le choix d’UC …

Nantissement d’assurance-vie : « J’aurais mieux fait de payer ma maison en cash » | Investir

Dav26 · #23

Le lien ci-dessus ne fonctionne plus ("La page que vous souhaitez consulter n’est plus disponible").
Le nouveau lien: lien
Si certains d’entre vous sont abonnés à Investir, quel est ce retour d’expérience en quelques mots svp?
Bàv,

AuteuilNeuillyPassy · #24

Il y a aussi la solution bete et mechante de l’avance sur une AV

Chez La Mondiale & Neuflize: 65% (et quels que soient les supports) @ TME + 100bps soit 3.9% ajd

Je l’ai fait pour financer un apport en CCA mais je cherche mieux en taux (pour l’instant sans resultat)

Tikok · #25

Dav26, le 25/03/2024 a écrit :
Le lien ci-dessus ne fonctionne plus ("La page que vous souhaitez consulter n’est plus disponible").
Le nouveau lien: lien
Si certains d’entre vous sont abonnés à Investir, quel est ce retour d’expérience en quelques mots svp?
Bàv,

@Dav26, ci-dessous vous trouverez mon résumé avec quelques citations de l’article.

En gros en 2010 il a financé la construction d’une villa sur un terrain lui appartenant par le biais d’un prêt in fine avec nantissement d’une assurance vie ouverte dans "la caisse d’une grande banque en Côte d’Azur". Il avait la somme disponible (250 K€) mais a ouvert ce contrat sur les conseils de son banquier qui lui a fait "miroiter les avantages du prêt in fine avec nantissement d’assurance vie". Pour obtenir l’emprunt il fallait que la majorité du capital reste en fonds en euros ou en fonds garantis, afin que la banque retrouve les fonds prêtés à l’échéance du crédit. Il a payé 5 K€ de frais divers en plus des intérêts. Après 14 ans le rendement est de 1,5 % par an et le coût du crédit est largement supérieur à la plus-value réalisée.

"Conclusion : j’aurais mieux fait de payer ma maison en cash et mettre les intérêts payés mensuellement dans une assurance-vie de meilleure qualité. Cela m’aurait rapporté quelques plus-values au lieu de faire gagner de l’argent à la banque, à mon détriment."

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stef, le 05/12/2020 a écrit :

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Dav26, le 25/03/2024 a écrit :

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