Investissement immobilier : où investir en Ile-de-France ?

Artosis · #51

Guitou a écrit :
Il est vrai que la gare RER de Juvisy sur Orge voit passer 2 lignes de train, C et D, qui permettent de joindre Paris gare de Lyon et Bibliothèque François Mitterrand directement en 15 minutes !

Et même 11 minutes pour certains RER C.

Kabal a écrit :
La gare est squattée par des dealers H24 donc ça aide pas à se sentir en sécurité et donc à faire venir des gens qui ont des sous.

Le gare a subi d’importants travaux de rénovation, c’est le cœur du grand pôle intermodal de Juvisy. Je n’y ai jamais vu de dealers. Étant donné le loyer que je demande, je peux affirmer qu’on peut faire venir à Juvisy des gens qui ont un peu de sous.

MichelleME · #52

Bonjour à tous,

J’aimerai avoir votre avis sur où investir quand on peut emprunter 200k€ et qu’on habite à Paris ?
Personne dans mon entourage n’est vraiment branché immobilier, de mon coté le sujet m’intéresse beaucoup et je suis entrain de me former.
Je souhaite bien sur emprunter un maximum et louer en LMNP.

J’ai réussi à économiser pour un apport et je suis allée dans plusieurs villes d’IDF pour voir un peu le marché et je suis aussi allée à Nancy et Rouen en regardant les biens et les rentabilités.

Sans surprise les biens en province sont un peu plus rentables notamment à Nancy qui en plus est une ville très agréable dans laquelle j’aurai plaisir à investir mais j’ai peur de la gestion de l’appartement notamment les gestions d’entrées et de sorties, c’est quand même pas la porte à coté.

En IDF j’ai du mal à me projeter, mon budget ne me permet pas d’acheter un T4 ou + pour faire de la colocation et les petites surfaces ne me semblent pas très rentables.

Bref, je suis débutante et indécise je prendrai tous vos conseils !

A bientôt,

Vonhaken · #53

Bonjour,

Sur quelle base avez vous calculé votre enveloppe de 200k pour votre pret ?

Commencer par de la colocation comme premier bien locatif est assez osé mais également très formateur…
Ne souhaitez-vous pas commencer par un f2-studio en LMNP pour "vous faire la main" ?

Pour nancy, habitant la ville, ce n’est "que" à 1h30 en tgv, ca reste raisonnable en terme de durée pour un projet plus simple (f2 ou studio meublé).

Mais le mode de gestion que vous souhaitez (lmnp + coloc) demande de la proximité et de la réactivité, ce qui me semble compliqué si vous souhaitez investir à nancy ou rouen.

MichelleME · #54

Merci pour votre réponse.

Pour mon prêt j’ai fait une simulation en ligne avec 20k€ d’apports et mes revenus.
Vous avez raison, je pense que je préfère commencer par un T2 en IDF que je pourrai gérer en direct mais je ne sais pas où aller pour trouver une rentabilité correct !

Vonhaken · #55

Votre calcul d’enveloppe est bon si vous envisagez d’acheter une RP.

Or, s’il s’agit d’un locatif, vous devez également prendre en compte les revenus futurs que vous allez avoir de votre location (c’est ce que la banque retiendra également).

Ca augmente potentiellement le montant de votre enveloppe.

Caine · #56

Bonjour,

Oui et non, car il faut ajouter le loyer payé pour la RP dans les charges du coup,

Le calcul de la capacité d’emprunt est assez simple:

Salaire net mensuel (prenez votre net imposable de décembre / 12) + le loyer à venir (pondéré à 70% pour prendre l’hypothèse la plus pessimiste, mais certaines banques n’appliquent plus de pondération) * 33%.
Cela vous donnera la mensualité maximum que vous pouvez rembourser par mois. Vous déduisez votre loyer, et vous regardez à combien correspond la différence en terme d’emprunt sur 20 ans (quoique certaines banques font du locatif sur 25 ans).

Illustration:

Imaginons que votre salaire soit de 3000 euros, le loyer que vous payez pour votre RP de 600 euros et le loyer à venir de 800 euros.

Vous faites 3000 + 800*70% = 3560
3560 * 33% = 1175 euros (correspondant à la mensualité maximum que vous pouvez rembourser)
1175 - 600 euros = mensualité potentielle de 575 euros.

On va regarder à quel emprunt cela correspond sur 20 ans (via le simulateur meilleurstaux par exemple) et on obtient un maximum empruntable de 115000 euros.

MichelleME · #57

Merci pour vos explications.

Dans mon cas, salaire net 3000, je perçois déjà un loyer de 1450€ et j’ai un loyer de mon coté à payer de 700€ avec un apport de 20k€ et en espérant un loyer pour le nouveau bien de 800 minimum, je peux rembourser 810€/mois sur 20 ans, donc effectivement emprunter un peu moins de 180 000, ma question c’est surtout où aller pour qu’ils soient utilisés au mieux …

HHub · #58

J’ai l’impression qu’il y a des incohérences:

sur ce post a écrit :
salaire net 3000
je perçois déjà un loyer de 1450€

dans votre presentation a écrit :
salaire autour de 50k€, j’ai aussi quelques placements financiers (SCPI, ETF, Actions …) qui me rapporte une grosse centaine d’€/ mois en moyenne

=> les 50ke sont brut?
La grosse centaine d’€ = 1450euros.

Votre présentation ne précise pas que vous êtes bailleur.

DDtee · #59

Votre situation est assez courante et intéressante car reveint fréquement pour bon nombre de personnes de cette communauté.

Je vous conseillerais déjà d’oublier la colocation (pas adaptée à une gestion à distance et avec plus de rotation des locataires) pour me tourner plutôt vers des T1 bis/T2 de préférence en LMNP (avantage fiscale et plus grande facilité de se distinguer sur le marché avec une déco sympa).

A votre place voici le plan que je mettrai en place :

1- regarder sur le net toutes les villes moyennes dans la tranche entre 35 et 80 M hab (potentiel de rendement + élevé sans risque de vacance significatif si la ville et le bien sont sans problèmes) entre 1h et 2h00 de Paris (pour que cela reste gérable) et calculer leur rentabilité moyenne.
Exclure toutes celles qui ont un problème de dynamique majeur (taux de chômage, démographie…) et j’en retiendrais entre 3 et 5 avec un rendement de 6% minimum que j’étudierais avec plus de précisions.

D’expérience en cherchant, en négociant et en faisant une amélioration du bien faire X1.5 la rentabilité moyenne dans une ville n’est pas bien difficile. Faire X2 est possible mais nécessite plus de temps et de savoir faire.

2- Visite approfondie de (2 ou 3) villes sélectionnées et de quelques biens par des agences pour sonder le marché, connaitre les quartiers, les coins où ne pas aller, la nature de la demande qui trouve facilement/difficilement locataire/bailleur… et se faire une opinion.

3- Sélection d’une ville et travail de fond sur sa connaissance. Tour des agences, suivi des annonces etc travail classique de l’investisseur.

En procédant ainsi, avec méthode (il vous faudra y consacrer du temps) je peux vous garantir que vous trouverez un rendement brut de 8% sans trop de difficultés dans un bien ne présentant pas de problématique particulière. Selon toute logique (histoire de pression de la demande) ce sera plus facile à 2 h00 de Paris qu’à une heure et dans une ville de 40 M hab que dans une de 80.

Bon courage !

Job · #60

Le seul conseil que je pourrais donner serait d’investir dans un lieu assez proche de là où vous habitez, pour que les déplacements nécessaires ne soient pas trop chronophages

Ensuite, comme votre présentation ne nous donne pas assez de détails, on ne peut qu’extrapoler : avez-vous de la famille ou des amis habitant la région ?
Leur domicile peut déjà vous orienter un peu

Sinon, je suppose que, depuis l’âge adulte, vous vous êtes un peu déplacée en banlieue et région parisienne, soit pour le travail ou pour les loisirs, et que cela décante un peu l’hésitation et tamise vos choix

Enfin, la lecture des hebdos quand ils sortent des numéros avec gros encart immobilier, il y a souvent des articles qui décrivent l’évolution de telle ou telle commune, cela peut vous donner là aussi des orientations générales

Manille · #61

Bonjour,

En lisant vos interrogations, je m’y retrouve à 2/3 vaches près! Vous pouvez parcourir ma présentation pour voir un peu par quel côté j’ai prit la chose moi. En très gros, voici que j’ai fait:

-> j’ai ouvert des poches d’investissement (PEA, Assurance Vie) que j’ai alimenté de 4000€ en suivant une stratégie Lazy (a base d’ETF). Je ne l’alimente plus beaucoup car je dirige toute mon épargne vers de l’immobilier actuellement. (Mais vous semblez avoir déjà assez pour produire un petit complément de revenus, bravo!).

-> J’ai fait pas mal de lecture pour trouver ce qui me convient comme investissement (j’ai quand même envie de rester serein et de faire les choses doucement mais sûrement, petit à petit l’oiseau fait son nid comme on dit). J’ai donc décidé d’investir pour le moment exclusivement en région parisienne. Il faut donc trouver la meilleure rentabilité qu’il faut dans la région choisie (le problème c’est que c’est pas folichon, je vous l’accorde!).

Maintenant comment on fait ça? Après tout ce teasing, malheureusement je ne dispose pas encore de ce savoir… Mais j’ai déjà étudié la chose en long et en large et j’ai un plan que je vais partager avec vous!

Les plus expérimentés de ce forum viendront vous dire si je raconte n’importe quoi !

1) apprendre à gérer un investissement immobilier du début jusqu’à la fin.

Cela passait pour moi par faire un investissement très sécurisé ! Au vu de notre profil (j’investis avec ma compagne), on a retenue : projet à 200K max + on met assez d’apport pour être à l’autofinancement.

Le plus sécurisé possible pour moi aurait été un studio en face de Jussieu mais bon, on est sur des prix stratosphériques et la rentabilité n’y ai vraiment pas du tout! J’ai donc pris une carte, regardé tout les quartiers a moins de 20 minutes en vélo de chez moi, j’ai retenu les meilleurs rendements, et je suis parti sur Ivry sur seine. J’ai fait quelques tours de la ville, étudier les coins où il fait le plus bon vivre, visiter toutes les agences immobilières de la ville avec une petite fiche de ce que nous voulons et une simulation de la banque montrant qu’on est financeable et que tout va rouler comme sur des roulettes s’ils nous font confiance, et ça a marché, on a été appelé pour un T2 de 32m2 à 182K qui mérite une petite retouche de 5/6K pour être un des plus beaux appartements du coin.

On aurait bien aimé qu’il soit à 5K moins cher pour être à l’autofinancement en ne mettant que les travaux + frais de notaires + frais annexes mais bon, j’ai tenté 2 fois de faire des offres en dessous du prix et j’ai compris très vite que quand l’agence me disait « dans ce quartier tout se vend, certaines personnes prennent tout ce qu’il y’a »; ce n’est pas une blague! On dépasse nos 200K de budget global mais de toutes les visites c’est l’appartement qui me plaisait le plus (d’un point de vu personnel + financier)!

Donc nous sommes en train de finaliser notre premier achat actuellement, on apprend un peu comment parcourir la tonne de documents qu’on a pour l’achat; qu’elles sont les infos qu’ils faut chercher pour apprécier au mieux la rentabilité, trouver un notaire qui va nous suivre longtemps, comment trouver des artisants, comment trouver un prêt, comment faire de la drague avec des agents immobiliers pour qu’ils nous rappellent, comment convaincre quelqu’un que si un appartement correspond parfaitement aux critères qu’on a défini sur notre fiche, on visitera et on fera une offre en fonction de ce qu’on voit pendant la visite, etc….

Vu que vous déclarez avoir un loyer, je suppose que vous avez un appartement? Je ne l’ai pas lu explicitement. Auquel cas vous connaissez déjà cette partie.

2)Ne pas oublier de jeter un sérieux coup d’œil aux supports permettant de diversifier, par exemple aux SCPI.

Avec les bonnes combinaisons, on peut y gagner gros! Je commence donc à analyser la chose, beaucoup de files destinées à comprendre comment optimiser un investissement en SCPI sont disponibles sur le forum!

3) Et enfin, on peut chercher à trouver de la vrai rentabilité (pas trop quand même, on reste en Île de France haha) !

Et là, je pense que le message de @DDtee est la plus belle des réponses que vous pouviez avoir. Elle vient de vous livrer sur un plateau ce que j’ai réalisé en des mois de lectures! Pour moi, il n’y a que comme ça qu’on peut avoir de la rentabilité en mettant un appart raisonnable (par exemple : uniquement les frais de notaires).

Je suis ouvert à toute critiques et questions!

Manille

Djoerty · #62

Bonjour a tous,

Ce sujet est très intéressant, je suis un peut dans le même cas que celui qui a ouvert ce sujet. L’ile de France et ses possibilités super tendu en terme de rentabilités.

Effectivement pour optimiser sons cash flow il serait intéressant de mettre de l’apport pour baisser le cout total de l’emprunt (apport par exemple sur la partie frais de notaire). Mais je confirme que pour un achat locatif, la banque est capable de prendre en charge les couts du bien+travaux+notaire. J’ai encore vu cela avec ma banque BNP et faire ce qu’on appel du différé ce qui est très utile si il y a une partie préparation avant la mise en location.

Je vais bientôt acquérir un bien pour de la colocation. Pour moi c’est vraiment le plus rentable en ile de France.

Manille · #63

Bonjour à tous,

je viens partager avec vous un cas pratique d’un investissement en IDF avec chiffres à l’appui! Il y a surement mieux à faire, je vous présente ici quelque chose de réalisable avec les conditions de marché actuelles à Ivry sur seine. Nous avons signé fin Fevrier!

Pour tous les détails et les péripéties, vous pouvez vous reportez à ma file ou à mon étude de cas ici https://www.investisseurs-heureux.fr/t25531.

Rappel rapide :

- T2 de 32 m2 (T2 + Buanderie privative en face de l’appartement + Cave)
- Ivry sur seine à 2 pas de la Mairie
- 7 min du métro Mairie d’Ivry et 5 min du RER C Ivry
- Très bel immeuble en pierre, petite copro bien entretenue, petite cour intérieure pour garer son vélo en sécurité, moulures.
- 10 Minutes en vélo/métro de Paris 13
- Travaux de rafraichissement réalisés avant emménagement du locataire + nouveaux travaux prévus car des fuites ont étés détectés.

Concernant le crédit, nous avons un crédit sur 25 ans à 1.2%. Nous profitons du différé de 24 mois pour reconstituer de la trésorerie et faire face au cash flow légèrement négatif, les travaux non prévus (comme les fuites actuelles) et la vacance locative.

D’un point de vue Financier voici les chiffres :

Toute critique est la bienvenue, histoire de faire mieux la prochaine fois

Manille

Tlaloc · #64

J’ai publié da,ns ma présentation moi aussi une estimation des flux en exploitation.

Je constate donc juste que vous ne comptez ni les travaux d’entretien ni la vacances.
(j’ai compté en gros un mois/an de vacance et 5-800 de travaux par an suivant les bien, ce qui n’est pas beaucoup d’ailleurs).

Suivant le mode de détention, il faudrait rajouter aussi l’imposition, pour avoir une vraie idée du cash-flow de votre investissement.

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Investissement immobilier : où investir en Ile-de-France ?

#51 17/01/2020 19h54

Guitou a écrit :

Kabal a écrit :

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#58 26/12/2020 20h49

sur ce post a écrit :

dans votre presentation a écrit :

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