Ant1404 : étude de cas immobilier (double collocation)

Comment faites-vous 3 chambres dans un T3 : pas de séjour ?

Je pense que le coût des travaux est sous-estimé. 130 m² de travaux, en première approche, c’est 130 k€. Pour faire moins, il faut être très habile et expérimenté. Etes-vous très habile et expérimenté en travaux à moindre coût ?

Les travaux sont complexes à partir du moment où il y a tout à refaire, surtout sur le plateau à aménager. Savez-vous coordonner plusieurs corps de métier ?

Il est impossible d’avoir les chambres prêtes à la location au 15 août alors que le compromis n’est même pas signé. Possible à la rigueur sur le T3 existant, en commençant les travaux dès le compromis signé, mais là, outre le risque que vous prenez (si la vente capote…), il faudrait être non seulement habile et expérimenté, mais aussi extrêmement efficace, rapide, organisé. Le délai réaliste pour l’ensemble, c’est 15/08/2022 !

Bref : projet trop complexe, coûts sous-évalués, délais sous-évalués. Ce n’est pas infaisable, mais pour un débutant en investissement immobilier, c’est un coup à y laisser des plumes.

PS : le plateau, vérifier son statut dans le règlement de copropriété. Si ce sont officiellement des combles, ça ne va pas être facile d’en faire un logement : 1) besoin de l’accord de l’AG de la copropriété 2) besoin de refaire l’EDD pour recalculer les tantièmes : géomètre + notaire, à vos frais.

PPS : par piété, un seul L à colocation !

Merci pour votre réponse.

J’ai oublié de préciser, ce qui du coup semble le plus essentiel : je ne vais pas faire les travaux. Ils seront réalisé bien évidement par un/des artisans. Quand je parlais de mes compétences artisanales, je pensais à des travaux « courants » comme une fuite d’eau, une retouche de peinture ou de placo, ou encore remplacer une prise électrique etc.

Avant de faire déplacer des artisans pour des devis, je souhaite donc savoir si un délais de 6 mois tout compris est trop long. Le coût moyen de 1000€/m2 pour une rénovation, il s’agit juste du prix moyen des matériaux ou la main d’œuvre est comprise ?

ant1404 a écrit :

J’ai oublié de préciser, ce qui du coup semble le plus essentiel : je ne vais pas faire les travaux. Ils seront réalisé bien évidement par un/des artisans. Quand je parlais de mes compétences artisanales, je pensais à des travaux « courants » comme une fuite d’eau, une retouche de peinture ou de placo, ou encore remplacer une prise électrique etc.

Sur une surface aussi importante que 70m2, il y a beaucoup mais beaucoup de choses auxquelles il faut penser.
Un artisan exécute, il faut lui fournir des plans précis : emplacement des cloisons, des prises/luminaires, de la salle de bain, de la cuisine etc. Pour ça il faut à minima connaître les normes en vigueur, au risque de recommencer plusieurs fois vos plans et de décaler la livraison du lot.

Avez-vous des évacuations sur le plateau, un compteur électrique  + la colonne ? une ventilation doit-elle être installée ?

Comme les autres intervenants je pense que vous risquez de vous casser les dents sur un projet aussi complexe.

Bonjour

Outre tout ce qui a déjà été évoqué sur le projet et sur la difficulté de démarrer avec 2 colocations dont une avec plateau, je note 2 choses :

-60m² pour une colocation de 3 personnes. Cela me parait juste en superficie. Je me limite toujours a avoir au moins 70m².

- Crédit sur 25 ans sans apport pour du locatif. Très difficile a obtenir aujourd’hui, surtout pour un premier  projet.

ant1404 a écrit :

Merci pour votre réponse.

Par contre, j’attends toujours la votre :

Bernard2K a écrit :

Comment faites-vous 3 chambres dans un T3 : pas de séjour ?

A part ça :

ant1404 a écrit :

Je me rends compte qu’il y a bien un énorme fossé entre la théorie et la pratique!

Quelle théorie ? Quel auteur a émis la théorie qu’on peut rénover facilement un appartement de A à Z tout en en créant un autre ex nihilo dans des combles, en 6 mois à compter de la visite avant achat, quand on n’a jamais investi dans l’immobilier ?

Sur la théorie de quel auteur vous basez-vous exactement ? Donnez des noms, des liens. Ca m’intéresse de savoir d’où vient une telle théorie.

Est-ce que c’est la théorie qui est en faute (et c’est pour ça que j’aimerais bien savoir laquelle), ou bien est-ce que c’est vous qui inventez une théorie qui vous arrange ?

Par exemple, je pensais naïvement qu’un artisan fournissait une prestation clef en main (plans + réalisation).

Euh, vous êtes en train de nous dire que vous envisagez de rénover complètement 130 m² sans avoir la moindre idée du budget de tels travaux, ni de comment travaillent les artisans ?

Alors, au sujet des travaux : en principe, concevoir des travaux est le boulot d’un architecte et/ou d’un bureau d’études. L’artisan travaille à partir de plans d’exécution : il n’a plus qu’à faire ce qui est marqué. C’est notamment ce qui se passe dans la construction neuve.

Pour autant, les artisans expérimentés, qui travaillent en rénovation pour le particulier (un marché très différent de la construction neuve), ont l’habitude de concevoir leurs propres travaux. Le particulier dit "j’aimerais faire ceci et cela" (demandes très imprécises et fumeuses) et l’artisan le transforme en : "telles matériaux, telles dimensions, tels plans, tels coûts". Ca veut dire, en fait, que cet artisans a un bureau d’études intégré et qu’il inclue cette prestation dans le prix des travaux. Parfois, il est aidé en cela par un bureau d’études situé chez son fournisseur (dans ce cas, le prix de cette prestation est inclus dans le prix des fournitures).

On trouve :
- des artisans capables de concevoir des travaux.
- des artisans capables de démarrer un chantier très rapidement et de travailler vite (pour répondre à votre volonté de tout faire en quelques mois).
- des artisans capables de travailler pour pas cher (pour répondre à votre budget de 500 €/m² tout compris).

Mais on trouve très rarement des artisans qui cumulent ces trois qualités ! S’il est bon et rapide, il y a peu de chances qu’il soit pas cher. S’il est pas cher, il vous promettra peut-être d’être bon et rapide, mais il y a bien des chances que ça ne se révèle pas vrai… Cf nombreux retour d’expérience sur le forum de travaux qui partent en quenouille.

Et, en plus, dès lors que vous avez besoin de plusieurs corps de métier, il faut soit une entreprise tout corps d’état (souvent les plus coûteuses), soit un artisan capable de coordonner ses collègues, ou en tout cas de vous donner les explications sur comment coordonner les travaux. Coordonner les travaux de ses confrères, voilà donc une quatrième qualité nécessaire chez votre artisan. La rareté de tels artisans confine à celle du Yéti.

En plus, même le meilleur artisan, il a besoin d’un maître d’ouvrage qui sait ce qu’il veut, et qui a un peu de poigne (sans être casse-c… pour autant : tout un art). Et là, c’est votre inexpérience qui fait que, même si vous trouvez le meilleur artisan, vous risquez de ne pas savoir l’encadrer, le contrôler, le motiver. Même le meilleur artisan, si on lui lâche la bride…

ant1404 a écrit :

Pourtant c’est bien mon conseiller qui m’a proposé 25 ans, avec un apport nécessaire uniquement si mon taux d’endettement dépassait les 33%.

C’est peut être encore réalisable mais difficile.
Vous constaterez en pratiquant qu’entre la première proposition du conseiller et la signature des offres il peut y avoir un monde d’écart puisque celui ci n’est que rarement décisionnaire de ces conditions de crédit.

Jusque fin 2020, nous parvenions encore à obtenir du 25 ans sans apport pour du locatif avec 2 établissements bancaires pour lesquelles la dérogation était valider par la direction d’agence. Aujourd’hui l’octroi de ces conditions a été transmise à l’échelon du dessus donc "hors agence " rendant la tache encore plus complexe.

Les biens aux enchères sont vendus "en l’état" sans aucun recours. Pas de "vice caché", pas d’annulation de la vente pour dol… Aucun recours.

Or, souvent, il y a une bonne raison pourquoi ça finit aux enchères, avec des défauts graves : défaut de structure ; bien occupé par le propriétaire saisi ; quartier qui craint ; hauteur sous plafond non réglementaire ; bien comportant des travaux illégaux difficiles à remettre en conformité ; divergence entre la description du lot dans le règlement de copropriété et son état réel ; copropriété en difficulté avec des charges très élevées, etc.
Or, le débutant va avoir bien du mal à débusquer ces défauts, dont certains relèvent de la technique du bâtiment, mais d’autres relèvent de problèmes administratifs ou juridiques au sens large. Or, vendu en l’état et sans recours, quand on a acheté le bien "pourri", il est trop tard, vous n’avez plus que les yeux pour pleurer.
Dans l’annonce que vous donnez en lien, pourquoi y a-t-il 8 appartements en vente aux enchères, dans la même copropriété, mis à prix pour une bouchée de pain ? Si leur propriétaire est arrivé dans la merde noire où il est, qu’est-ce qui vous dit qu’il ne va pas arriver la même chose, et pour la même raison, à l’acheteur qui n’aura vu que la mise à prix alléchante, sans se demander "pourquoi ?". Il y a une raison qui fait que ce bien-là a fini aux enchères, et cette raison est souvent une bonne raison.

Au passage, les habitués indiquent un délai de 1 à 3 ans pour passer toutes les étapes administratives à l’issue de l’achat, et cela à l’issue d’un chemin tellement semé d’embûches que j’ai renoncé à tout comprendre.

Par ailleurs, avant l’achat, vous ne pouvez pas obtenir l’accord de votre banque, puisque vous ne savez pas encore combien vous allez l’acheter ; après l’achat, vous avez deux mois pour payer, sous peine de folle enchère. Ca fait court pour trouver un financement bancaire. D’ailleurs, je doute que les banques aiment financer ce genre d’achat, car je ne vois pas bien comment elles se garantissent, vu que le bien qui arrive en vente judiciaire a plus d’hypothèques sur le dos qu’un chien des rues n’a de tiques !

Pour autant, je ne sais pas si c’est l’effet des youtubeurs à la con, mais il y a beaucoup de candidats à l’achat, il y a même une recrudescence très nette depuis deux ans, et ça part souvent très près du prix du marché, alors même qu’il y a ces nombreux défauts (risque inhérent au fait d’acheter en l’état ; bien comportant très souvent un défaut grave ; difficulté à obtenir un crédit bancaire et risque subséquent de folle enchère ; et enfin labyrinthe administratif de 1 à 3 ans après la vente).

J’avoue que je m’y suis intéressé aussi, me demandant s’il n’y a avait pas un "coup de fusil" à faire. Une fois tout bien pesé, je n’ai jamais vu de bonne affaire. M. et Mme Dupont achètent à prix de marché moins 5 à 10 %, inconscients des emmerdements qui les attendent. Un investisseur très expérimenté m’avait pourtant prévenu, en me disant : "Les enchères judiciaires, il y a eu des bonnes affaires dans le passé, mais c’est fini, il y a trop de monde". J’ai voulu vérifier par moi-même. Au total, j’y ai perdu beaucoup de temps.

Or, dans le cas présent, on a affaire à un débutant rêveur : pas d’expérience dans l’immobilier et, en sortant de la visite d’un appartement à rénover entièrement et l’autre à créer dans les combles, il se voit déjà avoir fini de les rénover pour l’un, créer ex nihilo pour l’autre, pour 500 €/m², d’ici le 15 août ! Désolé Ant1404, ce n’est pas très gentil ce que je dis là, mais c’est bien la vérité, non ?

Tlaloc, vous pensez vraiment que c’est une bonne idée d’envoyer un débutant rêveur vers ce type de vente ? A mon avis, c’est un tellement mauvais conseil que le -1 m’a démangé le bout des doigts. C’est vraiment le conseil qu’il ne faut donner qu’à son pire ennemi.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2021 10h35)

Tlaloc a écrit :

Une remarque, sur les trois derniers bien visité, la raison est : décès d’un jeune d’un accident de la route, faillite personnelle d’un investisseur qui a voulu se convertir en promoteur, démantèlement judiciaire d’une sci. Le bien n’est jamais en cause.

Pour le premier cas, je veux bien croire que le bien immobilier n’est pour rien dans l’accident de voiture.
Pour les deux autres, vous voulez dire que la faillite judiciaire de cet entrepreneur et de cette SCI n’ont absolument aucun rapport avec la "qualité" des biens qu’ils achetaient ? J’ai du mal à y croire. C’est quoi qui les a plantés alors ? Un astéroïde ?

Tlaloc a écrit :

Dans le cas précis, je n’ai pas dit d’acheter, mais de visiter, si ça se trouve les biens sont dans un état correct

Je répète :
1) le défaut, même physique, n’est pas forcément apparent aux yeux d’un néophyte.
2) le défaut peut être non physique, il peut n’avoir rien à voir avec l’état du bien et la quantité de travaux.
Les raisons pour lesquelles un bien immobilier peut être "pourri" peuvent être nombreuses et variées. On a du mal à en prendre conscience, car ne voit pas beaucoup de ces biens "pourris" sur des ventes normales, ou alors ils sont annoncés comme tels, car le vendeur sait qu’il risque une procédure pour vice caché ou pour dol s’il vend un bien pourri en cachant la pourriture. Or, les ventes aux enchères judiciaires sont "en l’état" et sans recours, donc absolument sans filet.
Je répète qu’il serait extrêmement risqué pour un débutant de ce diriger vers ce type de ventes.
Vous n’êtes pas un débutant. Vous faites donc bien les expériences que vous voulez. Mais avant de promouvoir ce type de ventes, soyez sûr d’avoir bien expérimenté jusqu’au bout. C’est souvent au fond du verre qu’on trouve la lie qui rape la gorge et fait tousser.

Qui plus est : qu’est-ce qui vous fait croire que ce que vous voyez lors de la visite est ce que vous aurez après l’achat ? zaser vient de se frotter à une vente judiciaire d’un genre un peu différent (devant le tribunal de commerce), et il a eu la porte d’entrée un peu abîmée. Seulement ? Ces gens sont des enfants de chœur !

Vous connaissez l’histoire de cet acheteur d’une jolie villa, acquise aux enchères judiciaires, qui s’est retrouvé en fait propriétaire d’une maison dont il ne restait que les murs et le toit ? Le propriétaire saisi a démonté absolument tout ce qu’il pouvait démonter (lavabo, évier, placard, WC, chauffage, cuivre de l’électricité et de la plomberie, portes intérieures y compris le chambranle…), et endommagé irrémédiablement ce qu’il ne pouvait pas démonter (verser du ciment prompt dans la canalisation des WC, etc.). Vous direz "mais il n’a pas le droit ! Mais on peut l’attaquer et obtenir des dommages et intérêts !". Mais oui, vous allez obtenir des dommages et intérêts, sans aucune preuve que c’est cette personne ! Vous allez obtenir des dommages et intérêts, sur une personne absolument pas solvable ! Vous me direz peut-être "et l’assurance ?" Quelle assurance ? Déjà, quelle preuve avez-vous que les dégradations ont été commises après la vente, ou après que vous ayez souscrit l’assurance ? Vous avez de très grandes chances de ne rien toucher, ni de la supposée personne qui aurait commis les dégradations, ni de votre assurance. Perte sèche.

Vous êtes tout à fait sûr d’acheter le terrain (ou sa quote-part indivise, dans une copropriété). Vous êtes à peu près sûr d’acheter les 4 murs et la toiture (ou leur quote-part indivise, dans une copropriété). Tout le reste n’est que du "décor" qui peut s’en aller du jour au lendemain, sans aucun recours valable. Vous êtes prêt à prendre ce genre de risque ? Vous êtes prêts à recommander ce mode d’achat à des débutants, et à assumer cela jusqu’au bout, si la personne revient ici pour dire "Ce n’est plus du tout ce que j’ai visité, il ne reste que les murs et la toiture, c’est une ruine, donc je suis ruiné" ?

On ne parle pas d’un mode d’achat normal. On parle d’un mode d’achat sans tous les filets de sécurité habituels. On parle du far west. Je l’ai déjà écrit ailleurs : les gens désespérés sont dangereux car imprévisibles. Ca s’applique particulièrement aux propriétaires de biens immobiliers saisis et vendus aux enchères. Tout est possible, y compris la dégradation totale du bien immobilier vendu, y compris des attaques contre le véhicule ou même la personne de l’acheteur. Y compris un incendie qui se déclenche "par hasard".

Alors, réfléchissez un peu mieux avant de recommander ce mode d’achat à des débutants, SVP !

M. et Mme Dupont achètent des biens immobiliers aux enchères avec très faible décote, sans prendre la mesure des risques qu’ils prennent, tellement ils ont l’habitude de vivre dans une société où tout est garanti et assuré. Libre à eux. De là à les y encourager, de là à laisser entendre que le seul risque est l’ampleur du besoin de travaux (qui se mesurerait aisément lors de la visite, dites-vous), il y a un pas qu’il ne faut pas franchir.

Pour ma part, je ne discuterai pas plus avant sur ce sujet, sous peine de perdre ma légendaire courtoisie.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2021 18h16)

Bonjour,

Personnellement je vous encourage à continuer la recherche de biens, surtout si vous connaissez le principe des colocations pour y avoir vécu.

Vous avez déjà eu beaucoup de réponses de personnes plus expérimentées que moi mais cela ne doit pas vous décourager!

Quelques remarques :

- pourquoi ne pas envisager de n’acheter que le plateau le plus simple à refaire?

- pour 3 personnes en colocations il faut au moins 1 salle d’eau + 1 toilette séparé + buanderie (à part ou sde / sdb) + cuisine et bien sur 3 chambres correctes. C’est compliqué de tout faire rentrer dans 60m2 (à moins par exemple d’avoir un balcon pour la buanderie, et encore, voir de ne pas en mettre si laverie dans l’immeuble mais ils perdront en confort …). A titre de comparaison 100m2 c’est nickel pour 4 personnes pour faire quelque chose de confortable.

- avec le recul je pense que le crédit sur 20 ans est mieux (sauf si le cash flow est primordial pour vous, en l’absence de réserves financières par exemple). Sinon pour ma banque il faut apporter les frais de notaire si emprunt sur 25 ans (achat + FN + travaux) mais il n’y a pas de règle bien sur.

- pour les travaux : je ne peux que vous conseiller avec force de vous faire aider. Ce sera plus fiable et plus rapide. Ainsi sur une colocation de 100m2 "à refaire" (création d’une chambre dans le salon, grosse salle de bain transformée en 2 salles d’eau + toilettes séparés) + fenêtres + un peu d’électricité + peinture + ameublement … les premiers locataires sont arrivés moins de 2 mois après la signature chez le notaire. Un pro de ce type de projet s’occupera des plans, des artisans, du chantier, des finitions "oubliées" par les artisans, des imprévus, etc … cela n’a pas de valeur. Il faut une personne de confiance et d’expérience. Elle sera rémunérée bien entendu pour son travail mais c’est gagnant. Bien entendu la difficulté est de la trouver : rien de tel que le bouche à oreille. Moi c’est cette personne de confiance qui m’a fait franchir le pas (et j’ai attendu longtemps).

Bon courage pour vos projets!

perecastor, le 06/02/2021 a écrit :

J’étais aux visites préalables pour des ventes qui auront lieu dans 15 jours sur Lille :
- une maison avec la mérule
- une autre en piteux état, occupée par les propriétaires âgés et manifestement sans ressources… expulsables en théorie, mais compliqué en pratique

Au moins 30 personnes avec moi dans la queue, sans compter ceux qui viendront à la seconde journée de visites.

Bref les débutants qui se lancent dans les enchères vont au mieux perdre leur temps, au pire perdre de l’argent s’ils ont la "chance" de se retrouver adjudicataire d’un bien.

C’est la même chose sur Paris, en pire.

Il ne faut pas viser les biens uniques, encore moins ceux qui sont encore habités par le proprios. Mais sur des lots, des petits immeubles, même le débutant peut trouver des choses intéressantes.

@B2K, je me suis renseigné, il s’agit d’une vente sur licitation  suite à divorce et mésentente des deux co-indivisionnaires.