Elvin [Beziers] : étude de cas immobilier (collocation etudiante)

elvin · #1

Bonjour a tous
Pour mon premier investissement, je souhaite faire de la colocation étudiante et j’aimerais avoir vos avis et votre expérience sur ce type d’investissement sur Béziers.

MON PROFIL
célibataire 27 ans fonctionnaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
T4 81 M2 dont bureau de10m2 environ transformable en chambre
deuxième étage d’une résidence sécurisée

grand cellier
meublé/équipé (machine a laver, grand réfrigérateur, clim, lits, etc)
500m de l’IUT Béziers
proche commerces ( carrefour en rez de chaussé de l’immeuble) boulangerie
Année de construction : Année 60
pas de travaux a prévoir
prix de vente 72000 négociable

POINTS NÉGATIFS
pas d.ascenseur
pas de place de parking
machine a laver dans le bureau transformable en chambre
en vente depuis 3 ans

LOCALISATION DU BIEN
boulevard Frédéric mistral

Concernant la rentabilité je n’ai pas encore étudié le sujet en profondeur sachant que:
charge copro 1200 euros
je n’ai pas encore le montant de la taxe foncière
loyer possible 350-400 par chambre
crédit 350euros sur 20 ans ( simulation faite )

Lors de la visite j’ai fais plusieurs photos et vidéos

au vu de ses information quels conseils pouvez vous me donner ?
j’attends avec impatience vos réponses

Mots-clés : beziers, collocation etudiante, collocation

FrancoisM · #2

Bonjour elvin,

C’est très bien de se lancer et venir nous exposer votre étude de cas.

Habitez-vous sur place ou à proximité?

J’avoue que je ne connais pas le marché à Béziers mais 72K pour un appartement de 81m2 sans travaux c’est pas mal. Il y a toujours "deux ou trois trucs à faire" surtout si on veut optimiser l’espace pour une colocation donc le sans travaux j’y crois moyen
Pourriez-vous partager quelques photos? Si il est en vente depuis 3 ans c’est quand même très louche. Cela vous permet de négocier à la baisse.

J’imagine qu’il y a 3 chambres. Après recherche rapide sur LBC la plupart des colocation se louent entre 250 et 350€ avec toutes les charges comprises (eau, électricité, internet). Si vous comptez louer 400€, pouvez-vous apporter un service supplémentaire qui justifie le prix?
Vu que l’immeuble est des années 60, bien vérifier le DPE et notamment la consommation électrique même si j’imagine qu’on se chauffe moins à Béziers qu’à Lille.

Est-ce que les étudiants seront votre cible principale? Si oui, prévoir pour être large, 2 mois de vacance locative (vous en aurez peut-être aucune).

En prenant un chiffre assez conservateur (300€ CC) par chambre, cela fait 300 * 3 * 10 = 9000€ de loyers qui rentrent par an ou 750€ par mois.
Si en face vous avez le crédit de 350€, des charges de copro de 100, une TF de 100, internet + électricité 100, CFE + Expert comptable 50, on arrive à 700€ par mois, sans compter les diverses réparations à effectuer.
Je noircis forcément le trait. Si vous arrivez à louer plus et sans vacance locative c’est tout bénef pour vous.

Je pense que c’est un bon investissement si vous arrivez à :
1) faire baisser le prix en vous assurant qu’il n’y a pas de loup derrière la mise en vente depuis 3ans
2) avoir un bel aménagement (ameublement notamment) pour être dans la fourchette haut du marché : cela donnera envie à vos colocs d’habiter l’appartement, et aux parents d’ouvrir le portefeuille.

Bernard2K · #3

Mes remarques :
- pourquoi celui-là ? Des appartements de 70 à 90 m² à Béziers, il y en a 150 à vendre sur LBC, entre 44 et 210 k€. Quels sont les critères qui vous ont fait choisir celui-là ?
- années 60 et sans travaux, très gros doutes. De toute façon pour une coloc vous aurez forcément quelques aménagements à faire, un coup de rénovation et des meubles à acheter. Il faut chiffrer les travaux et les meubles, pas se contenter d’écrire "pas de travaux".
- votre niveau de loyer me semble inadapté. Je vois des studios entre 200 et 400, et un T2 de 35 m² à 365 € CC, pourquoi diable des gens préféreraient louer une chambre de 10 m² en colocation plus chère qu’un T2 ?
- charges de copro élevées. Obtenez leur répartition bailleur/locataire.
- comme dit FrançoisM : en vente depuis 3 ans : gros signal d’alerte qui s’allume. Si c’était une affaire il serait parti depuis longtemps, cherchez où se cachent le loup ou les loups.
- l’absence d’ascenseur n’est pas un problème pour louer en coloc (étudiants ou jeunes actifs, ils ont des bonnes jambes).

Au total, votre projet semble encore peu réfléchi, et votre connaissance du marché local encore embryonnaire.
Sur Béziers, prenez le temps d’étudier le marché aussi bien à la vente qu’à la location. Faites une recherche sur Béziers sur ce forum.
Sur la colocation, soyez sûr de lire Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… et là aussi, faites une recherche sur le terme colocation, beaucoup d’infos et de cas intéressants à lire.

DDtee · #4

elvin a écrit :
charge copro 1200 euros

Souvent une seule donnée doit faire "passer à une autre recherche" celle-ci me semble suffire !

FrancoisM · #5

Les remarques de Bernard2K sont justes. J’imagine que vous avez choisi cet appartement pour son emplacement à proximité de l’IUT et son "absence de travaux".

1200€, si c’est annuel et comprend notamment le chauffage collectif ne me choque pas tant que ça.

Par contre je viens de voir dans votre présentation que vous habitez à Nîmes (je suis gardois d’origine). Nîmes Béziers ça fait très loin, au moins 1h30 de voiture.
Quelqu’un comme Philippe30 qui vit et investit dans le coin pourrait sûrement vous aiguiller dans votre premier investissement locatif. Je crois qu’il a notamment investi à Béziers.

Si je tenais absolument à faire de la colocation j’irais plutôt voir du côté de Montpellier où de bonnes affaires se trouvent avec une bonne connaissance du marché.

elvin · #6

FrancoisM a écrit :
Bonjour elvin,

C’est très bien de se lancer et venir nous exposer votre étude de cas.

Habitez-vous sur place ou à proximité?

J’avoue que je ne connais pas le marché à Béziers mais 72K pour un appartement de 81m2 sans travaux c’est pas mal. Il y a toujours "deux ou trois trucs à faire" surtout si on veut optimiser l’espace pour une colocation donc le sans travaux j’y crois moyen
Pourriez-vous partager quelques photos? Si il est en vente depuis 3 ans c’est quand même très louche. Cela vous permet de négocier à la baisse.

J’imagine qu’il y a 3 chambres. Après recherche rapide sur LBC la plupart des colocation se louent entre 250 et 350€ avec toutes les charges comprises (eau, électricité, internet). Si vous comptez louer 400€, pouvez-vous apporter un service supplémentaire qui justifie le prix?
Vu que l’immeuble est des années 60, bien vérifier le DPE et notamment la consommation électrique même si j’imagine qu’on se chauffe moins à Béziers qu’à Lille.

Est-ce que les étudiants seront votre cible principale? Si oui, prévoir pour être large, 2 mois de vacance locative (vous en aurez peut-être aucune).

En prenant un chiffre assez conservateur (300€ CC) par chambre, cela fait 300 * 3 * 10 = 9000€ de loyers qui rentrent par an ou 750€ par mois.
Si en face vous avez le crédit de 350€, des charges de copro de 100, une TF de 100, internet + électricité 100, CFE + Expert comptable 50, on arrive à 700€ par mois, sans compter les diverses réparations à effectuer.
Je noircis forcément le trait. Si vous arrivez à louer plus et sans vacance locative c’est tout bénef pour vous.

Je pense que c’est un bon investissement si vous arrivez à :
1) faire baisser le prix en vous assurant qu’il n’y a pas de loup derrière la mise en vente depuis 3ans
2) avoir un bel aménagement (ameublement notamment) pour être dans la fourchette haut du marché : cela donnera envie à vos colocs d’habiter l’appartement, et aux parents d’ouvrir le portefeuille.

merci a tous pour vos retours
oui j’habite a Nîmes mais je suis le plus souvent a Montpellier
voici le lien de l’appartement Béziers Vente Appartement - Agence du Soleil - Vente immobilière Béziers ( pas de photos du bureau mais j’ai fais un vidéo complète de l’appartement)
selon les dires de l’agent immobilier l’appartement aurai du être vendu l’année dernière mais trois jours avant la signature l’acheteur est décédé du coup le propriétaire avait fais les diagnostiques nécessaires, que j’ai en ma possession.

oui les étudiants sont ma cible prioritaire au vu de la rentabilité, si il y a deux mois de vacances locative je louerai en saisonnier voir airbnb si y’a possibilité.
le CFE + expert comptable est vraiment obligatoire pour ce type de location ?
je conte faire une offre a 65000 cette semaine qu’en pensez vous ?

en parallèle de cette recherche je regarde aussi sur Montpellier ( plus sure ? ) un t2 pour un maximum de 79000€

FrancoisM · #7

Bonjour elvin,

C’est typiquement le genre de bien que j’évite:
1) Il est en effet assez propre pour être loué / habité, mais il ne donne pas du tout envie et ne déclenchera pas le coup de cœur qui permet de louer au dessus du prix du marché.
2) Le fait qu’il soit "propre" fait que le vendeur ne fera pas de gros rabais et vous devrez remettre la main au portefeuille pour le rendre au gout du jour.

Non décidément c’est pas le bon plan cet appartement. Quant à le louer l’été en saisonnier, voulez-vous faire 4 fois l’AR vers Béziers pour quelques centaines d’euros par mois?

La CFE et expert comptable ne sont en effet pas indispensables si vous optez pour le régime micro-bic qui est sans doute moins avantageux. Cette file de discussion vous sera utile pour vous former : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs , ainsi que d’autres articles sur internet. Le site rendementlocatif par exemple propose un simulateur qui pourra vous être utile.

A mon humble avis vous feriez mieux de passer votre chemin. C’est déjà bien d’avoir débuté le cheminement mais vous devriez vous limiter aux zones que vous connaissez bien en premier lieu. Les autres membres vous diront sûrement la même chose.

Concernant Montpellier je ne peux pas dire si c’est plus sûr, cela dépend de beaucoup de paramètres. Si vous trouvez un grand appartement (type familial T4 T5 T6) avec travaux sous le prix du marché et à proximité d’une grande université, où l’offre en logement parait inférieure à la demande (faites votre étude de marché), je dirais foncez.

sebmick · #8

Bonjour Elvin,

Au vu rapide des photos présentés, je pense que vous minimisez les aspects travaux à prévoir et notamment pour une colocation. Il y aura forcément un rafraichissement pour remettre au goût du jour (afin de se différencier) et attirer des colocataires à bon profil.

Je ne connais pas le marché sur Béziers mais je ne saurais que vous conseiller avant de vous lancer de bien étudier le marché de la ville en question.Béziers semble être une ville avec un nombre de biens important à vendre dans l’ancien. Je n’irai pas sur ce type de ville sans connaitre à fond le marché au risque de déconvenue !

Vous vous concentrez à mon sens uniquement sur le prix qui correspondrait à votre budget pour faire une offre mais la question reste est-ce une bonne affaire qui vous sera profitable ?

Que ferez-vous si le bien devient "peu louable" sans possibilité de le revendre avec la charge de prêt ?

3 ans de mise en vente pour une bonne affaire ne vous semble pas étrange ? L’objectif d’un agent immobilier restera toujours de vendre (pour sa com) et à vous de faire le tri.

Perso je n’irai pas sur cet achat comme d’autres à priori vous ont mise en garde (sans étudier plus en détails le marché). La décision vous appartient au final et c’est à vous d’assumer par la suite !

Sebmick

elvin · #9

vos réponses m’ont beaucoup fait réfléchir,
cette semaine j’ai effectué quelque visites sur Montpellier ( studio et t2 ) et je pense que mon choix se portera sur un studio entre 45000 et 650000 selon le secteur
exemples : Studio à la Valsière Proche de Montpellier
( le vendeur précise qu’il le loue en meublé a 500-550 mais reste a confirmer )
ou encore Studio proche fac pharma

je conte faire encore quelque visites du coté de Grabels/la valsiere avant de me décider
j’ai fais une simulation crédit et rentabilité et ça m’a l’air pas mal
si quelqu’un possède un bien dans ces environ vos conseils seront les bienvenus.

tini38 · #10

Attention à ne pas acheter le premier bien qui vient. Au vu des messages précédents j’insiste également sur le fait qu’il faut bien connaître le secteur dans lequel on veut acheter. Vous visez les étudiants, dans quels quartiers logent les étudiants à Montpellier ? Et a quel Prix ?

La localisation est très importante ! On peut très vite se retrouver avec un appartement qui offrait une bonne rentabilité sur le papier avec lequel on a du mal à louer la 2ème ou 3ème chambre et la rentabilité chute..

Un conseil si vous ne connaissez pas le secteur, une annonce fictive avec vos conditions pour analyser la demande.

Si je peux me permettre, sur les photos de l’appartement de Béziers, le bien est peut être propre mais si vous voulez vous positionner sur le haut du marché, il faut proposer un bien rénové et/ou bien décoré.
Il y a des étudiants plus aisés qui recherchent de la qualité. Après c’est à vous de voir…

Exemple de bien : Colocation meublée à Montpellier proche Écusson

elvin · #11

j’ai encore visité pas mal de studios sur Montpellier ces derniers temps et j’ai eu un coup de cœur sur un bien se situant a la rue de la metraire de saysset
selon mes recherche est un bon secteur sur Montpellier pour de la location étudiante ( aiguerelles - prés d’arènes )
ravalement de façade possible dans les prochaines années
nombreux travaux déjà effectué dans la résidence dont rénovation caves et couloirs
selon la propriétaire il est louable a 560 € meublé

-taxe foncière 517 en 2017
-charge copro : 100/mois ( 70 locataire + 30 propriétaire ) qui font 1200 annuel
-prêt sur 20 ans taux 1.60 ( sans assurance )
-apport de 10000 possible

j’ai fais un offre a 66000 et j’ai eu une contre offre a 67500
je réfléchis encore
pensez vous que je devrais me lancer sur ce bien ?

Dernière modification par elvin (09/05/2018 13h17)

FrancoisM · #12

Les goûts et les couleurs, mais je n’aime pas du tout la rénovation, trop sombre.

Si le bien peut se louer 560€, cela fait presque 3 mois de loyer qui partent dans le paiement des charges de copro, taxe foncière et expert comptable… quel cashflow avez-vous calculé?

Avez-vous testé une annonce fictive sur LBC, à 560€ justement? Cela me paraît beaucoup mais je ne connais pas bien le marché montpelliérain…

Dernière chose, regardez sur Patrim le prix de vente de logements comparables dans le secteur.

Si ravalement de façade, provisionner plusieurs milliers d’euros..

Bernard2K · #13

Charges de copro : il est essentiel d’obtenir la répartition bailleur/locataire de ces charges. Je ne comprends pas bien la phrase "charge copro : 840 (+ 30 pour le propriétaire je ne m’y connais pas encore )". Par an ? Par mois ? Serait-il possible que vous exprimiez les charges locataires par an et les charges bailleur par mois, sans même prendre la peine de le dire ?

Sur le loyer potentiel : faites vos propres recherches, plutôt que de croire la propriétaire. Quand je recherche un appartement meublé à louer entre 20 et 25 m² sur le bon coin sur Montpellier avec le mot-clé "arènes", j’en trouve 2 à 480 et 495 € CC. Le second a même la clim. Pourquoi celui que vous envisagez pourrait-il se louer 80 € de plus ?

Enfin, même à 560 €, si c’est un loyer CC, il est d’autant plus important de connaître le niveau de charges locataire (cf point 1). Si c’est 840 € /an soit 70 €/mois, vu que ces charges ne font que transiter par vous, il vous reste 490 €/mois de loyer HC, avant même de déduire les autres charges bailleur et l’imposition.

Si le loyer est plutôt 480 € CC il vous reste 410 € HC, la rentabilité en prend un sacré coup.

Franchement, ces vérifications sont hyper basiques, et c’est à vous de les faire. C’est même à vous de faire un calcul jusqu’à avoir la rentabilité et le cashflow en net net (charges et impôts déduits).

Vous avez déjà fait une OFFRE sur ce bien sans connaître le niveau de loyer réel, sans avoir établi le montant exact des charges, sans avoir fait de calcul de rentabilité ? C’est quand même hallucinant de lire dans le même message "selon la propriétaire il est louable a 560 € meublé" et "j’ai fais un offre". Si vous ne faites pas les vérifications et recherches les plus basiques avant de faire des offres, et comptez ensuite sur les foreumeurs pour vous retenir in extremis de faire une connerie, c’est quand même grave ! C’est votre argent, votre investissement ! Apprenez à faire vous-même vos vérifications, vos recherches et vos calculs, sous peine de graves déconvenues !

Enfin, notez que tous les lecteurs du forum ne sont pas des enfants de chœur. Si vous publiez les annonces de ce que vous pensez être un bon coup, ne vous étonnez pas si un lecteur du forum vous le pique !

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2018 12h59)

Alexandco · #14

elvin a écrit :
j’ai encore visité pas mal de studios sur Montpellier ces derniers temps et j’ai eu un coup de cœur sur un bien se situant a la rue de la metraire de saysset
selon mes recherche est un bon secteur sur Montpellier pour de la location étudiante

L’annonce que vous avez citée puis supprimée sur les conseils de Bernard (dommage pour la lecture) date du 25/04.
J’ai acheté 3 biens depuis 2016, 2 en annonces sur Lbc, 1 en alerte dans une agence immo. À chaque fois, j’ai insisté pour être la première visite, j’ai même fais tout mon possible pour me rendre dispo avant les autres. Tout cela pour dire qu’une bonne affaire (hors immobilier à papa) ne reste pas disponible 15 jours.

Concernant le montant des loyers, croyez en vous et non aux dires des vendeurs et AI.
Vous êtes l’acheteur au milieu du magasin, on vous fera les yeux doux jusqu’a la caisse, après basta !
Ciblez les fourchettes hautes et basses admissibles et si vous êtes capable de faire de votre appartement un bien qui sort de l’ordinaire, vous le louerez plus cher que d’ordinaire.

Les charges sont énorme pour la surface ! À ce tarif là, je ne vais même pas au bout de l’annonce !

Enfin, vous avez peu d’epargne de précaution et faire de la location meublée demande un minimum de trésorerie devant soit, surtout au début. Gardez vos 10 000€ et visez le 110%.

Si vous cherchez bien, vous trouverez, c’est parfois très décourageant toutes ces visites mais vous ne perdez pas votre temps, vous vous formez…

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