Groquik : étude de cas immobilier (LMP + SARL de famille ou SARL à l'IS)

La SARL de famille à l’IR ne fait que renvoyer le revenu de la SARL vers votre IR. S’agissant de revenus BIC de la location meublée, ils viennent donc s’ajouter à votre revenu LMP. Vu que vous êtes LMP, vous n’avez

Qui vous a conseillé cela ?

D’après ma compréhension, une SARL IR étant translucide fiscalement, cela renvoie le revenu vers votre IR, à savoir du BIC issu de la location meublé. Donc cela vient grossir votre revenu LMP et ces biens ne bénéficieront donc pas non plus de la PV du particulier à la revente.

A mon humble avis, ça ne fait que rajouter une couche de complexité, de formalités et de coûts.

Seiran a écrit :

En montant une SARL de famille à l’IS, on soustrait les charges de fonctionnement + les impôts fonciers + CFE + amortissements + les intérêts d’emprunt. Donc il reste 100 - 20 -10 - 15 -10 = 45 sous forme de dividendes qui subissent les 20% que vous évoquez.

Jignore d’où viennent ces "20%" que vous évoquez, mais dans cette situation il y aura bien plus de 20% du bénéfice à payer avant que le reste ne soit dans votre poche (net de tout).

D’abord il y a l’IS a payer sur le résultat fiscal de la SCI IS : 15% (si en dessous de 38k€ environ, plus si au dessus)

Ensuite, en sortant l’argent de la SCI IS, il y a 30% de ce qui est sorti (sauf à renoncer au PFU, et à payer 17.2% + au barème IR).

Au final, pour 100 de "bénéfice" il restera 100 × 0.85 x 0.7 = 59.5.
Les 20% sont devenus 40.5%, et vous n’avez acquis aucun droit (par ex pour la retraite), contrairement à si vous aviez cotisé à la SSI.

Note :  en cas de LMP, les cotisations SSI avoisinent 35% ( ou plus, ou moins, et avec un minimum même si résultat<=0) du RESULTAT de l’activité, et pas du chiffre d’affaire (comme le laisserait supposer a tord le message précédent) :

Seiran a écrit :

Dans le cas du LMP ou SARL de famille à L’IR, il faut soustraire les prélèvements sociaux de 35% sur le CA + les ………

De mon côté également, j’ai poursuivi mes simulations comptables.
Merci à Goodbylenine, pour avoir précisé la dernière partie de mon calcul.

J’ai envisagé 3 scénarii pour ma Sarl de famille qui reçoit un peu plus de 90 000 euros de loyers annuels.
1 - Rester à l’IR
2 - Passer à l’IS et sortir en dividende
3 - Passer à l’IS et me verser un salaire

Dans l’hypothèse 1, je dois prévoir 11 000 euros de SSI. Il me semble que ce sera en pure perte pour ma part, car cela ne viendra pas augmenter mes droits à la retraite et je n’ai pas besoin de couverture sociale supplémentaire. Cela fait baisser la rentabilité de cet investissement et j’envisage maintenant une revente "au bon moment" plutôt qu’une transmission à mes enfants. Malgré cela, rester à l’IR demeure la solution la plus favorable financièrement. Notamment, si on considère la revente. La plus-value sera tellement élevée que passer à l’IS est très pénalisant.

Finalement, je rejoins GoodbyLenine et Bernard2K. Passer par une Sarl plutôt que rester en nom propre engendre de la complexité sans présenter d’avantage financier. Les éléments présentés par Groquik sont intéressants, mais ne font pas pencher la balance au stade où j’en suis dans mes réflexions.

Il y a 5 ans, j’avais choisi la SARL de famille pour une autre raison en suivant le conseil de ma banque suite à un audit patrimonial. Entre-temps, ma situation personnelle a changé et l’instabilité fiscale demeure. Donc cela reste compliqué de faire des choix sans visibilité.

Bonjour

La sarl de famille est à l’IR , vous serez en déficit quelques années et ce déficit est déductible de vos autres revenus .

Chtirentier

Seiran a écrit :

Groquik a écrit :

Dès lors qu’on est LMP on est soumis à la PV des entreprises qu’on soit en nom propre / Sarl de Famille ou SARL à l’IS.

Si la Sarl de famille a opté pour l’IR, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique lors de la revente. Donc en tant que LMP en ce qui me concerne.

Pour le calcul de la taxe sur la plus-value, je comprends que si je vends après 5 années en LMP en maintenant les loyers sous la barre des 90 000 euros alors j’échappe à la plus-value à long terme. Il resterait alors la taxe sur la plus-value à court terme qui est calculée sur les amortissements déduits sur la période. Je reste interrogatif à propos de cette phrase: "les amortissements ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de la base imposable." Cela annulerait aussi la plus-value court terme !?

Ce que vous décrivez est la plus value des lmp (que se soit en nom propre ou en sarl de famille), la PV des particuliers est dégressive sur 30 ans sans cotisation  SSI sur la PV (PV court terme).

Bonjour,

Une piste que j’envisage de mon côté pour des clients - qui font déjà du LMNP et flirtent dangereusement avec le seuil du LMP - consisterait à avoir deux structures :
- une SCI en principe à l’IR qui est propriétaire du bien immobilier (et qui sert de support soit pour une transmission, soit pour une cession sous régime PV immo, soit… pour les deux additionnés) ;

- une structure d’exploitation (SARL/SAS IS ?) qui exerce l’activité de location en meublé (et si je suis en société comme elle n’a pas d’actifs je peux dissoudre tranquilou quand je veux arrêter) ;

- pour que la SAS ait la jouissance des locaux, la SCI lui consent un bail civil de droit commun portant sur les locaux nus.

J’en suis vraiment à l’approche préliminaire, hein…

Je ne vous cache pas que la LF pour 2021 me fait un peu flipper s’agissant des LMNP.

Dernière modification par VincenB (07/02/2021 10h50)

Hé, je sais bien. Mais c’est ça ou découvrir le charme fou qui se dégage du LMP…

Vous avez aussi la possibilité de mettre la SCI en IS, direct ou indirect - y compris… en en faisant une filiale de la structure d’exploitation IS ! J’ai fait un tel montage l’an dernier. On a alors l’amortissement mais pour la PV…

Je rajoute une information qui peut intéresser ceux qui veulent monter une sarl de famille.
Ma banque (cic) me dit que pour un emprunt en sarl le méthode de calcul pour l’endettement reste « l’ancienne méthode » nettement plus avantageuse que la nouvelle qui - si j’ai bien compris - ne prend pas en compte les revenus locatifs.
Le revers de la médaille de ce point positif est que l’emprunt sera plus court (15 ans plutôt que 20 ans).

Autre point positif pour l’emprunt, ma femme étant désormais dans la société, malgré le fait qu’elle n’ait qu’une part sur 20000, son revenu sera pris en compte à 100% dans le calcul du taux d’endettement. N’ayant pas de salaire c’est un gros avantage.